部分业主在涉案楼盘前

2009年4月17日，购买了东莞市塘厦镇某楼盘的56位业主在长达八个月的期盼中，终于迎来了东莞市第三人民法院的判决：业主诉开发商集体退房案56位业主全面胜诉。

【案情回放】

2007年6月28日，众业主与开发商签署了一份《商品房买卖合同》。合同约定业主购买开发商开发的某楼盘商品房一套，该商品房坐落于东莞市塘厦镇塘厦大道某广场，房价总金额不等，付款方式为按揭方式（两户为一次性付款），由买方（即业主，下同）在签署《商品房买卖合同（预售）》时向卖方（即开发商，下同）指定帐户存入购房首期款，其余部分以按揭方式支付。

其中，《商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定：卖方应当在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买方使用。

该合同第九条第1款第（2）项又明确规定：逾期交付超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累积付款的3%向买方支付违约金。

合同签订后，众业主已严格依照合同的约定支付了购房款首期，并通过按揭方式支付了购房全款，还向开发商支付了律师费、契税、印花税等杂项费用。

然而，至众业主起诉立案的2008年8月中旬，开发商已超过合同约定的交付使用时限120天仍未取得交付使用时的证明文件，即东莞市建设部门颁发的《建筑工程竣工验收备案表》，涉案楼盘不仅不符法律法规规定、地方人民政府部门要求及合同约定的交楼条件，开发商还未按合同约定向众业主发出书面入伙通知，致使众业主不能合法收楼及居住，给众业主造成了巨大的经济损失。经众业主多次以各种方式催促、交涉，开发商均不予理会，态度恶劣。

由于开发商的严重违约行为，不但给众业主造成了巨大经济损失，而且使众业主购房自主的合同目的无法实现。

鉴此，众业主请求人民法院支持其全部诉讼请求，即：一、依法解除双方签署的《商品房买卖合同（预售）》;二、由开发商返还众业主已付购房款首期、银行按揭月供本息;三、赔偿已交杂项费用损失;四、由开发商承担上述累积已付款3%的违约金;五、由开发商承担本案诉讼费。

【法院判决】

一、解除五十六案原告与被告公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。

二、解除五十四案原告与被告、第三人银行之间签订的《房屋按揭（抵押）贷款合同》。

三、被告公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还首期款、已付贷款本息，并向原告支付违约金。

四、被告公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人银行返还购房款本金余额及利息。

五、第三人银行以原告设定的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。

由众业主承担其已交诉讼费的约5%，由开发商承担业主已交诉讼费的95%。

根据上述判决，据粗略统计，开发商需向业主返还、赔偿各项费用总额约1500万元，向按揭银行返还、赔偿各项费用总额约2100万元，两项合计3600万元。

【律师点评】

本案是二OO九年已知集体退房案的首例，对促进开发商尊重法律、依法经营，维护广大业主的合法权益有着重要的判例意义。

之所以能够使全部56位业主全面胜诉，取决于以下几点：

一、准确厘清基本事实，认真细致准备证据。

律师代理之初，该楼盘前来咨询的有100多人，情况较为复杂：部分业主没有入伙，部分业主已经入伙;大部分业主为中国内地居民，少量业主为中国港台居民;绝大部分为按揭付款，个别业主为一次性或分期付款。

针对上述情况，代理律师着重厘清几个至关重要的基本事实：

1、开发商在约定交楼日前没有取得法律、法规、政府部门及合同约定等要求的交付使用证明文件;

2、在合同约定不够明晰、具体且双方有争议的情况下，根据国家及省建设部门的规范性文件确定“竣工验收合格证明文件”就是指“工程竣工验收备案证书”;

3、重点向公安消防部门投诉，并确定涉案楼盘在逾期交楼期限后仍未取得“消防验收合格证明”的事实;

4、在诉讼过程中，确认开发商取得“工程竣工验收报告”、“消防验收合格证明”、“工程竣工验收备案证书”的具体时间。

通过对以上事实及证据的搜集、整理、厘清，代理律师在起诉状、代理词及整个诉讼过程中，向法庭呈现了一个清晰可信的基本事实，那就是：开发商逾期交楼已超过合同约定的最后期限，达到解除合同的条件，开发商必须承担违约责任。

正因为此，东莞市人民法院由于内部改制，撤销原市院并新设第一、第二、第三法院，本案案件由原石龙法庭移送至东莞第三人民法院，法官面对堆积如山的案卷材料，却能在很短的时间内清楚领会案件情况，并且在第二次开庭后较快判决，清晰的事实和完整的证据是其关键原因。

二、做足庭前准备工作，积极应对开发商招数。

起诉之初，代理律师通过详研买卖合同，发现业主要解除合同，必须先向开发商发出书面通知。为此，律师组织了全体业主签字确认《解除合同通知书》，并通过正规邮局特快专递的方式向开发商及其上级单位分别邮寄了《解除合同通知书》，并查询收集了开发商签收记录。这一点非常重要，因为《合同法》有明确规定，权利人必须在解除权除斥期间行使解除权，否则会丧失解除权。

开庭前，代理律师对国家法律法规、地方性法规规章、部门规范性文件、甚至类似案例进行了大量的查证工作，将对业主有利的法律规范等进行了整理、归纳，并在代理词中进行了详细分析，力争使法官信服我方的观点。

庭审中，开发商抛出了逾期交楼是因为雨天、停电以及政府部门对施工噪音处理等因素所致的免责观点，还在众业主的解除合同通知书上吹毛求疵，均被代理律师依据法律法规一一辩驳，并对开发商提供的证据从其真实性、有效性、关联性等方面逐一质证、驳斥。

事实证明，法院的判决完全采纳了我方代理律师的观点，甚至判决书中的某些判词的段落就是直接从我方代理词中引用而来，并藉此否定了开发商的所有观点和说法。

三、与按揭银行保持基本一致，并通过其向开发商间接施压。

立案之初，我方共有两套起诉方案，其一是起诉开发商解除买卖合同，一并起诉按揭银行解除按揭合同;其二是只起诉开发商。经过与法院立案庭事先沟通并经过再三权衡业主的利益得失，最后我方采取第二种方案，即只起诉开发商要求解除买卖合同。按照相关法律规定，法院自会追加按揭银行为第三人，这样可以省去众业主多交一份不菲的受理费，也使我们的工作简单、明晰、高效。

在诉讼中，按揭银行频繁要求业主按时支付月供款，但我们考虑到案件胜诉的把握性较大，并且业主继续支付月供款未来损失会越大，于是，代理律师随即通过业主表决方式决定断供，部分有企业经营的业主是否断供采取自愿，并动员业主向按揭银行打电话告知案件进展情况及断供决定。后得知开发商在按揭银行有保证金已替业主支付断供的月供款，这就使得开发商一直承受着“替供”压力，也使得按揭银行较早决定参与诉讼，对我方的诉讼完整、快速的进行起到了催化作用。

四、全体业主团结一致，积极寻求社会支持。

本案中的56位业主及他们的家属，在整个诉讼过程中表现出了难得的团结和奉献精神。他们尊重法律、尊重律师、不计辛劳，每次集体活动都全部参加、费用自担，坚持遵守政府要求和社会公德。在代理律师不支持、不参与的情况下，他们自发组织寻求东莞市、深圳市、广东省人大及政府机关以及社会媒体的同情和支持，使得东莞市第三人民法院客服了因内部改制造成延期结案，顶住了来自各方面的压力，终于公正判决业主全面胜诉。从这个方面讲，业主的团结、奉献、理性、守法对其胜诉也起到了一定的促进作用。

【本案启发】

在目前的市场形势下，业主维权不可能消失，随着公众对房地产产品质量及开发商服务质量的要求越来越高，或许维权行为会越来越多。但是，维权不是一窝蜂的群众运动，维权最终要回到以事实为依据、以法律为准绳的基本轨道上来。

第一，业主的诉求必须合法合理。业主要对自己的诉求，需研判有无客观、清楚、明晰的事实依据，有无充分、确凿、完整的证据支持，以及明确、具体、充分的法律依据。如果上述任何一个方面存在缺失，都可能导致自己的诉求不合理、不合法。

第二，选聘富有经验的专业律师。不能轻信收费过低，也不能轻信承诺堂皇，否则，业主得到的法律服务很可能既不专业又不敬业，得到的结果也很可能令业主大失所望，并且无法挽回。应当选择在房地产维权领域富有经验、功底深厚、勤勉敬业且收费合理的专业律师。

第三，维权方案需对业主最为有利且容易实现。维权方案的设计是考察律师综合能力的重要一环。好的维权方案首先，不会使业主陷于违反法律、违背情理、有悖公德的泥沼;其次，可以使业主的诉求简洁、直接、明了，使开发商和受理机关一目了然、沟通高效;其次，可以使业主的利益最大化，节省许多不必要的费用、时间、人力的支出;最后，方案容易被受理机关理解、接受，并予以肯定，容易实现。

第四，对维权的过程要有足够的心理承受力。因为维权是一项费时、费力、费钱、费心的苦差事，没有一场维权是轻而易举且皆大欢喜的。

【结束语】

开发商追求商业利益本没有错，但罔顾法律公平原则，忽视合同约束，损害业主合法利益的观念和行为，在当前法制观念和法律意识越来越强的市场经济环境下，多半要为此付出昂贵的代价！当问题出现时不是一味的逃避甚至推诿，应当积极寻求对双方都较公平合理的方案，尽快、友好地解决问题，才不致使自己的声誉、利益受损过大。

地方政府应放下集体退房会影响社会稳定、影响当地经济的思想包袱，树立全社会敬畏法律、尊重契约的风气。从目前东莞、惠州等城市普遍存在的逾期交楼、逾期办证、质量问题、违反规划等现象中，发现问题、总结教训，规范开发商的开发、经营行为，优化政府的监督管理流程、办法，逐渐较少甚至杜绝房地产领域中的集体维权活动，让老百姓在一个相对公平、诚信、规范的环境里买房、居住。