兰州510项目商业部分投资分析报告

一、项目基本情况

（一）项目背景

1. 2011年8月28日，兰州市保障性住房建设计划项目——航天510所住宅区奠基开工。市委常委、副市长俞敬东出席奠基仪式，并发布开工令。

510所自建所以来，为我国航天事业的发展做出了卓越的贡献，在我国发射的每一颗卫星和“神舟”系列飞船上都有该所研制的关键产品。但是近年来，由于该所科研人员住宅普遍老旧、数量也严重不足，直接影响了骨干人员的稳定。市政府为了解决该所科研人员住房困难，改善科技人才生活条件，吸引、稳定优秀人才扎根兰州，服务航天。

2011年将510所危旧房改造项目列入我市保障性住房建设计划。这项工程的建成将直接改善510所职工生活环境，消除他们的后顾之忧，为我国航天事业和服务地方经济做出更大的贡献。

    2. 该项目由嘉峪关XX置业有限公司计划投资9500万元进行开发，以住宅部分作为内部房全额分配给510所职工，商业部分作为投资企业的投资回报的联合开发形式进行建设。

（二）项目概况

1.项目概况。

此次开工的项目规划用地面积67亩（44716平方米），总建筑面积13.5万平方米，新建户数超过800户，工期预计3年。容积率约3.0，用地性质住宅为划拨用地。

2.项目地理位置

  本案位于兰州市科技街张苏滩，地处兰州市黄金地段，商业繁华程度高。临兰州市科技街、神州数码商城和甘肃省干部体检中心。

   项目地理位置示意图（略）

3.该项目主要经济技术指标如下：

     （三）项目投资合作前提：

1.项目沿街长度210米，进深20米约4000平方米的商业部分土地须取得独立的土地证（由划拨地变更为出让地）。

2.商业部分所有产权应以投资回报形式转到嘉峪关XX置业有限公司名下。

3.嘉峪关XX置业有限公司负责招标具有15万平方米建设资质的建设单位，并负责对项目进行建设监管。

4.嘉峪关XX置业有限公司有权负责对项目的设计进行优化，以满足和符合未来商业面积的招商需求。

二、项目投资成本估算

（一）项目投资成本估算

1.建安成本

  本项目总建筑面积13.5万平方米，商业部分由于是全框架结构，加上转换层及层高因素，建安成本比住宅部分高出很多。因此，商业部分建安成本按照3000元/㎡进行测算。商业部分建安成本估算为5400万元。

2.拆迁成本

按照以商业面积销售来实现280户回迁免费，回迁面积按：1：1.12，280户搬迁户的平均户型75平方米，按3000元/平方米的建设费用，拆迁安置成本为7056万元。

280户?5㎡?.12?000元/㎡=7056万元

3.商业部分其他相关费用

说明：项目商业部分18000平方米，建设总投资约7074万元。其中财务费用按照银行贷款利率和民间融资机构借款利息测算，建设期财务费用考虑12个月财务费用。不可遇见费用按照建安成本10%计算，考虑了建筑材料和人工费等价格上涨因素。

（二）项目投资成本估算

项目投资成本包含土地出让金、前期费用、拆迁安置费、建安成本、管理成本、营销广告费用、财务成本和不可预见费。由于本项目是享受国家政策的项目，暂不考虑商业部分办理产全的土地成本和相关配套建设费用。

①项目建安投资成本估算为：5400万元＋1674万元=7074万元

②项目拆迁安置成本为：280户?5㎡?.12?000元/㎡=7056万元

③项目总投资成本为：①＋②=7074＋7056=14130万元（1.4亿元）

（三）项目单方造价估算为：3930元/平方米

    7074万元/1.8万㎡=3930元/㎡

                      三、项目预期收入估算

（一）   项目市场分析

1.地段分析

本案位于兰州市科技街张苏滩，兰州科技街作为兰州IT产业的先驱，它悠久的历史奠定了独特的规模优势，而这种规模优势是其他商城难以企及的。就如同惠普电脑专卖店一样，诸多市、县商家对科技街不少商铺依旧保持着持久的信赖与支持，品牌数码科技商品的代理店铺，就以其雄厚的实力接受着一批又一批的大宗订单。

该项目位于兰州市区繁华地段，社区成熟度高，商业利用价值大。目前周边住宅价格在10000元至13000元/平方米，商业的业态以经营电子、数码产品为主，物业形式以电脑城、数码电子城为主。

2.租金价格分析

根据对项目周边商业的市场调查表明：该地区一层商业租金60-100元/平米*月，二层商业50--70元/平米*月，地下层月30元/平米*月。

3.销售价格分析

通过初步的市场调查，本项目周边住宅的销售价格在10000-13000元/㎡之间，一层商业销售价格在30000元/㎡左右。

（二）商业租金收入估算

 以下商业租金收入测算，暂按照出租率100%计算。

1.一层商业年收入（租金90元/㎡*月）

3500㎡?0元/㎡*月?2个月=378万元

2.二层商业年收入（租金60元/㎡*月）

3500㎡?0元/㎡*月?2个月=252万元

3.三层商业年收入

（1）将11000㎡按地下停车位算可以设315个车位（租金500元/个*月）

315?00元/个*月?2个月=189万元

（2）将11000㎡按大型超市租金计算收入（租金30元/㎡*月）

11000㎡?0元/㎡*月?2个月=400万元

（3）按照车库面积为6000平方米和大型超市5000平方米规划，根据上述指标测算，

综合性收入为：360万元

4.商业总租金年收益为：990万元

（三）商业部分销售收入估算

①.一层商业销售收入

3500㎡?0000元/㎡=10500万元

②.二层商业销售收入

3500㎡?0000元/㎡=7000万元

③.三层商业销售收入

（1）将11000㎡按地下停车位算可以设315个车位（按照15万元/个测算）

315?5万元/个=4725万元

（2）将11000㎡按地下商业面积计算收入（系数取住宅的50%即：5000元/㎡）

11000㎡?000元/㎡=5500万元

（3）两者综合考虑估算价值为：5000万元

④.整个商业总销售收入估算为

①＋②＋③=10500＋7000＋5000=22500万元（2.2亿元）

   整个商业部分总收入：2.2亿元

四、项目预期利润

（一）项目投资利润分析

按照项目预期的收入，扣减项目的经营成本和相应的销售期间税金及附加费用，即得出项目的投资利润总额。

（1）按照商业租金收入测算

①    商业每年租金收入：990万元 

②    每年经营成本：100万元

③    每年税前利润：890万元

 即：每年税前利润为890万元

 （2）按照商业销售收入测算

①商业销售收入：22500万元 

②商业开发成本：14130万元

③商业销售税金：3375万元

④商业部分开发利润

    ①-（②＋③）=22500-（14130＋3375）=4995万元

通过以上测算，项目税前利润为4995万元

说明：商业项目的投资总成本包括建安成本、拆迁成本和建设期相关费用。销售税金包括营业税、交易契税及产权转移登记的相关税金。

（二）项目投资利润回报周期

（1）按照商业租金收入测算

项目总投入14130万元/890万元*年=16年

通过以上测算，项目投资回报周期为16年

（2）按照商业销售收入测算

项目投资利润为4995万元，投资回报周期即建设周期。

通过以上测算，项目投资回报周期为3年

投资回报率=4995万元/14130万元=35.3%

                          五、投资分析结论

⒈通过对以上数据的分析，该项目有一定的利润空间.

 按照出租方式，预计项目10年内收回投资，每年投资回报为890万元（税前）；

按照销售方式，预计项目3年内收回投资，年投资回报为1665万元（税前）；

⒉工程后期建设一次性投资量不大，分期投入，成本上和管理上容易控制，灵活性比较大；在工程建设上是可以操作的，项目是可行的；

⒊该项目先期投入5000万元之后，可以达到商业的招商条件；其余通过后期销售收入回笼资金，就可以完成该项目的整个运作。

                                   2012年1月九润地产机构