深圳房地产律师：也说阴阳合同的法律效力问题 -城市更新律师 -搜房博客

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    兰天律师，广东广和律师事务所律师、合伙人；
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    深圳市房地产经纪人；
    深圳房地产律师团团长；
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    先后担任人民法院法官、上市公司法律顾问、房地产开发企业高管、执业律师，从事法律工作22年；
    特别专注房地产开发律师实务，率先介入商业地产律师实务，并有志在城市更新法律服务方面有所作为。

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深圳房地产律师：也说阴阳合同的法律效力问题 (2008-4-10 10:43:11) [发送到微博]

分类：【法治时评】　标签：深圳房地产律师阴阳合同 |

　　阴阳合同之所以风行二手房市场多年，买卖双方恶意逃税是显而易见的，中介公司为促成交易赚取佣金，默认、纵容毋庸置疑。政府主管部门这几年在防止逃税漏洞方面作为不少，如实行二手房合同网上统一下载，出台房屋交易价格统一评估系统，但阴阳合同现象并未完全绝迹。

阴阳合同的关键是现售合同上的价格与二手房合同上的价格不一致，往往是前者低于后者，以达到买卖双方逃避营业税及个人所得税等税费的目的，但是，是否只要价格不一致，就可认定合同无效？本律师个人认为不应草率下结论，作为司法判决更不应机械套用法律条文，不考虑原被告双方的过错及诉讼动机及判决后的社会效果。

事实上阴阳合同除了在交易价上恶意串通、损害国家利益外，合同的其他条款一般并无违法之处，根据《合同法》第56条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，另外，从积极促成合同交易、稳定社会经济秩序的角度考虑，应当确认合同有效，而价格条款无效。

有的法院及仲裁机构简单地将这类合同整个判定无效，是对《合同法》有关合同效力规定的曲解，不对交易双方各自的过错予以审查，更不对起诉一方的诉讼目的进行甄别，也未考量判决后可能引起的撤销银行按揭，撤销房地产证过户登记诸多程序，以及与产权登记部门产权登记的具体行政行为的法律冲突等问题。

更有甚者，在价格上涨时，卖方多以合同无效要求撤销交易，以图高价另卖；房价下跌时，买家多以合同无销要求撤销合同，以规避价跌风险。如果简单地判决合同无效，法院无疑为这些不讲诚信、视法律、合约为玩物的人大开绿灯！

因此，阴阳合同只有价格条款无效，整个合同不应轻易判定无效。至于如何对逃税行为予以处罚，应由税务管理部门与司法机关研究制定有效办法。

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