近年来，二手房买卖双方签订“阴阳合同”几乎成了惯例。有的通过价格虚高形式来申请更多的贷款。更为普遍的是，通过签订“阴阳合同”将价格做低以便少缴税费。 “阴阳合同”的签订除了造成国家税收流失和银行利益受损的，也造成合同纠纷不断。

一、“阴阳合同”之法律分析

“阴阳合同”是指当事人出于规避法规或谋取利益的目的而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府备案但不实际履行；而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行。

根据《合同法》 第 52 条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。

根据《合同法》第 56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。

二 、卖方的风险

1、宣告无效的风险

由于“阴阳合同”上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加了买方的心理变化和诚信风险，特别是房屋价格出现下降时，将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。

2、房款不能全额收回的风险。

由于 “阴阳合同”存在价格差异且无银行监督的情况下，买方将有可能不按期在支付备案价格外的房款过户价之外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。

3、行政处罚和刑事追究的风险。

签订“阴阳合同”的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。根据《深圳市地方税务局关于偷税案件行政处罚标准的规定》：偷税数额占应纳税额10%-30%的，处不低于偷税数额0.3倍的罚款；偷税数额占应纳税额30%-50%的，处不低于偷税数额0.5倍的罚款；4、偷税数额占应纳税额50%以上的，处不低于偷税数额1倍的罚款。更严重的是：根据刑法第201条：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役。卖家将有可能受到刑事责任的追究。

三、 买方的风险。

1、真实意思认定的风险。

由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款（特别是价格条款）不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。

2、无法取得高额贷款的风险

由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。

3、再售承担高费用的风险。

由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

4、合同不成立的风险

如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，即为房地产买卖合同不成立。那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。

5、行政处罚和刑事追究的风险。

“阴阳合同”中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准，则可能与卖方一同被追究刑事责任。

四、律师建议

鉴于签订“阴阳合同”是违法行为，买卖双方都存在较大风险并有可能留下信用污点被记入征信体系。同时，由于 “阴阳合同”会导致合约的诚信力大大降低 ，容易引发纠纷，使双方额外支出协商费、诉讼费等解决争议的成本。

律师建议：

1、不要为了眼前的小利益而签订“阴阳合同”；

2、房地产买卖合同条款应当明确、具体、详尽，并表示双方当事人的真实意思；

3、房款支付应尽可能采取监管形式。

4、完善征税评估体系、规范房地产中介和银行放贷政策，防止“阴阳合同”滋生。