市场纷争租好？卖好？

      王进：对于商业地产项目来说，由于其涉及的范围比较广，客层定位也很不规则，开发模式也不同。对于整体商区的经营者来说到底什么样的成功才是成功，这一直是困扰业界的话题。开发商针对利润最大化，看得是商铺旺销；投资者看的是买到手的商铺保值、升值是否成功。从现有全国的大环境来说，如果企业不借用资本市场的话，任何企业都不会运转的很长久。根据资料显示，投资者中有80%不是自营，而是用来投资，这与大市场的整体操控有很大的差异。那么摆在大家面前最现实的问题就是整体规划还是各自经营。最根本的还是要看当时市场的自我调节能力，根据各自不同的自身特点租或者卖都只是表象，最终是经营权的分散。对于一个真正的商业地产项目来说

    真正的成功往往是在5到10年之后。

    魏卓宇：商业地产项目由于投资回报周期较长，一般大型项目预计在20年左右才会有良好回报。这种资金占有的压力不是很多公司可以承受起的，我们现在可以首先做到炒火地块，然后带动整体商业圈的形成，在做好租赁市场的前提下，不断寻求卖的出路，让两者有机的结合。在保持良性回报率的同时，创造更高的回报。

    王克非：现在的市场反映可以说是天津一种文化的积淀，准确说是天津有一种在商言商文化。由于前些年开发企业最初的原始积累根基不稳，产生市场跑偏现象造成了原有市场上的一批烂尾停留了很长时间。而现在海河综合开发项目的启动，几大节点工程的确立，人为地去改变了市场格局，拉动了整体的刚性需求。就现在的市场而言，商铺操作上出现“只租不卖”的现象也是积累资金的根本原因，经济总量造成现阶段商铺比较好卖。

    夹缝中求生存悉数个中酸甜苦辣

    王万祺：对房地产行业来说，住宅产品就好比种庄稼，有一分耕耘就会有一分收获；而对于商业地产项目就好比养孩子一样，心思花得挺多，最终结果怎样还是要用时间来考证。津东集团最初进军商业项目就是运作米兰超市，在初期运营阶段付出过惨痛的教训，负债高达200多万元，但是市场份额毕竟还是存在的，而且发展前景非常好。所以任何行业都是有可为的，重要的是总结经验教训发展未来市场。

    张伟：俗话说，在商言商。商业氛围是与天津市整体文化背景密不可分的，最直接的表现就是“津味市井文化”，我们不能完全照搬发达地区的某种业态形式也不能按照惯例来开发。就拿香港的太古广场为例，不能只看到它的繁荣，它的一线品牌效应，因为它的特殊地理位置在香港，是被全世界都誉为购物天堂的地方。这就说明商业地产有行还要有市，操作方式要灵活，而且经营思路必须要有天津的地方文化，根据不同地域文化来开拓不同的市场。

    王岳军：现在的商业项目越来越难做了，不仅要做出好的产品更要摆正零售商、消费者、商业管理人之间的关系。原有的开发模式可能由于开发商资金实力不足，急于快速收回成本和获取短期的巨额利润，将商铺大量分割出售，然后采取返租或包租的形式来后期经营，并承诺投资者高额的利润回报。但往往由于开发商已经丧失了物业的产权。而无法协调零售商和小业主之间的冲突，或是缺少统一经营商铺的经验而无法兑现承诺的回报，最终导致整体项目的失败运营。我们在不断摸索道路的同时，正在积极研究结合自身特点为消费者提供全新的电子商务智能化服务来试图打造一种全新的购物环境，但是最终能否可行还是要由市场检验而定。

    宋复爽：我们开发公司是做危改起家的，从最初的支持政府工作到逐渐找准市场定位，还是下了很大的功夫，这种转型是需要付出很大代价的。而商业地产又是房地产行业中比较难操作的产品类型，对于它的一些后期运营、管理、协调等工作都是很困难的。

    市场利好机遇与风险并存

    庞坚波：我们属于外来的和尚，浙江省是属于对外投资大省，近些年来温州购房团活跃在全国各地。此次进军天津，主要还是看准了天津将会有一定的长期投资效应，对于短期内的回报值不是很看好。前些年天津市场商业长期不发展，而且从生活习惯、文化习惯以及经济总量都在制约着商业市场的发展。而对于商业资本市场来说最根本的就是资金。这是一个很大的考验，一定要有坚实的经济基础才可以有所作为，而这正是我们所具备的。而且我们以外来文化理念的进入就是要打破天津原有的消费习惯，用外来的文化来冲击一下市场。虽然还是会有一定的难度，但是我们认为市场最终还是会认可的。

        阮志彪：作为商业地产项目，后期的物管、经营是十分重要的，这也一直是困扰开发企业和投资者的重要问题。一方面关系到开发企业的品牌建设，另一方面关系到投资者的切身利益两者都是不容忽视的。天津市场现在走的道路是很多现有发达地区所必然要走或者说是必须应该经历的。上海、北京等城市都是在经历了“种种”之后才能有一个健康的发展模式和操作业态。对于开发商而言不是仅仅满足于只做一、两个项目，而是希望把企业越做越大。例如香港的一个开发企业，他的资金实力也许不一定是香港最强的，但是他的商业地产运营模式是最好的。这都应取决于开发企业的自身自律原则以及行业操守和项目本身的定位。所以我们不妨试着把眼光放长远一些，做商业

    地产的本身就是一种长线投资，不论是开发企业还是投资者，最重要的是尝试来赚取一些无形资产来提升有形资产的价值。

    张光杰：现在的市场对于我们来说应该是一个很好的机会，如何把握如何运用是摆在我们每一个开发企业面前的课题。作为我们国企背景的开发企业，要在慢慢扩充自身实力的同时，不断寻求市场上的出路。

      王克非：其实，我们的投资者也要在观念上有所改变，不能只看重短线投资，想要一口气吃个胖子或者是一门心思只想升值赚钱，这是一个极大的误区。在众多的商业地产开发项目中，产品的类型越来越细分，这就要求消费者在入市时能够更加理性，据有关资料显示，天津商铺供求关系呈现出街铺、门面供不应求；购物中心、商场、店中店供应略大于需求的格局，所以在进行投资选择的时候应保持一个谨慎、冷静的心态。