“拐点论”是从去年底到现在为止房地产界最热闹的话题，地产界的人物们像潘石屹、任志强都对这个论断发表过看法，全国上下不管是卖房的还是买房的人的心情都多少受了王石这句“拐点到了”的影响。两会期间，又有更多的人加入到“拐点论”的讨论中来，各种观点在媒体上随处可见。在宁波，“拐点论”同样也是房地产界不可回避的一个话题，但与其它城市如广州、北京、上海等相比，人们对它所持的怀疑更多，尤其是2月28日，雅戈尔以13100元/平方米的价格拍得北郊路以西地块，成为08宁波新“地王”以来。 

　　“拐点论”实指楼市理性回归 


　　2007年10月，万科的董事会主席王石出席在北京举行的中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会，会上王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”第二天，几乎全国所有的主流媒体都对此进行了报道，王石的一句话拉开了中国楼市“拐点论”的帷幕。而万科在深圳的楼盘也率先开始降价。 


　　2007年12月16日，王石在上海对一位媒体老总表示，他的“拐点论”是有一些界定的。“我们内部已经有一个共识，2008年，万科不拿‘地王’之地。去年，媒体广为报道的十几块‘地王地’中，万科占了两块，包括福州和东莞。虽然这两个地方不是最热的，但我们也有所反思。”王石说，“2008年拍地，只要超过合理预期，万科不会跟进。” 


　　12月24日，万科在其博客上表示，内地房价走势正处在一个拐点上，但他认为，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。同一天，在央视节目中被问到“拐点论”时，王石称其所说的拐点是指楼市从盲目疯长回归到理性，而不是大升大跌。此外，王石还建议别人三四年后再买房，并声明2008年万科不再拿地王。王石的此番言论再次引发楼市大讨论。 


　　2008年1月中旬，王石在接受某财经报采访时表示，三四年不买房的说法也受到一些误解。“事实上这些问题万科 


　　在近年来的一些公开报告中都有提到。长期来看，我们依然坚定不移地看好住宅行业的未来前景。”王石说。1月21日，王石在其博客上发文，强调拐点论的出发点并非“向政府表态，避免更严厉的政策出台”。 


　　拐点在市场发展中破碎 


　　在关于“拐点论”的发言中，王石谈到最多的是房价，其实就是“地王”。王石一再强调2008年万科不再拿“地王地”，而且拍地只要超过合理预期，万科就不会跟进。 


　　要分析地王与“拐点论”的关系，首先必须要理出土地与高房价的关系。 


　　关于土地与高房价的关系，业界在两三年前就有讨论，普遍观点认为，造成中国目前高房价的原因有两个主要方面，一方面是因为政府土地供应量少，另一方面则是需求量的扩大。土地供应不足则是产生地王以及高房价的最主要原因。比如，潘石屹就认为，从中国目前情况来看，一线城市、二线城市、三线城市在房价的暴涨问题上，都是一样的，都是因为土地供应不足。在目前，房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应就决定了市场的价格。王石则表示，现在房价的上涨，既有土地供给的原因，也有产品和需求变化的原因。土地的原因就是现行土地供给制度，包括招拍挂制度与紧缩土地供给政策。 


　　土地供应不足首先导致土地拍卖产生高地价，继而产生高房价。开发商先要拍得土地，然后才能建商品房出售。紧缩的土地供应量让竟拍土地变得格外激烈，资金雄厚的地产商为拿到土地竞相出高价，地王由此产生。所以，要从根本上解决高房价问题，必须解决土地供应不足的问题。土地问题不解决，必然还会继续产生“地王”，推高房价。 


　　回到“拐点论”上来。王石在提出他的拐点论时，国内一些城市，尤其是北京、深圳等地确实开始出现有价无市现象，很多楼盘开始滞销。造成这种现象的原因是这些城市的房价已经超出市民的可承受范围，房价出现下跌应当属于正常的市场调整。王石在之后的言论中也表示，他所说的“拐点”就是市场的理性回归。 


　　但是，即使一些城市的房价出现下跌，市场的刚性需求和土地供应不足的状况并没有得到根本解决，从长远看，房价仍会上涨。虽然王石说万科在08年不拿“地王地”，但高房价带来的高利润却诱使着其他有实力的开发商去拿高价地，地王依然会产生。 


　　距离理性房价有多远 


　　当王石将他的“拐点论”解释为市场的理性回归而非大跌时，人们对“拐点论”的兴趣骤减了几成。因为在现有的政策和需求状况下，“理性的房价”也绝对不会低到哪里去。虽然目前看来，很多城市的房价出现下跌，观望气氛浓厚，但房价下跌的幅度很小，一些楼盘甚至还出现不跌反升的情况。 


　　在宁波，除了一些楼盘推出了购房优惠活动外，并没有出现房价下跌的情况。更多业内人士认为，虽然宁波去年下半年房价飞涨，但由于之前宁波房价偏低，现在的房价与宁波的城市价值和地位更为相符，宁波的经济实力也能够承担相对较高的房价。而随着跨海大桥的建成，宁波在长三角地区的作用更为重要，房价应该还会涨。地产开发商对宁波城市价值比较看好，再加上中心市区内土地资源稀缺，北郊路以西地块拍出新地王也属意料之中。【南都周刊 刘晓华】