房价高不是“炫富”泛滥的罪魁祸首
李宗苗/文
我觉得现在确实到了重新思考营销链的时候了。深晚一兵在他的博文里说到一个案例，一位广告界的精英炒房赚了几百万就回家了，离开深圳了，快钱的机会很多的话，就没有人愿意踏踏实实干活，那这个行业是比较危险的。一兵斥之为人文精神的堕落，我挺认同。
炫，是实现预期的第一步
之前，万科的陈丽明与我们朱总有过一个交流，感觉市场太好了，大家都不怎么追求专业进步的话，不用说代理商、广告公司，连开发商营销部门也会变得没有价值，营销部门的重要性就会减弱。我的个人观察也是。比如最近业界营销口的一些人事异动，李宁离开卓越、张立海离开京基、王亦兵去职华业地产，表面上看可能是个人选择的问题，深层次上反映了业界对市场变化太快的一种调整。
房子好卖，老板的胃口就越来越高，这样就对营销部门提出新的挑战。这种情况下，作为职业经理人我们应该怎么办？我们看到一些职业经理人的离开，同时我们也看到了北京王歧山市长向地产炫富广告宣战。
豪宅营销目前有大致两种做法，第一种，炫富，比如香蜜湖1号、星河丹堤，第二种，我不炫富，我炫品位、炫格调，比如万科十七英里、第五园。到底哪种效果好，实际上很难评定，是看实现的价格还是看销售量或者知名度、影响力？大家都说，市场是检验真理的唯一标准，但是，这个市场变化太快了，价格不断在刷新，结果我们的营销策划就追着市场跑，裤子都快掉下去了还没赶上，怎么办呢？炫，是实现预期的第一步。
机会
如果大家都在为炫而炫，那将导致营销同质，北京地产“炫富”严重到市长“用真炮轰”，可见营销同质也会影响我们的形象。
很容易让人整不明白的是，为什么供应尤其是大户型供应远没有北京多的深圳，到了最后都纷纷选择斗富摆阔的方式？就连万科也不再清茶淡水，心猿意马？
营销同质，机会来了。我注意到有一家著名的地产广告公司，签约客户越来越多而不是越来越少。世联代理最近的签约也是相当理想，包括深圳、惠州、佛山、天津、珠海、东莞，捷报频传，佛山、龙岗两个区域，一个月签了十几单。
迷茫与“泡沫”
营销价值的迷茫，罪魁祸首，我觉得不是因为房价高，而是因为房价涨得太快。每天下一点毛毛雨对我们的生活影响不大，但要是每天都豪雨如注，那问题就大了。
现在的房价，我觉得不好说它有没有泡沫，因为需求相当难判断，美元、人民币、欧元、港币、闲钱、热钱、血汗钱、黑钱、余钱、借出来的钱、“重按”的钱……什么钱都出来了，都到房地产和股票市场找机会来了，这跟以前有很大的不同，以前看得见的钱多，现在看不见的钱多，你就不好把握需求，也就不好下结论说这就是泡沫。
但是，我们一直也在强调，坚决反对房价上涨太快。房价不能这么涨，得想办法。如果房价今天是一个样，明天是另一个样，那我们的营销就会变形，就会走样，变成了拍脑袋，变成了瞬间决断，在大家都搞不清楚下一个高点在哪里的时候，既有的营销策略简直就是扯淡。
当“终端”不再成为核心问题
谈到营销的价值，有地产界的大佬说，现在的开发商越来越成熟了，不需要代理公司了。实际上不是。第一，行业分工越来越细，这是一个大趋势，我们了解到万科正在逐渐剥离营销部门职能，营销分工外包给代理公司；其次，说“开发商越来越成熟”就跟说“消费者越来越理性”一样，但你看消费者越来越理性了吗？没有，消费者越来越感性了，贴个标签就心痒，有时甚至显得疯狂。第三，营销的价值实际上在于你能不断超越自己，颠覆自己，市场环境变化了，原来的生意模式就得改革，比如说房子好卖，也就是说在终端这一块不再成为主要的核心问题的时候，营销策划就得前置。
