房地产“泡沫”之后！（朱宁）

近日，市场消息面又爆出“存量售罄”、“报复反弹”“价升量涨”、、、。仿佛短短时间内经济危机的阴影已被“吹”散，又回到了繁荣上升的“地产盛世”了？

价格是所有开发商利润的支撑点，个人认为短期还会盘整；但中期上涨的速度将趋缓；从长期来看:房价出现暴跌的可能性不大，但已存在下降空间，可以说房地产行业的暴利时代即将结束，未来利润空间会进一步压缩！

鉴于房地产产品的特性,定价上也就没有比较近似的参照物或者比较统一的衡量标准.在不完善的市场中更容易出现虚假宣传，作为利润的重点,部分开发商对房价的定价具有明显投机心态。

此外,在房地产市场，信息不对称是交易双方首要矛盾。

消费者对于住宅产品信息的掌握是缺失的，消费者在价格谈判中完全处于弱势，开发企业完全可以利用现有的信息不对等的情况来抬高房价。从政府角度是不愿意看到房价急剧下跌的。因为房价急剧下跌就意味着全国大范围物业的贬值，导致银行坏帐增多、地产下游行业也将出现衰退。十分不利于社会经济稳定和经济发展平稳，政府不愿意房价飙升，但也绝对不想看到急跌，而是要控制房价长期温和、稳定、平稳发展。

这些年的发展，房地产行业集中度加强，规模扩张中开发商经营能力也得到提高，意识增强后行业投资风险稳步减少，全国房地产建设规模呈现一定局面。虽然对发展褒贬不一，但中国房地产行业市场化的时间不长，尚未完全走上正规，而市场走向规范、成熟的方向是需要一定时间的！

从近年的房价上涨泡沫的背后反映出不少市场规律和产业结构失衡的问题。

由于商品房兼有消费品和投资品的双重特性，在房地产市场或多或少的都容易存在着一些投资或投机性的行为。急速、盲目导致畸形的房地产市场更容易产生泡沫。而在金融或个人信贷等相关体系上存在弊端，获得信贷比较方便、融资成本较低，这导致一些投资性或投机性炒房行为的规模扩大；其他领域的企业在一定时期纷纷介入该行业进行项目开发导致资源竞争加剧;一些游资资本在牟利的需求下涌入房地产市场推高市场价格；人民币升值强烈的预期下,海外资本炒作中国部分区域的商品房等都成为泡沫形成原因。城市化进程加速，决定了城市土地的稀缺性，因此也拉高了土地价格，这是房价不断上涨的基础支撑。

老百姓对房价的承受能力有多强?

就是在上海、北京、深圳一线经济发达城市，房价对于任何购房者而言都是一大笔庞大的开支，在城市优势地段，多年的积蓄都未必能买回称心如意的居所。导致房价超过居民承受能力的主要原因在于价格受畸形泡沫市场环境的扭曲，并不是真实地反映市场化实际供求的结果。

房价为什么可以一直维持在高位？

稀缺和不可再生性土地（“地段论”的神话）价格暴涨；土地的增值及近年土地成本迅速提高；消费者未形成成熟的消费心理，面对价格上涨的担忧，形成购房行恐慌性购房,加快市场不理性价格上升，并且随着国内经济的发展，投资的境外企业、人士对于一线城市物业的需求逐年增大；部分地区或一线城市存在着投资性或投机性的炒房行为的助“涨”；“水涨船高” 人力成本、商品价格升值带动涨价趋势等.

当下，个人认为首先要感谢金融危机下的经济环境的调整！挤掉行业泡沫后的地产业,市场进一步规范，利润空间会进一步压缩，政策对于市场供给的调控，重点也将围绕“土地”和“资金”，行业的进入门槛会更高、开发商的沉淀成本更大；成本的提高将压缩行业的盈利空间,也可以说房地产行业的未来趋势土地成本和融资成本都不断提高，风险性明显加大，但行业内盲目投资及资源浪费将会被抑制！

虽然目前市场中竞争愈加激烈，这将给价格带来更多向下的压力。开发商也会增强灵活度，对价格的应变力和弹性都会加大。房地产行业长期以来的进入门槛过低、竞争环境不规范，高利润吸引很多企业跨行业涌入。在这样混乱无序、盲目竞争、专业性差的恶性市场环境下，行业内不同公司的盈利能力明显出现了分化，行业内的淘汰赛已经展开！

需要肯定的是当前经济诸多不确定因素的市场环境下，城市居民持续的住房需求依然存在。住宅是作为耐用品的需求小于食品、衣物等生活必需品而明显高于汽车大宗消费品的。刚性购房需求在经过政策调整及价格调整后，短期仍将得到一定释放（近期市场成交数据表明），但中、低层消费群体的中长期的观望情绪也会继续延长，因为他们将更谨慎评估房地产未来市场的预期。（详见本人博文《房价 “降”？市场博弈新开始》）

普通消费者的购房可能就是一生一次的消费行为，所以在购买决策阶段势必十分谨慎，对市场信息一定是最大程度的获取。购房作为个人单笔大金额经济活动，任何价格的变动都对支付总额的影响甚大。因此，价格和市场的任何波动，消费者完全可以延迟或取消购买行为，（购房者对于价格具有最大的敏感性）而且，除了购买也可以和父母亲友合住、或者租房等作为替代方式。也证明中国的消费者的购房行为事实上具有较大的弹性和伸缩特点。

从未来供给来看，市场上近年所形成的庞大开发企业“多国部队”，在增加市场占有率的同时也增加市场住宅产品的供应量，即使经过近年几轮调控和市场的压缩，目前该行业的实际利润仍然较高，开发规模仍然较大，空置率依旧偏高。

地产项目的投资额大、运作周期较长、前期要投入巨大的资金运作，项目一旦启动，必须维持现金流的良性循环，过去房价虚高，资金自然充裕，但如果市场发生变化，销售如果出现“瓶颈”，开发商将面临沉重的资金压力及一系列行业内外的连锁反应。

“是泡沫,就会破灭;泡沫越大,损失越惨重”！世界如此、经济如此、行业如此！

在市场经济自由竞争机制下，任何一个行业，随着它的成熟和完善，泡沫一定会破灭!竞争会走向公平、市场作用日趋充分，行业的利润空间会逐渐合理，是房地产市场经济良性发展下资源互补和自由流动的不变定率!