就像北京这样的首都城市，从来没有人会相信楼市会跌价，从来没有人会相信政府会不管，一线城市中只有北京没有经历过一个完整的房地产周期，没有经历过房价、成交量剧烈上涨和下跌的过程，这本身就是不正常的，也是不健康的，2008年奥运年的这种波动就及时给业内上了一课。

    不过最新的政府对调控的表态，还是可以看出来宏观调控的走势，银监会认为应该适度放宽房地产的信贷规模、人大财经委认为应该提高个税起征点来刺激需求、也认为进一步减息来刺激消费、通货膨胀已经缓解、CPI上涨幅度已经减缓，外部经济环境已经开始显现好转，基于目前的需求旺盛，所以可以预见到三季度的整体市况应该好于二季度，特别是体现楼市风向标的成交量应该有明显的回升，而价格的回升则要等成交量持续回升稳定后才会显现。

    就像股市现状是政府“越帮越忙”一样，楼市进入到7月，成交量急剧萎缩原因已经发生了变化：

    --5月以前的客户观望原因是对市场价格走势不明朗而观望；

    --6月之后观望是因为对自己未来的收入减少进而减少支出而观望；

     虽然说结果一样，但是原因不同，要增加客户信心，必然要让客户对未来的收入预期增加才能重振市场信心。

     要是政府救市，手段无外乎是：

    1、增加市场的流动性，缓解开发商的资金短缺局面；

    2、降低购房人门槛，加大对购房人的贷款力度及额度；

    3、卖房门槛降低，让人们把存量住房卖掉买新房；

    4、减少交易环节的税收；

    5、舆论上给予房地产市场同情和支持

    我们看的出，这些手法都是经济层面的，全局性的，除了确实应该激活二手房市场，降低交易门槛外，政府手中的牌不多，也不合时宜，打出来反而进一步增加市场人为干扰的担忧，既然是市场泡沫多，那就让他自然回调就可以。

     我认为楼市的基本面—“自住”购买力需求良好且旺盛，消除经济层面的拖累，楼市长期向好，当下所谓救市，真是即没有必要，也没有效果。

    国家统计局发布的最新数据显示，2008年全国1－6月的房价同比上涨接近10％，虽然景气指数回落，但是市场反映依然强劲，不过和市场的观望气氛相比，说房价上涨谁都不会相信，从2008年上半年的房地产成交量及价格走势，很多人都怀疑“量价齐跌”，哪里来的“同比上涨”？

    我之前说过“不能拿统计猪肉的方法来统计房价”最重要的原因就是房地产的地域性属性，不同地点之间的房产价格很难放在一起比较，这样出来的数据就会给公众极大困扰和误导。目前的平均价格是用整体销售额除以销售面积得出的市场总体平均价格，这个价格上涨原因很明显，首先今年以来很多楼盘都是低开高走，比原来的前期售价已经偏低，另外目前市场成交量偏低，销售量高的楼盘低开高走的价格趋势自然影响到整体价格走势。

    那么北京市的楼价到低涨还是跌了呢？

    我们从每个楼盘每个楼盘的价格走势来看，就不难得出结论。

    1.首先多数新售楼盘都采用促销的政策，和2008年初相比，受到成交量的影响，促销、特价、送赠的幅度及折算金额达到10-15％；

    2.许多在销楼盘维持原价至少都没有涨价的可能，成交量大跌或几乎卖不动；

    3.新开售的楼盘虽然涨价，但是已经比原来同地块或周边同类项目降价达到10-15％；

    4.最明显的是二手房，最为楼市刚性需求代表的二手房，现在业主抛盘数量急剧增加，不同楼盘同一套房产和年初相比售价已经直线下降12％以上；

    5.虽然环比楼价下降，但是和2007年初或更早相比，由于客户买入价格不高，业主割肉后仍旧有利润可赚，所以同比价格依然上涨；

    不论一手还是二手，改变统计方法，从每个楼盘的成交历史来统计，和2008年初相比，北京市楼价已经下降10-15％，所以公众对政府统计数据的质疑不无道理，关键是统计房产应符合房地产的特征。因此“2008年上半年房价和2007年同期同比上涨接近10％”虽然正确，确没有什么参考意义。

把房子当成猪肉统计方法的终结

北京的房价到底涨了多少

从南京否认地价排名看地产数据乱象

数据推断07年上半年房价继续快速攀升

看来市场要做好长期调控的准备

----------------------------------------------------------------------------- 

年份	一手新房预售指标		二手房指标
	1-5月销售量 （套）	1-5月平均售价 （元/平方米）	1-5月销售量 （套）	1-5月平均售价 （元/平方米）
2006年	56189	7330	29314	8451
2007年	40509	9706	31966	10904
2008年	26338	12453	30985	13703

   数据来源：中原地产领先指数

------------------------------------------------------------------------------ 

    但是真正反映市场化晴雨表的北京市二手房交易量确实基本保持稳定。

    进入到6月以来，应对宏观调控紧缩政策带来的负面影响，政府也越来越关注房地产市场可能出现的下滑而给经济带来负面影响，进而拖低GDP，不过，从基础指标来看，似乎现在谈论房地产“救市”措施为时尚早。

    房地产市场从来都是资本密集型行业，和金融密不可分，而且从全国的房地产基本面来看，自住需求始终占却大多数，供不应求的局面多年来没有得到有效缓解。所以就出现了即使持续五年的宏观调控，也没有令房价掉头向下，虽然成交量跌，但是供不应求仍旧主导平均房价稳中有升。

    目前中国股市在全球跌幅排名第二，上半年跌去了50%，紧追邻居越南的下跌60%，金融市场的动荡已经传递给房地产市场，解决当前房地产成交量低迷的现象必须先解决金融市场的紧缩困局及动荡，房地产基本面是健康的，房地产市场不需要救市。

房价依然坚挺，后市逐渐看涨！

"信贷紧缩"不会改变北京2008年楼市..

说房价“雪崩”是对公众的误导

    我们比一比，看看下幅在使馆区的北京知名连锁超市新更换的招牌中有几处错误？！

    从2008年初至今，据统计，深圳市的平均房价急跌超过35%，六个月内如此大的跌幅令市场的气氛十分疲弱，目前市场上的许多投资人已经由于部分房价的急跌导致放弃首付而违约的可能性急剧增加！而目前的房价走势从深圳的局面及整体宏观形势来看仍旧不容乐观，由于深圳2007年的房价爆炒，导致2008年深圳的房价还有进一步探底的空间，因此，随着深圳的平均房价进一步的下调，“负资产”现象预计将愈演愈烈，并将陆续拖银行下水，“负资产”的蔓延增加金融风险的可能性也急剧增加，预计深圳将成为中国内地首个“负资产”重灾区。虽然部分深圳银行并不承认“负资产”即将导致的风险扩大，但是由于当前深圳房价仍旧存在下降空间，因此银行目前表态仍旧为时尚早。

    “负资产”出现固然和当前的整体宏观形式密不可分，但是也和最近连续三年的房地产宏观调控有极大关联，通过加息、加税、二套首付提高、利率上浮等方式，已经令房地产行业的炒卖水分挤出殆尽，投资者早已立场转战股市，从2007年全国层面来看，几乎购房者超过八成源于自住需求，因此持续的调控政策已经伤及无辜，令自住者的负担极大增加，而当前影响银行贷款所谓“负资产”的深层次原因是“中国内地始终不透明的收入机制”，因此实际上“负资产”表面来看源于炒楼，实际上风险来自购房人的资信审核。如果认为房价下跌就可以解决资信审核问题，只能说是问题的根源仍旧被掩盖了，这个风险未来仍旧会出现。所以宏观调控进一步深化将极大放大“负资产”影响，或许给公众消化期反而可能是明智的做法。

深圳房价示范:上海北京的明天

深圳房价示范2：信息披露的迷局

深圳房价示范3：测试中央的宏调底线 

调控楼市给社会带来的更大风险显现

2007年－买房子？买股票？炒房子？炒股...

• 鼓励建设项目按期开工。按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产开发企业按期开工的，报建费在166.5元/平方米征收标准的基础上减免48元/平方米。经国土资源部门审核同意，房地产开发企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/平方米；房地产开发企业申请延期不超过1年开工的，报建费减免24元/平方米。在经批准的延长期内不作为闲置土地。  
• 降低公积金贷款首付比例。购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在我市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。  
• 实施购房财政补贴。购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。  
• 购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米(含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。  
• 在2009年5月31日前购买商品住房的我市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。

    中国实行的是产权证登记核发制度，一直以来，由于种种原因，很多地方市民不能有效查询房屋的权属情况，这就为房地产的交易埋下诸多隐患，大量的房地产纠纷由于权属不清产生，如果房管系统能够有效建议应对公众的房屋权属查询系统，一方面有助于防范以权谋私多占公房的腐败产生，让财产接受公众的监督，另外一方面有效的查询可以让买卖双方提前知晓权属情况，放心交易，杜绝假产权证造成客户的损失，所以我们应该期待该诉讼代表的意义，更应期待政府信息公开的意义。

    一直以来，房地产开发商财富积累都是以小搏大，滚动开发，靠房地产的预售款不断滚动，只需要40%不到或更少的资金就可以启动整个房地产项目，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快，这样的模式在市场好时有助于开发商不断扩大，但是也有部分开发商的疯狂扩张令自己深陷困境，最终遇到市场波动而倒闭的不在少数，所以对开发商有效的资金监管有助于专款专用，让开发商真正凭借自身的实力发展，同时也能有效防止开发商动用预售资金炒地或挪作他用，保障购房人的权益。

    实施预售资金监管后，在这个制度下，目前银行要看到开发商结构封顶后才会放款，预计未来开发商将进一步自动将房屋盖到接近现房后销售，房屋的预售模式也有可能在未来改变为现房销售。

    周小川在美国承认，监管存在漏洞。对于投资者来讲，争论已经没有意义。2007年初，很多媒体和业界都在热衷于讨论是应该买股票还是买房子？相信现在已经水落石出。不过代价是高昂的。对于中国的证券市场，永远是赌博，只要你资金够多，只要你关系够多，手段够多，就可以拉动股指，放出错误信息，吸食小股民的利益，所以小股民可怜！至少购房我认为对于投资者来讲除非烂尾，否则房地产市场至少监管的成熟度要远高于证券市场，中小投资人的自主性要很高，股票不见了60%，你去年买的房子呢？

    所以事实胜于雄辩，或许国外不是，但是在中国，对于中小投资者来讲，没有必要给这些金融机构排队送钱，投资房地产、买房的风险要比买股票小的多！