狠批一弘“宝安中心区泡沫论”一闪念

李宗苗/文


     在搜房网业内论坛看到一弘的“宝安中心区泡沫论”，我估计他不是茶喝多了，而是喝多了酒，否则怎么可能会有“泡沫”。下面本苗逐条反驳一弘错误观点，以正视听。

商铺泡沫最大？

    一弘说：“宝安中心区如此巨大商业容量，真的有足够消费人口支持吗？这不得不让人怀疑。西岸现在大部分商铺主要是中介、装饰店两大块，这从一方面表示二手房交易活跃，又从另一方面说明用家单一，风险突现。”

    还说：“建议购进宝安中心区的商铺买家，要多多考虑开发商是否有长期经营的思路？若仅仅是售完就撤离的地产商，它的商铺价值就要打折了。”

    本苗认为，宝安有超过500万人口，哪怕不把这几年宝安中心区的“新移民”算进去，人流支撑也是没有问题的，其消费半径甚至可以幅射南山和福田。以宝安中心区这么大手笔的规划和建设规模，历史终将证明，它的商业面积不是多了，而是少了，以未来宝安中心区在珠江西岸和港深穗城市发展轴中的地位，岂能以狭隘视野等闲视之？宝安中心区住宅供应量相当大，经多年开发已具规模，如若政府有关部门不审时度势，前瞻性大幅削减住宅开发计划，将开发重点从住宅转移到商业、写字楼上面，或许宝安中心区商铺应更具投资价值。

房价上涨过快？
   
   一弘说：“鸿荣源地产透支房价的做法，引起诸多业内人仕和老百姓不满。该地产公司先后开发尚都、西城上筑、西岸观邸，已成为宝安中心区最大的炒家。”

    还说：“鸿荣源地产将价格抬高，其它跟屁如幸福海岸之类开发商肯定跟进，二期声称要超过9500元/平方米。一弘建议近期有意购买宝安中心区的置业者，不要肓目追捧，该片区的供应量是足够的，价格在8000元/平方米左右可以考虑购入，超之，就慎重。”

    一弘太不了解鸿荣源地产了。鸿荣源在宝安本地居民心目中的形象与地位决非仅凭一面之交就率尔结语的有关人士所想象。事实上，鸿荣源地产之于宝安置业者，相当于龙湖地产之于重庆置业者，客户忠诚度之高让人咋舌，鸿荣源在宝安开发的楼盘，自然经常成为宝安实力人士竞相追逐的对象。如果以一弘此论指导宝安中心区购房攻略，失算的遗憾将让尔等肠子悔青。

    驾车走一趟宝安中心区，你会发现，从宝安中心区天悦龙庭去香蜜湖，将不比从南山后海蔚蓝海岸远，甚至可能会更快。宝安大道即将与深南大道合龙，最近从南头去宝安中心区的朋友可以见到，合龙之框架已基本画就。试想，以南山文化中心区如此糟糕之规划，纵2.7平方公里的南山金融聚集区及滨海长廊规划，又怎么能弥补先天不足之缺撼，后海楼价轻易跃过11000元/平方米的价位，国际大手笔的宝安中心区房价过万又何足为奇？

宝安中心区版图扩容，并不一定带来供过于求

    一弘说：“10月1日开始，西乡中心地区法定图则草案对外征求意见，宝安中心区扩容在即。原宝安中心区占地为640万平方米，总建筑面积740万平方米；而西乡中心地区占地824.14万平方米，总建筑面积920万平方米。宝安中心区和西乡中心地区两者合计建筑面积1744.14万平方米，这个量不少啊！”

    一弘兄你这个资料应该没错吧，本苗先收了哈，谢谢！

    本苗以为，宝安中心区扩容只会带来整体价格平衡。西乡沿广深沿海高速一带受大小铲国际大港物流运输带来的负面影响相对较大，而宝安中心区向南向西扩容本身，并非影响房价表现的主要因素。每一块土地，每一处房子，受自身品质及资源稀缺度影响，自然高者自高，低者自低，此为基本共识，不需再费口舌。

    宝安中心区已推售楼盘绝大部分为大户型，是该片区楼市供应的主流，寄望来年，受“90/70政策”影响，随着中小户型开发热潮的到来，本苗唯一的非典型担忧来自政府以行政手段破坏市场自生规律，以致房价波动。

炒家增多？

    一弘说：“9月份开盘的某楼盘，成批量的人都是订购几套房，炒家入市增多，这是危险信号。”

    一弘还说：“天悦龙庭、深业新岸线、幸福海岸、御景湾等项目纷纷入伙，从各小区管理处得到的反馈，入住率偏低，基本在30%—50%，真正用家不多。一弘走访创辉、中原几家中介，他们纷纷反映近两个月，委托量增加30%左右，各投资者抛售逐渐显现。”

    一人在同一楼盘订购几套房，不一定意味炒家入市增多，一弘焉有不知宝安本地有大量港人及其亲友，焉有不知宝安乃深圳著名的藏富于民之邦？幸福海岸2期国庆节期间开放样板房，本苗在现场看到，来来往往的看楼人群中，活跃着老外和香港人的身影，本苗不敢擅测其置业用途，但地段平平、品质中等偏上的西岸观邸尚能过万吆喝，为何品质堪与尚都媲美甚至超过尚都的幸福海岸2期就不能撼然加价2000抛售？

    据本苗了解，早期介入宝安中心区楼市的投资者已有相当一部分获利离场，有越来越多的住家正在进驻宝安中心区。宝安中心区真正向关内敞开怀抱不到2年，在其区域前景尚待进一步落实之际，仅以所谓“黑灯指数”和“抛售量”来量度其泡沫成分，既不公平，也不科学。

    以上，不知一弘以为然否，欢迎拍砖！