二手房反超一手房  南京楼市“早熟”不是好事

李宗苗/文

    刚刚公布的南京商品房交易情况显示，2009年1月至5月，南京二手房累计成交33233套，而同期一手房的成交量仅为32628套。这是南京楼市历史上第一次实现“二手”超过“一手”。 

    无独有偶。北京今年前4个月也第一次出现“反超”情况，4个月的时间北京销售二手房超过5万套，全年超越已无悬念。

    有人认为，“二手”反超“一手”是楼市回暖与复苏的明证。但笔者认为，二手房“反超”可能不是好的信号，而恰恰证明由于业主对未来预期悲观，因此大量“抛盘”导致“反超”。

    业主抛盘后，所得存在银行贬值，只好再次进入楼市或去买股票，这种情况有一定普遍性，因此我们同时看到刚性需求（含改善性需求）与投资需求共同作用下的楼市回暖现象。至于这种现象能否持续，能持续多久，就很难说了。

    对投资需求而言，除非溢价能力很强，现时的投资者是不会贸然而动的，一些地段不好、产品设计差、价格虚高的项目依然滞销就充分证明了这一点。

    另外，二手反超一手，是否也说明刚性需求有效的那一部分已经释放得差不多了？二手房最大的优势是即买即住，只要地段好，位置佳，产品没什么大的毛病，客户还是愿意掏腰包的。我有时惊讶于南京人置业城墙内的执着与热情，后来想想，原来是这座城市相对较为缓慢的“城市化”进程拖累了它突围的步伐。身边不少朋友宁愿花两倍甚至更多的银子死扛城墙内破旧二手房，而不愿“西进”、“南下”、“东扩”、“北伐”。

    一手干不过二手，在欧美发达国家早已成为不争事实，在香港、深圳等土地资源匮乏的城市也颇为普遍，但是对于“城市化”刚刚加速，城市扩容气喘如牛的南京，这是否说明它“早熟”？

    “早熟”，不正常，某种程度上它违背了自然生成的规律，不利于一个市场的健康发展，政府对二手房交易税费的松绑、被压抑的刚需、“二元”的公共配套，甚至一手市场佳品欠奉，都是催化其“早熟”的激素，要想让市场正常发展，必须让不正常的事情正常起来。

    最近，业界风传继山东之后，江苏即将强化对二套房贷的监管，如果传言属实，对后市会是一个严重的打击。而政府降低开发商自有资金占比至20%，将激活大量的“沉睡”多年未被政府收回的存量土地，未来一两年的供应会放大，经济环境不明朗的情况下，市场将因此愈加扑朔迷离。