2008年深圳楼市六大关键词

经历了2007年房地产市场的大起大落，中国房地产行业将逐渐走向成熟，会有更多的历史经验值得去研究和学习。2008年的深圳楼市又会向着什么方向发展呢？通过分析以下这些关键词语，来探讨今年的市场走势。

一、供求关系

任何一个产品，供求关系比是一个最基本的因素，供大于求，价格自然回落。2007年深圳剩存楼盘量市场估算在500万m²左右，按照最后一个月深圳单月销售18.65万m²建面的情况来看，足够深圳市消化27个月左右。而明年市场的推盘量虽然尚无准确数字，但是开发商囤地量数额巨大，开发商在政策和资金流转的要求下不得不将其快速推向市场。明年待售面积将会增加得更多，加上二手房市场投资客用来炒房的空置存量，单纯从供求关系比来看深圳商品住宅很难有所起色。

二、均价与人均收入水平

我们相信随着房地产市场的发展，未来房子的质量、性价比肯定会比现在的要好，但是如果按照2006年至2007年深圳市场均价的走势来看，再好的房子消费者也买不起。房地产市场的大起大落很容易让人和股票市场联想在一起，但是房地产市场的产品房子和股票不同。房子是真正具有实用价值的产品，最后使用价值的回归将重新着陆于购房者而非投资者。

三、房贷政策与银根紧缩

央行在07年底已经明确表示2008年将认真执行从紧的货币政策,防止经济增长由偏快转为过热和物价由结构性上涨演变为明显通货膨胀。这给渴求新的一年能有新的贷款注入房地产的开发商和投资者一个不小的打击。没有银行贷款来支持资金运作，一些实力不济的开发商在资金流转方面产生困难。靠银行贷款的投资客也很难继续通过炒房来得到暴利。2007年央行政策规定置业者第二套住房首付四成以上的政策对一年以来本已走向衰退的深圳楼市更大的打击。面对2008年房贷政策及银根紧缩的影响，品牌开发商将会积极寻找上市的机会筹集资金用来在房地产市场上的正常运转。而炒房者也很难再利用银行贷款来在房地产市场兴风作浪了。

四、 奥运年的机遇

2008年对中国的不寻常主要体现在奥运会的举行，这也给正在寒冬的中国房地产市场行业以安慰和信心。毕竟，世界要看到的是一个经济繁荣发展稳定的中国。在股市有奥运会之前迎来新一轮牛市的观点，在房地产行业同样有这样的一种看法。国家也好，消费者也罢都想要看到的一个繁荣稳定的房地产市场。但是把奥运会放在整个中国经济运行的整体上来看，奥运会也仅是一个对外宣传形象的契机，这个机会不会从根本上扭转房地产市场的调整情况。

五、物权法与物业税

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日正式实行。物权法的颁布给房地产投资者以信心，曾经一直疑虑的70年产权问题逐步缓解。而正在拟划出台的物业税又给房地产投资者带来新的问题。物权法和物业税同样都是一个国家经济发展日渐成熟的标志。明确权利和义务有利于行业的健康稳步发展。但是物业税给房地产行业带来的影响也是相对不小。投资者将会在未来房地产投资中计算税款与自己的收益是否能过平衡。也对稳定房地产市场提供了一个更好的武器。

六、合作开发，两极分化

近几年来，房地产市场出现的联合开发不胜枚举。上市公司与地方公司的合作，国有企业与知名公司的合作，知名企业与地方企业的合作，外资企业与知名企业的合作，开发商与金融机构的合作。随着市场的进一步优化，行业的良性稳步发展，这种合作模式将会得到更广泛的推广，而这种合作模式也将得到更好的优化，降低合作风险。从过去3年全国各大城市的开发趋势和国内主流开发企业的战略来看，区域开发将成为未来房地产发展的主流模式之一。而相应的市场反应也将走两极分化的道路，类似香港和新加坡的“公屋”及“商品房”。由政府及开发商主导开发的经济适用房、廉租房将满足房地产市场的基本需求，也势必成为房地产市场的主导产品；而另一方面，商品房建设将进一步纳入市场经济领域，由市场、供求、GDP、人均收入支出等指标来指导，达到整个市场的和谐发展，居者有其屋。

综上所述，供求关系、均价与人均收入比、金融政策和房贷政策的导向、物权法的实施和物业税的出台，加上2008年有奥运会的契机，2008年深圳房地产市场面临着复杂的市场变化。但是房地产行业面临的仍然是整体结构的调整。从行业本身到国家政府再到消费者都不愿看看到房价的继续飞涨，也不愿意看到房地产行业一路狂跌。随着3月份银行新一轮贷款开始和8月份奥运会的开幕，深圳房价依旧会保持平稳略有涨幅。而8月份过后很难猜测深圳房地产市场会朝什么样的情况发展。我们希望看到的是市场能逐步稳定回归到理性水平，实现软着陆。经过这次调整之后能够继续稳定繁荣地发展下去，给这个行业以健康的未来。