记者观察：上海房价半年将跌30%吗
沪市本轮行情调整并非走向萧条

 

房地产时报记者 梁志超

 

 “红五月”不再，“红六月”是否到来？6月初上海房价创下1.7万元周均价历史高位的报道尚未烟消风逝，就有专家预言，半年内上海房价或将经过一轮调整而跌掉30%。
    记得2005年也是6月份，金融学家易宪容有个说法，上海房价将大跌50%，此后市场一直没有应验这一预测。而最终的降幅是15%左右，随后便进入上升通道。
    据媒体爆料，御翠豪庭近日新推出的一批房源以3.38万元/平方米的低价成交，比此前该盘的均价降了近25%。于是有机构权威人士提出了上海房价跌30%的预测，而且是半年内。
    如果是指均价，尤其是每周均价的震荡幅度，那有可能。这周低档房多了均价就跌，那周高档房多了均价便涨，本月新一周均价又创1.8万元历史高位。如果是指整体价格水平大跌的话，那就言重了，再加上CPI（居民消费价格指数）上涨、人民币对内贬值因素，实际跌幅就不止30％了。我们有理由质疑上述判断的准确性。
    整体价格水平下跌30%是什么概念？这是个人房贷风险临界点。通常商业银行房贷首付款为30%。如果房价下跌30%以上，就意味着即使商业银行卖掉房子，仍然资不抵债。银行将面对一大批“负资产”，对银行资产安全性产生了巨大冲击。倘若不能扭转这一颓势，金融恶性循环，则楼市崩盘。
    所谓整体价格水平，国家和上海市统计局每月公布的“房屋销售价格”指数就是。指数统计先确定各类型、各档次楼盘的权重，统计结果为加权平均数。尽管是抽样统计，但能体现一定时期房价水平。

而机构公布的每周、每月房屋均价，是将房屋交易总金额除以交易总面积得出的。然而只有全样本才能做到最精确，一般机构的信息资源并不齐全。需要指出的是，均价的缺陷是完全被当期交易结构变动所左右，并不能说明房价整体水平变化。用简单的均价来分析楼市波动规律，可能会以偏概全。
    不可否认，上海房价进入了调整期，用股市的说法是补跌阶段。但是，大跌是不现实的。股市和楼市有着本质区别。同时，房价走势具有明显的区域性特征，上海作为中国的经济中心，和深圳等城市有所不同，房地产刚性需求十分强劲。年初上海万科九五折特卖引起轰动，立马吸引了众多购房者。此后数月，尽管传来南方城市房价急跌的消息，但上海房价依然走势平稳，只是成交量减少。进入6月，新盘不乏降价的，但也有至少17个高开的，品质成为价格的分水岭。而二手房市场，除了部分地段微跌和高档住宅个案跌幅较大外，成交价基本平稳，并且成交量支撑了市场。
    从宏观经济层面看，CPI持续走高，房价上涨也是人民币对内贬值带来通胀的必然结果，这在短期内不会改变。近来股市暴跌50%以上，黄金、外汇等理财产品风险加剧，这又将诱导资金流向房地产投资，拉动供销比。
    从政府层面看，如果说调控目标有所调整的话，那就是从单纯降低房价到“稳定房价”。当前美国次贷危机导致了房价下跌、经济衰退。然而，我国经济的市场化程度仅为60%，次贷危机影响我国有限，目前国有银行还控制着房贷市场，那么在政府的强力干预下，绝不会置房价大跌于不顾。
    综上所述，上海楼市这一轮调整并非走向萧条，随着价格理性回落，买卖双方都能接受的价格均衡点一旦形成，成交量随之上升，调整也就基本告一段落。但是找不出房价半年下跌30%的理由。相信在世博会前，上海房价短期内不会如此波动。短期或许看空，但长期仍旧看好。
    软着陆，这应该是评价房价回落描绘的基本态势