前一段时间参加了一个论坛，是讲CBD东扩，昨天又参加了国美后街论坛，昨天提前了半个小时去了，今天我也提前20分钟来是为了更好地了解项目，了解这个区域。在清华做培训和研究，我们一直想寻找成功案例。这两个月我连续两个月出差，包括天津、石家庄、郑州、长沙、呼和浩特和西安，看了很多楼盘和商业项目，尤其是新区和郊区化的项目，他们都遇到了很大的瓶颈很多产品都不成功。望京是我一直很关注的区域，早年的大盘时代，包括广东最早的华南板块，一直到北京做的天通苑，回龙观，我就住在回龙观，社区很大，30万平方米，但是作为一个城市功能，市民享受居住区的品质是极大的下降，包括天通苑，这么大一个社区，这么多人口，从这个区出来早上上班40分钟出不来。 所以以房地产为导向，以居住为导向的项目未来出路在哪里，就是一个城市的价值，一个房地产的价值，它需要哪些要素支持？

　　我们今天谈是理性投资，实际上理性投资和感性投资最大的区别就是理性投资首先是考虑风险，感性投资首先是考虑赚钱，这就是不同的区别。今天我看了对面的商业，看了刚才所有房地产商习惯用的方法，基本上除了沙盘以外都说周边有什么样的商业，什么样的交通，什么样的学校，什么样的银行，最后实际上卖出去的核心产品就是搬到售楼处来卖了。我就想一个问题，望京这个区域我看了一下背景区域，我一直比较关注望京，为什么我感兴趣？就是望京这个区域它是属于相对成熟，尽管是被动的，但是也是相对成熟的模式，为什么？它是按照城市功能来发展的。回龙观在去年之前完全是郊区大盘，完全是死城睡城，早上都堵在八达岭高速，包括五环。这一次五一开车到大连，本来想抄近路，结果走了两个半小时，飞机都晚点。所以以郊区大盘为模式证明是失败的，包括天通苑等。

　　望京发展到今天，实际上郊区外扩是一线城市，包括二线城市、三线城市必然的模式。怎么样能够使原来老城区的市民，包括郊区的农民进城，依然能享受最好的，和世界同步的城市化生活，如果这个矛盾解决不了，这个城市化就是失败的。一线、二线城市出现很大的空心化的趋势，也就是当地居民都住在三环以外，因为他的收入水平完全被外省市，外地的有钱人把中心地带占据，本城人基本上都到周边郊区化生存。这些人原来是这个城市核心，是这个城市文化积淀代表，这两种人怎么享受城市最好的生活，这个问题解决不了，一切都是妄谈。

　　城市化进程有几个问题，就是一定是按照城市的功能来配比。我们讲几个要素，一个就是居住生活，第二就是工作、就业，第三就是你的商业，第四就是文化娱乐，第五就是交通，有公共交通，然后还有交通硬性路网的规划，包括自驾车的车程。如果没有这些所谓的投资价值都是不成立的。选择什么区段？包括这样的区域交通的成熟，生活的成熟，就业的成熟，产业的成熟，文化的生成，也就是投资周期和区域成长的周期是不是吻合，中国老百姓投资产品10年要回本，再长就承受不了。我们说建设一个项目要3—5年，培育期要3—5年，这样就需要10年一个商业圈才能形成，文化形成就更长时间。你在这样一个阶段，你是在启动期进入还是中期进入还是走到顶了，这对于大势的判断取决于你能不能投资。老百姓关心买房子，第一是居住，第二是保值，第三才是增值，怎么升值，关键就是升值怎么来变现，你用什么变现，水涨船高，你这个升值是没有意义的。第二是租金，你一平方米的租金怎么样，未来租金水平怎么样，能不能租出去，租出去经营办公能不能有一个良性的循环，如果这样一个循环不完成，你也没有意义。还有一个可能就是将来你这个房子我还要住，我现在缺钱要抵押给银行。望京这个区域我对它比较乐观的是确实是按照一个城市的功能来发展尽管是被动和后天发展的，它的商业、交通、人口、结构基本上形成了一个雏形，所以我认为这个投资是处在启动期，还没有到一个峰值，处于一个加速期、生长期，从大势来讲，在望京投资我们认为是正确的。

　　如果仅仅和股市比太简单了，在投资回报十年之内，可比东西太多了。去年我们的银行全面开放，引进很多外资银行有非常丰富的理财产品，中国的金融机构在十年内也会有很大的金融衍生品的推出，商业产品的不动产也要进入这个衍生品。中国目前可比的股市、银行存款利息即使多次加息，但是还是很低，在这十年可能中国要推出的金融衍生品很多，关于房地产基金，我想是指日可待，中国证监会上个月专门成立了中国房地产投资基金领导小组，银监会做了试点，现在唯一缺少一个税收政策，如何解决这个问题，我想中国未来的金融衍生品，包括银行推出的产品会很多。

　　将来我们是选择投资市房地产产品，还是选择单一买一栋房子，还是买房地产基金，这种比较的产品将来非常多，如果没有前瞻性，你这个投资依然会冒非常大的风险。但是，比如你这里十年做了10%，一年按8%算，10年就收回成本。今天的题目非常好，理性投资，理性投资首先就需要你控制风险。