“破冰”集结号

2007年上半年，由于市场炒卖成份过高，导致楼价急升，深圳领涨全国楼市。下半年的房产新政，深圳楼市遭遇了近年来从没有过的冰冻期，深圳又以成交量连续大幅下滑，预警全国楼市。在近半年的僵局中，不少楼盘利用不同由头的“变相降价”，但收效甚微，开盘成交率多在10%以内；更多的开发商在低迷的观望中等待，希望能够寻找一个更佳的时机再行出手。07年11月，价格一步到位式的上市公司为年终报表而大甩卖行为，开始了深圳楼市的“破冰之旅”；万科在全国率先大举降价，先使其它开发商无奈地冷眼旁观，继而品牌开发商纷纷跟进，一场抛弃往日忌讳“降价”的生产自救式的“破冰”行动，使得开盘成交率开始打破僵局；不少在售楼盘，也纷纷以“特价房”翘动市场，带动深圳楼市进入阳春三月。

一、         “破冰”以降价为代价

在明知去年深圳楼市3万多套存量未及消化，2008年新一轮的供应量增加将导致楼市供需继续向买方市场倾斜时，楼市价格最终将难以守住，必须以价格换取市场，本轮楼市“破冰”以降价为前提，大幅降价势在必行。

回望深圳楼价此轮调整风暴，应以2007年10月初左庭右院大幅赠送装修电器为先，并以中海地产半山溪谷和西岸华府两大项目12月初，调低价格推售新组团为显著标志。此后，深圳楼价进入下降通道，不少楼盘多以赠送或限制性推出部分优惠单位变相降价。

目前市场已经重新回到传统营销时代，呈现百家营销争鸣的局势。但是，团购在目前具有很强的可操作性以及复制性，因此在市场上引起了一阵强劲的团购风潮。目前的团购已经不仅仅局限在大型企业中，个人购买楼盘可享受团购价。市场团购风潮强劲，应该对市场有一定的冲击。

二、         降价之时择善后

以往，尤其是在售的前期已经有“高价”买入前期物业的楼盘，最忌讳“降价”字眼，开发商往往以“特价房”局部降价来掩饰。虽然市场经济投资风险自负，而明智达理的开发商，会在降价的同时，采取不同的方式，适当地安抚老业主，做好降价行为的善后工作。 

目前开发商的补偿方法可以归纳为几类，如全额补偿、补偿精装修、赠送管理费、改善环境、增值服务等这几种。除桑泰选择了全额补偿外，其他开发商都选择了在某些方面上给予业主补偿，其中送装修以及设立基金优化社区等为目前开发商已经使用的安抚模式。但是除桑泰得到了老业主普遍的拥戴以外，其他开发商所选择的安抚模式并没有得到广泛的认可。

三、           由降价引起的种种业主反应

在近期市场降价风暴面前，成交量上升，市场趋向回暖，但是同时也出现了新的问题，那就是之前购买物业的部分老业主面对房屋尚未入住，资产就已严重缩水数十万的现状，其反响也会较为强烈，楼市出现了诸如“团退”、“团索赔”、“团断供”、“团不入伙”等等前所未有的市场现象，应该引起各级政府、众多开发商的关注。

目前，深圳某些楼盘面临业主的补偿差价等要求时，并没有回应会进行何种补偿。因此，大部分业主联合选择退房或者断供。由于断供后要面临很多层面的问题，因此业主并不敢轻易为之，其本意还是想得到一定的赔偿。 

深圳是在全国房地产市场中，最有代表性以及领跑性的一线城市，这其中不仅是地产产品本身，深圳的地产市场所面临的问题，与解决问题的办法都具有一定的学习和参考意义。 

要求退房类业主多为投资客，最近几年在市场水涨船高的时候进行投资，并没有及时预判到行业即将面对的风险，在目前市场深度被套，由于银行一直在加息，以及国家政策对投资性置业的限制法规不断出台，导致大量跟风的炒房团以及投资客面临了还款压力大，有的小投资客已经将多年积蓄全部压在房产里。市场目前趋向理性发展，价格全面回归，此类业主看到自己的资产已经严重缩水，因此，想以此为契机抽身离市。因此，选择退房或者补偿全部差价。退房，可以安全解套，可以保全本资金；补偿差价，可以最大限对缓解还款压力。

要求赠予更多优惠的业主自住客为主体，但是相对的投资客也占有一定的比例，他们更多的是要求赠送管理费以及车位等。自住客业主更多的是想在居住后可享受一定的优惠特权，而投资客业主更多的是想提升产品附加价值，这样在市场上容易出售，能尽快回笼资金。

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