金恂华：十年调控成败探究 租售并举或成新思路

上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华

中国政府为稳定房价和房地产市场，多年来一直在调控楼市，政策出台日益密集，力度愈来愈大，但成效甚少。原因何在？关键是宏观调控的总体思路要调整。全国两会前夕，上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华建言政府部门，对楼市的调控要着力于市场结构的完善。

上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华表示，以往调控过多地专注于住房供需总量的平衡，在“量”、“价”的控制方面想了很多办法，而几乎没有关注过住房市场因结构的缺陷而造成的失衡。由于片面强调买卖市场，租售并举成为空话，使得市场在相当程度上被扭曲，住房的投资属性被片面放大，房价成为众矢之的。

2003年，国家对房地产业调控正式开始，之后的近十年中，房地产业便在调控中度过。然而，调控效果众所周知，楼市如今的“抗调性”极强。当2011年“史上最严厉”的调控出台后，不禁有人质疑道，“这次调控真能调住楼市？”。

金恂华认为，近十年调控的无为而作，是因为调控调的仅为“买卖市场”，作为房地产市场另一个重要组成部分的“租赁市场”却严重滞后，这就是症结所在。

十年调控一次又一次 房价涨了一年又一年

回顾十年调控，从最初的提高二套首付比例以及对于土地的招拍挂制度的建立，到遏制投资至最严厉的“限购”令，从调控的目的来看，仅是在买卖市场不断调整供需，然而每每当调控力度不足或者暂有松动时，以下场景则反复出现：新一轮调控风声紧，买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场萎缩，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2-3月内，成交回升，日光盘重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。

同样值得注意的是，调控十年内，房价则呈螺旋式、前进式上升：2006年，上海商品住宅成交均价为9472元/平方米，虽然2008年为楼市低谷，但当年成交均价也达13659元/平方米，此后两年房价连续上涨，最终在调控年2010年突破2万元/平方米大关，达到22370元/平方米，同比2009年上涨40.9%。

房地产市场“天平”另一端——租赁市场失衡 调控怎会成功

对于以上数据，上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华认为，楼市的结构性问题不完全是房价问题。2011年的调控会怎样？房价会怎样？金恂华认为，房地产市场结构失衡，其中住房租售结构不合理、租赁市场发展滞后，是主要原因之一。

我国存在庞大的房屋租赁需求，租赁市场是否发达关系到整个房地产市场结构的平衡。然而，我国的房屋租赁却始终没有形成为成熟的房屋租赁市场体系。

金恂华认为，目前拿上海为例，上海的房屋租赁市场供应以私人出租为主体，缺乏机构投资者与开发商长期持有的租赁经营性房屋；需求则以外来人口，“夹心层”为主体；此外，租金相对较低，租售比呈下降趋势。据上海二手房指数办公室、上海房屋租赁指数办公室提供的数据表明，2009年1月起，上海二手房平均租售比呈直线下降趋势，仅在2010年的1月-7月呈现出回升的状态。2010年7月上海各环线二手房租售情况样本调查显示，从取样楼盘来看，自内环内至郊环外楼盘租售比最高达1:744。而国际标准通常为1：200到1∶300。租售比不合理，上海出租投资收益率仅为2.4%，远低于银行贷款利率水平。

可见，上海的租赁市场发展不合理。从国外房屋租赁市场的成功经验来看，强大的房屋租赁市场是解决住房问题的最佳方式之一，环看欧美、日本，很多家庭都是依靠长期租房来满足居住需求。数据显示，美国家庭租房居住的比例达35%，日本达38%，德国则高达65%，这也是德国近几年内房价不涨的最大的原因之一。

因此，租赁市场的发达程度直接影响到了中国房地产产业结构的平衡发展。房改以来，决策部门一直致力于住房买卖市场的建设和发展，而基本放弃了住房租赁市场的全面建设和整治。可见，天平失衡，十年的调控怎能成功？

租赁市场自身不足 调控政策忽视“火上浇油”

政策角度的“重买卖，轻租赁”的偏向，也直接导致了租赁市场的不足。金恂华认为，目前租赁市场存在的主要问题有：租房居住比例低；租赁供应不稳定；租赁管理不规范；财税政策不支持。

目前拿上海为例，租赁市场的供应中，主要以“散客”为主，缺乏机构出租人的参与，即使有，也主要集中于酒店式公寓等高档住宅，中低端的严重缺乏。

此外，金恂华表示，政府对于租赁市场缺乏“激情”，从政策的侧重面即可得知，楼市政策“重买卖、轻租赁”。从税收方面来看，目前基本以购房优惠为主，因此开发商不愿意将资金长期盘拢在一个长期需要运作的项目内，资金链难以保障。

而租赁市场目前中介鱼龙混杂，当租赁双方订立合同后，中介则立马抽身，事后不承担任何责任，政府等相关机构对中介等监管不力，出租备案率不到30%，租赁业处于“半地下”状态。。

可见，租赁市场想要在短期内得到长足的发展似乎十分困难，并且，中国近几千年的住房传统思想并没有改变，在某种程度上来说，有自己的房屋即为成功人士，而租房便被视为不成功，这便是最为主要的主观原因之一。所谓“丈母娘“购房需求便是经典之说。而据上海“网上房地产”数据显示，二手房常年挂牌量约为1700万平方米，折合约14-15万套，其中仅2.5万套是挂牌用于出租，可见整个市场大部分投资者是以赚取房屋出售差价为目的。

除了以上原因外，金恂华还认为，相关一些法律法规的缺少和资金的缺乏，也是造成目前上海乃至全国租赁市场滞后的重要原因。

平衡市场结构 租售并举或成市场健康发展重要机制

作为一个完整的房地产市场体系，不仅要有买卖市场，也需要有租赁市场，两者互相联系，相互作用，缺一不可。对此，上海瑞生置业有限公司董事总经理金恂华认为，多年来房地产调控之所以收效不大，主要是决策者始终单一地聚焦于“量”和“价”的供求失衡，而没有看到另外一面——市场本身的结构性失衡，即“重买卖市场、轻租赁市场”。

因此，成熟市场的经验证明，建立“租售并举”的机制是房地产市场长久稳定发展的基础。要建立完善“租售并举”的机制则必须对租赁市场的现状进行调整与完善。

培养机构出租人 住房租赁市场产业化

要发展租赁市场，则必须解决供应问题，针对目前供应不足的情况，金恂华表示需要培育机构出租人队伍，鼓励房企参与住房租赁业务，投资建设和持有公共租赁房产权。推动住房租赁市场专业化、规模化。目前，租赁住房开发的土地供应需要优化，降低开发成本，减少资金压力；改善税收征管，对从事住房租赁的企业和个人给予税收优惠，除了大幅降低租赁税率外，对出租经营期间发生的合理成本项目应予以抵税；在此基础上政府还需提供融资便利，通过这些手段让这部分群体尝到投资租赁市场的“甜头”，鼓励其进入租赁市场。这是提升供应的主要推动力之一，机构出租人或将成为未来租赁市场的主体。

实行土地年租金制 降低机构出租人投资成本

作为培养机构出租人的源头，土地是每个开发商必须面对的“跨不去的坎”，土地成本占房价成本比例较高约为成本的35%-40%，由于土地成本高，开发商自然不愿意投资“来钱慢”的租赁市场，因此，要让更多的开发商进入机构出租人这个群体则必须降低其投资成本与风险，对于土地的高成本，金恂华表示道，土地的年租金制则可降低或减少风险。

所谓土地年租金制，即土地出让金按年收租，不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。

金恂华认为，此种制度的实施，对于培养机构出租人有极大好处，解决其土地成本的风险，提高机构出租人的投资积极性。

加强公共租赁房建设 使其既市场化又具保障性

2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。

公共租赁房是租赁市场中的一个重要组成部分，金恂华认为应将公租房市场化。所谓市场化是指租赁住房是面向全体社会成员的，租金是有指导的市场定价；所谓保障性是指符合条件的低收入群体在租赁公共租赁房的时候可申请享受政府的租金补贴。现行的政府一手包办的名目繁多的保障性住房，可随机构出租人队伍的发展而逐步消退。

此外，公共租赁房与私人投资出租住房都是租赁市场的供应者，互相促进、互为补充，因此在发展机构出租人的时候，不应排挤打压私人出租者。租赁市场的多元供应主体的结构，也有利于这个市场通过竞争加快得到规范和发展。

与此同时，住房租赁市场的持久稳定发展还需要资本市场通道的支持，这也是要点。

将空置房屋转化为租赁市场的供应增量。

随着调控的加强加深，投资性购房并未被彻底抑制，可以说“投资客一直未离场”，伴随着这种情况，住房空置率逐年升高。可见，单纯的打压投资并不能够真正地抑制投资需求，如今的调控需要做到的是，引导投资客转化为多元投资，不单纯以赚取买卖差价盈利，鼓励他们进入租赁市场，将空置房屋转化为租赁市场中的供应增量。

可以预见到的是，形成市场化的住房租赁市场对整个住房市场的价格稳定必能起到正面和健康的作用。住房市场的健康稳定发展需要综合治理，而加快住房租赁市场建设是其中不可或缺的一个重要的环节。

“租房需求也是刚需”，发展租赁市场，让不适合买房的群体离开买房的“独木桥”。将失衡的天平放平，那么未来的房地产调控或将会踏上一个新领域。