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 ■<二郎茶社>网页翻新
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鸿荣源尚都·调查报告（上）说到，尚都是深圳西岸的烽火台，点燃了楼市。上集主要是
 数据比较多，下集不扯这些，给大家讲几个故事。



【9·3选房】

 9月3日【尚都·南区】选房结果出来，中午12点时选房数字为125套，下午4点半，选房数
 字为326套（实际可能290套），一共成交2.06亿。放号人数井然历历可数，没有冲动排队
 场面。

 和【尚都·北区】的老宝安人较多的热火场面不同，南区买房的年轻人较多，观望客和投
 资客相对多一些。



【博士·海龟·深圳西岸】

 凑巧！现场碰到海归人士，台湾生物学博士谢先生，2002年他买【星河国际】我们认识，
 他曾是星河国际业主委员会会长，2004年他买【丽晶国际】又遇，今天来买【尚都·南
 区】3房再遇。看来是赵本山说的“缘分那！”。

 谢博士是台湾人，毕业于美国，目前在深圳投资生物产业，属于尖端科技，他的公司目前
 在深圳科技园做研发和生产加工。



【海龟·鸿客会】

 鸿荣源地产杨江问谢博士，为什么来深圳西岸？谢博士说他自幼在台湾成长，来到深圳
 后，就喜欢了这座城市，他喜欢沿地铁线买房，2002年他自罗湖口岸、皇岗口岸、星河国
 际、中银大厦等地投资买房20多套，2004年登陆深圳西岸买【丽晶国际】，2005年和台湾
 朋友来买【尚都·南区】。

 杨江和谢博士一起合影留念后，又请谢博士加入【鸿客会】，谢博士要求在【鸿客会】上
 开设一个专栏，给大陆人介绍自己的生物科技产品，此时，深圳西岸第一个客户会【鸿客
 会】派上用场了。
    


【南区价格】

 价格方面，跟【尚都·北区】的6480元/M2相比，【尚都·南区】的价格有些出人意料！ 
 因为事前人们预计约6300元/M2左右，而实际上价格只有6100元/M2左右。

 原因大概有几条，一是项目靠近新湖路略有噪音，二是南区园林面积不如北区宽阔，三是
 为老客户预留一定投资空间，因为【鸿荣源地产】还在储备土地扩张版图，它必须为今后
 做长期考虑。



【西城上筑】

 我从工程部那里了解到，【尚都·南区】的中小户型定位，和价格定位，和发售档期，都
 与【西城上筑】有直接关连。

 也就是说，【西城上筑】的价格和客户群体，一是可能接近【尚都·南区】的平均价格，
 二是可能延续【尚都·南区】的客户口碑。而【尚都·北区】的中大户型设计，似乎是延
 续老城区【鸿景园】项目的销售口碑。

 由此可以看出，鸿荣源地产近年在香蜜湖、深圳西岸开发的多个项目，是一种战略体系结
 构，是一种与万科地产极为相似的板块开发模式。



【客户来源】

 根据鸿荣源杨江5月份的预测，2005年底深圳西岸购房的关内人比例，将会达到4成。另
 外，根据鸿荣源研究部的内部数据，这些关内人多是南山人、福田人，他们是来深圳时间
 很长的小家庭，以2口子（或有小孩）居多。

【尚都】南区431套，【西城上筑】总共是1430套，全部是2房、3房的中小户型，单价6000
 元出头，每套约50、60万。【鸿荣源地产】的这二个项目的推出量，消化了2005下半年深
 圳西岸（宝安中心区）很大一部分小户需求。

 目前， 6000元的中小户型在关内稀少，最近发售的【友邻国际公寓】，我4月份新政时候
 问起周总，当时预定价是5800元/M2，预售证还未拿下来，到了8月份的时候，已经定到
 6700元/M2，简直让买的人又爱又恨，实际目前的房需，是6000元的中小户型很饥渴，而 
 这在【深圳西岸】轻易能找到。

 所以，【尚都】、【西城上筑】的中小户型，是顺应了深圳楼市发展的历史河流，这个定
 位在深圳西岸，非常准确和具有前瞻性。



【客户比例】

 看【友邻国际公寓】项目总户数1170套，预售筹码为2500个，定价6700元/M2，面积30㎡ 
 ～53㎡的超小户型;未成交客还剩余1000多个筹码，他们只能来深圳西岸看房，若定价在
 5800元/M2，则可以买面积50㎡～90㎡的中小户型;

 鸿荣源杨江说：“我说2005年底深圳西岸购房的关内人比例，将达4成。当时实际上只是
 对【西城上筑】的一个期望，从目前掌握的数据来看，这个比例远在关外，近在咫尺”。



【抽样调查】

 一个小伙子，和父亲一起买尚都南区某栋的23层楼（下图），他说来深圳西岸买房投资，
 他去过幸福海岸、御景湾等比较。他对尚都有3个担心。

（1）宝安中心区政府说话不算数，10月份眼看到了，到底什么时候搬过来？
（2）靠海的房子，将来是不是真正能看到海？而不是被高楼大厦遮挡，我回答说，根据阿
     特金斯的规划，从北至南有由高向低的（音乐厅、文化馆等）配套设施为主。
（3）治安怎么样？不希望象宝安老城区那样。



【破关】

 2005年7月、8月深圳连降大雨，南头关积水严重，塞车甚至从朝至暮，不见一点动静，香
 港货柜车绵延十里，推车小贩的一个中午盒饭，竟然卖到30元，而且一抢而空。

【幸福海岸】2期动工，南头关下雨塞车6小时。【金泓凯旋城】选房，南头关下雨赛车8小
 时，【尚都】北区选房，南头关塞车1个半小时，【深业新岸线】开盘，南头关下雨塞车1
 个小时。

 总之，南头关名存实亡，排水系统运行不畅，严重阻碍了深圳特区的建设和发展，应该及
 早爆破之和架空之。



【上网调查】

 根据北区价格试算时，南区价格试算时，几个开盘结点的问询调查。
 发现四房、五房的客户，上网很多但发言较少，大多是他们的子女发言，或者他们的朋友
 发言，或者是相关的专业公司发表观点。

 二房、三房的客户，几乎人人都上网或发言，不管是鸿荣源地产的——鸿景园、尚都、西
 城上筑等都是这样。我在鸿景园售楼处里，见到了网络论坛的版主[癫猫]，她当时正在寻
 找[关外刀客]，那是艘房网论坛的一个大马甲，她和西乡的6、7个姐妹一起买了鸿景园，
 她们都很年轻20多岁的样子，还有一个马甲叫[快乐的小铃铛]一直没有见到，据说她长的
 非常可爱。



【买房注意】  

 对于在该地段置业的购房者，在看楼时要注意以下几个地方，（1）项目南区比项目北区 
 的噪音大，西面有西晒现象。 （2）北区园林比南区园林要宽阔，适宜家庭居住或与父母
 长期居住。 （3）南区户型面积偏中偏小，适合投资和暂住几年。 （4）当二手房售价高
 过6800元/M2时，投资潜力减小;当二手房售价低过6000元/M2时，投资潜力增大。 （5）
 注意衡量小户型的使用率，是否达到80%的一般标准。



【柯经理要走了】

 鸿荣源地产的一个元老级人物，就是营销总监柯学兵，他准备休假了，应该说他操盘不计
 其数了，对鸿荣源地产贡献了革命青春。以前我在熙园的时候，认识了柯经理。

 9月3日那天很多公司员工，都有些依依不舍之意，选房叫号的时候，柯经理声音洪亮，一
 些熟悉他的人从身旁走过，都不时的点头打招呼，大家一起祝柯经理海阔天空万事如意！



【廊桥有梦】

 桥，意义在于连接。连接东岸和西岸，连接古都和时尚，连接体育和生活，连接男女约会
 地点，种种不一。

 尚都廊桥，其意义在于，一是延伸社区运动延伸会所锻炼之功能，二是尽量溶解东边天悦
 龙庭廊院概念，形成从东到西的通风走廊所谓“东方不亮西方亮”;三是景观看日出日 
 落，思万物之逆旅、叹人生之短暂;四是吸纳体育馆文体活动的人流，扩张商业街的开放
 式设计;五是鸿荣源这块拿地便宜，主动贯名做一些社会公益活动。



 报告的尾声，【二郎茶社】祝尚都所有客户都生活幸福！祝鸿客会成为深圳西岸的中外文
 化的交流驿站！祝幽幽南山和巍巍大铲，成为西岸人永久的门户！祝尚都的一呼一吸，都
 给深夜新岸线的潮起潮落，带来天音龙音。


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