从一名普通的汽车工人到北京大学博士，从国务院领导人秘书到国务院直属局负责人，从党政官员到企业家，成为220多个城市中430多家房地产企业的领军人，孟晓苏的事业达到成功的顶峰。孟晓苏身兼官员、企业家、学者于一身，在不同的人生阶段，为推动中国的经济改革、为推动房地产业和企业的发展而呕心沥血，屡屡建功立业。在这些闪亮成功的背后，支持孟晓苏一步步走来的是他丰富的人生历练。
    美国心理学家丹尼乐•戈乐曼在《情商：为什么比智商更重要》一书中提出，一个人事业上的成功以及达到有价值的人生目标，主要不是取决于他的智商，而是他的情商、认识和管理自己的情绪以及和别人建立有意义的人际关系的能力。这也许可以解释孟晓苏一路走来的艰辛与辉煌！
    跟孟晓苏聊天很轻松、舒服，他思路敏捷、严谨，条理清晰。感觉谈话的对象不是一位叱咤风云的商界英雄，而是一位温文尔雅的儒者。对孟晓苏近半天的采访中，翻阅他丰富的人生经历，很容易被他那种饱含爱国情结和极富社会责任感的精神所感动。

“带着浓厚工人气的学生”
    孟晓苏祖籍山东，是共和国的同龄人。1949年12月24日因在父母南下途中出生于苏州而得名。出生短短的几个月后，还在襁褓中的孟晓苏便随父母辗转到了北方，四岁时到了北京。14岁那年以优异成绩考入当时和现在都很有名的北京八中。北京八中人才荟萃，上下届和同级的校友中就有后来赫赫有名的校友，如贾春望、周小川、苏宁、闵维方等同学。这样的顺境本应一直伴随他的成长，没想到临近初中毕业时，一场文化大革命就将孟晓苏的高中梦与大学梦都打得粉碎。
    现在回想起这段时光，他淡淡地说“没有什么可抱怨，那是历史原因造成的。”从他的话语中我们看到了他性格中的豁达与宽容。
    经过两年的文革生活，当大部分同学走向农村、牧区之前，孟晓苏选择进入北京汽车制造厂。“那个年代工人阶级最光荣，在校办工厂就加工过收音机小零件的我又开上了机床，当时我干活技术很好，一心想当个八级工。”因干活很好在工厂被称为“小八级”的钳工孟晓苏也很关心政治，在工作之余经常阅读马克思的《资本论》，那段经历使他终身受益，后来他关于国企改革的精辟文章，包括《马克思重建个人所有制理论研究》等，都得益于那段时间熟读的《资本论》。
    当时北京汽车制造厂生产的是212吉普车，就是毛主席检阅红卫兵乘坐的那种车。就这样，18岁的他成了一名汽车制造厂的磨具钳工，后来又学了车工、刨工、镗工、电工，一干就是十年。虽然做一名工人不是自己最初的理想，但是干一行爱一行，既然做了就要做到最好。因为年轻力壮，赶上需要出力的活儿，如安装磨具的导柱与导套需要抡大锤，孟晓苏都抢着干。十八磅重的大锤在他手中抡得飞星走月。年轻人正是长身体时期，抡大锤时间长了，孟晓苏的两只胳膊也就变成一长一短，右胳膊足比左胳膊长了一公分！以致现在买西装也要把右袖放长才能穿。“这是年轻时抡大锤抡的！不过现在打高尔夫球就显出优势了。”孟晓苏伸出两只手臂比划着长短，言语中不乏调侃与幽默。
    1977年，高考恢复时，已是中共党员、基层干部的孟晓苏犹豫了……。十年的工人生活，已使孟晓苏与工人们结下了浓厚的感情。但是进入大学求知更是自己多年的心愿。厂领导认为孟晓苏不上大学是耽误人才，教育科乔科长主动为孟晓苏报了名，又在特长一栏里填了他发表过的多篇报道，结果他考进北大中文系新闻专业。“我在大学里是身上有很浓厚工人气的学生”。回想起当年和工人们结下的深情厚谊，孟晓苏说那是一辈子的财富。
    十年零十天的工厂经历，孟晓苏毕生难忘。在工厂工作的日子是艰苦的，但是孟晓苏感到苦中有乐。工人们的质朴、无私精神无数次地感动了他。他和工人师傅和同伴们亲切相处，大家也都非常喜欢这个技艺精湛的年轻人。“十年的工厂生涯让我学会很多，我感觉自己的人生理念和处事风格都发生了变化，我对工人同伴有着深厚感情”。20多年后他执掌的中房集团有几万名员工，这段工厂经历对他以后作为企业家的生涯有着深深的影响。

具有学者气质的官员
    1982年初，北大毕业的高材生孟晓苏进入中宣部新闻局，后来中央办公厅需要秘书，当时的中央政治局委员、书记处书记胡启立亲自来挑，高大挺拔、仪表非凡且有一股子书卷气的孟晓苏被挑中了。33岁的孟晓苏来到中办，被直接分配给中央政治局委员、国务院副总理万里同志当秘书，此后7年半时间，他一直跟随在万里这位堪称是中国改革开放先锋与闯将的国家领导人身边，目睹并经历了那个时代中央一系列经济问题重大决策制定出台的过程。
    在中南海那段日子里，孟晓苏广泛接触工业、农业、科技、文化、政治、外交等各方面的工作，参与一些重要文件的起草和修改，得到前所未有的锻炼和提高，也深受中央领导同志高风亮节风范的影响，他在政治上、思想上更加成熟。
    由于多年接触的都是牵动全局的经济工作的大事，又直接参与并俯瞰了许多经济改革的实践，做过国务院领导秘书的他越来越感到理论的重要。征得万里同意，孟晓苏于1988年再度考入北大研究生院，成为著名经济学家厉以宁、萧灼基、刘方域的在职研究生。
    攻读硕士期间，和孟晓苏同时拜入这几位教授门下的还有两位同学，一位是现任国务院副总理李 克 强，一位是现任中央组织部部长李 源 潮。做毕业论文时，孟晓苏的论文题目是《中国经济改革的战略问题》，李 克 强的毕业论文题目是《农村工业化：结构转换中的选择》，李 源 潮的毕业论文题目是《企业集团的发展路径》。孟晓苏这篇论文他是在国务院亲历经济改革决策的积累之作。1991年7月国务院发展研究中心将这篇主张“坚持改革的市场取向”的论文发表在《管理世界》杂志上，引发了对“市场取向改革”的一场激烈争论。当年年底邓小平同志踏上了南巡路程，1992年年初发表的邓小平南巡讲话确立了中国市场经济的发展方向。当时厉以宁把孟晓苏、李 源 潮、李 克 强三位学生的硕士论文整理成一本书，定名为《走向繁荣的战略选择》。厉以宁写的后记题目是《改革是不可阻挡的趋势》。“如今十六年过去，我们师生四人当年的预期都被证明是正确的，已经变成国家正在进行的实践”，孟晓苏不无自豪地说。
    在中南海的近8年时光，是孟晓苏最忙碌的日子，他告诉记者，他几乎从来未曾真正地休息过，即使是妻子生小孩时，他都不在医院。当时跟医院电话联系不方便，还是第二天同学赶到单位告诉他这一消息的。记者发现，孟晓苏一谈起他的妻子，便满含深情。
   孟晓苏告诉记者，妻子给了他最大的支持，从来没有让他分担家务。妻子生产时他不在身边，孟晓苏感到特别难过，他说他欠妻子太多。正因为他对妻子心怀感激，几十年风风雨雨当中，好多家庭都经历重组，而孟晓苏的家庭却和谐完美。

具有学者气质的企业家
    1991年1月，孟晓苏走出了在旁人看来有着几许神秘的中南海，调任国家进出口商品检验局副局长。一年半以后，孟晓苏被调往中国房地产开发总公司担任总经理。对于他来说，从商是一块充满机遇与挑战的新奇热土。
    在此之前，孟晓苏的仕途历程和理论研究，均未与房地产业发生直接关系，他本人当时也没意识到，正是这一次工作变动，再加上以往的阅历和知识储备，使他不仅当上了“中字头”房地产国企“掌门人”，而且成为中国房地产界屈指可数的权威理论家和一系列房地产理论与政策的提出者。
    从汽车工人到北大博士；从中南海到中房集团，孟晓苏在商海中拼搏了16个年头，可他却认为自己不是一个商人。他说：“我是国家雇员，是无产者。我有不少下属员工是有股份的，我没有。因为我支持对他们实行经营者持股了，而上级对我没有实行同样的政策。我在工厂的时候就入了党，一直受党的教育，我把为国有企业工作更多地看作是对国家、对社会的贡献。我们这一代人的理念大都如此。这是时代赋予的使命，我们这一代人只能是奉献者。”
    对孟晓苏而言，在社会角色中“企业家”和“学者”哪个更重要呢？“我做企业家是被动的，从一个岗位到另一个岗位都是组织调动的。而读书做学问是自己的选择。”孟晓苏如是说。
    从事企业工作之后，孟晓苏积极研究产业发展理论，用于指导行业发展与企业经营。他提出的“房地产周期性发展理论”得到了业界的普遍认可，许多学者也积极参与房地产周期研究，丰富了这个对产业发展很为重要的理论；他带领研究发明的“中房指数”已经连续发布了十三年，成为观察行业发展的重要景气数据，由中房指数系统发展起来的“搜房网”，现在已经成为全球最大的华人房地产门户网。
    孟晓苏出于多年在国务院和全国人大工作的经验，以及对经济发展现实情况的深入了解，多次向国家提出关于经济发展和房地产业发展的政策建议。他是最早提出在我国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，被采纳后在我国得到迅速发展，不仅有效改善了银行的资产质量，而且推动了居民新的消费热点的形成，拉动了相关产业与国民经济发展；他所提出的将房地产业列为我国国民经济支柱产业的建议很快为国家所采纳，国务院文件明确“房地产业是我国新的经济发展时期的重要支柱产业”。
    孟晓苏与几位同事早在1998年就提出了在我国发展廉租房建设、建立住房保障体系的政策建议，由于没有被及时采纳，忽略了保障性住房建设，造成近些年在发展商品房市场的同时，弱势群体在住房上得到的实惠明显过少，房价上涨较快，引发人民群众的很大意见。孟晓苏近几年又多次重提这个建议，终于在去年8月被国家采纳，将廉租房建设列为政府公共服务的一项重要职责，今年将全力推进。而孟晓苏则及时提出引进国外盛行的房地产投资基金“瑞茨”，通过向社会发行的持有收租物业的基金，增强运营廉租房的能力，为廉租房业务的迅速发展寻找到广阔的资金来源。
    他还最早提出引进“反向抵押贷款”保险产品的建议，受到国务院领导同志的重视。“反向抵押贷款”又被人称为“倒按揭”，是一些发达国家健全养老保障体系的成熟产品。社会上近年也掀起对这种“以房养老”新模式的热议，很多人愿意响应与参与。去年11月由孟晓苏担任董事长的幸福人寿保险股份有限公司成立起来，使人们更加盼望“反向抵押贷款”产品能在我国早日实现，为缺乏养老保障的我国老年人多提供出一种养老方式的选择。

感

----2007年11月02日 《观点地产》杂志

孟晓苏认为自己有两位老师：一个是万里，还有一个是厉以宁。这样的双重身份使孟晓苏成了中国市场经济体制转型当中的先锋人物。

　　孟晓苏是与共和国共同成长起来的一代知识分子，他本人是经济学博士学历，师从厉以宁。上世纪80年代孟晓苏在中南海工作八年，33岁时他担任万里的秘书。和他那一代知识分子一样，孟晓苏有企业的基层工作经验，后进入象牙塔经过系统的知识训练，所不同的是，大学毕业后孟晓苏进入中南海工作。

    他们是古典的，“居庙堂之高而忧其民”的古典知识分子的气质在他们身上体现得尤为明显，同时他们接受过现代的高等教育，系统的现代学术训练让他们能够站在一个社会的前沿去思考问题。

　　他们几乎继承了上一代知识分子改变中国命运的强烈渴望。但同时作为建国后成长起来的一代知识分子，他们身上残留着计划经济时代的烙印。但他们显然是反叛者，当社会开始转型时，他们深入思考一个时代所犯下的错误。他们身上具有革命时代的激情与天然的求知欲。他们期望学以致用，用自己的所学来改变这个国家在一个时代的困惑，期望用自己的所学来影响这个国家，改善这个国家人民的生活。

　　改革

　　孟晓苏认为自己有两位老师：一个是万里，还有一个是厉以宁。这样的双重身份使孟晓苏成了中国市场经济体制转型当中的先锋人物。

　　1990年，孟晓苏完成了自己的硕士论文——《中国经济改革的战略问题》，明确主张“坚持中国经济改革的市场取向”。他在其中写道：“现在改革已经进入没有多少石头可摸的深水区，没有理论指导，就难以到达胜利的彼岸。”并得出结论：改革是不可阻挡的趋势。

　　在当时的理论环境下，孟晓苏的论文当然的受到了批判。文章在1991年正式发表后受到一些左派理论权威的猛烈抨击，被扣以“鼓吹复辟资本主义，分明要陷改革于灭顶之灾”的帽子，孟晓苏戏言，自己险些成为“先烈”。

　　但孟晓苏直言：“那时正值国家因废除价格‘双轨制’，实施物价强行闯关失利，社会深层次矛盾凸显，从而导致改革受阻。对此，在国家最高决策中枢工作必然比一般人多几分惊心动魄的感受。但理论研究的加深和各种信息的汇总，使我更早地认定，改革中出现的问题，只能以深化改革来解决。”

　　很难想像在当时的中国，能有如此鲜明的坚持改革的观点。但孟晓苏显然是其中的先锋人物之一。

　　1992年，孟晓苏进入中房集团，成为中房集团的总裁。与中国大多数行业一样，作为中国房地产市场化改革的试点，中房集团本身的使命就很特殊。作为改革的先锋派人物，孟晓苏入主中房似乎并非巧合。

　　在随后的日子里，孟晓苏显然是中国房地产市场化改革的主要推动人之一。他是最早提出在我国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的人士之一。同样正是他的建议，房地产业被列为我国国民经济支柱产业，他还最早提出引进“分时度假”和“反向抵押贷款”等新的经营理念。

　　成为企业家的孟晓苏显然更热衷于公共政策的探讨，其身份使得他可能成为中国房地产政策制定的核心人物之一，他的话语在更大层面上可直接影响房地产政策的制定。如孟晓苏所说：“若干年以来，我和我的同事们不断地研究着房地产发展问题，不断地向国家提出房地产发展的方向和政策建议。这些政策建议当时一般都是在半年到一年左右变为政策。”

　　进入房地产行业的孟晓苏正是进入到中国市场化改革的一个深水区。作为国民经济的重要支柱产业之一，房地产可以说是市场化程度最高的行业，也是备受争议的行业。在一定程度上，房地产行业的改革所触动的经济体制与政治体制推动了整个中国经济体制改革与政 治体制 改革。其中最为鲜明的案例也许就是物权法。

　　因此孟晓苏在成为中房集团总裁之后的日子里，开始真正有了影响大众的声音。

　　忧其民

　　“我要为农民兄弟说些话了。”孟晓苏坐在沙发上，看着身边的学生。

　　这里边有他的忠实“粉丝”，有学员来自昆明，为听孟晓苏的研究一路跟随孟晓苏从北京到天津，再到深圳。

　　孟晓苏这一次关心的问题是城乡土地统筹。与万里当年在安徽突破政策局限一样，孟晓苏显然认为城乡土地制度割裂成为制约城乡经济发展尤其是房地产发展的重要因素。孟晓苏认为到了该突破法律局限的时候了，万里当年突破法律局限实现农村土地承包责任制的豪情，这一次显然写到了孟晓苏的脸上。

　　孟晓苏的逻辑是从其认为中国并非缺少建设用地开始的。

　　“我们放开眼界看，原来我们中国除了城镇以外，还有农村的建设用地，我这里说的不是耕地、不是农田，而是村镇建设用地1.9亿亩，它的面积大于目前大城市、中城市、小城市和城镇加起来的总面积，其中75%是农民的宅基地。”孟晓苏说。

　　根据宪法，中华人民共和国实行两种土地公有制，城里的土地归国家，而城外的土地一般来说是归农民集体所有。也就是说，农村建设用地的所有权是归农村所有的。

　　但当前我国的土地制度土地拍卖市场上是独家拍卖的只有政府拥有权利征用农村建设用地之后，拍卖才进入开发程序。

　　孟晓苏显然觉得这是不公平的。地方政府利用手中的征用权掠夺原本属于农村集体所有的农村建设用地，而后高价拍卖，挣取其中差价。低收高卖的后果是农民利益得不到保障的同时，高地价转入房价，造成城市高房价，城市居民承担高房价的后果。

　　“土地差价是政府的一个重要财政来源，但是这种土地差价是一道不义之财。”孟晓苏说。

　　尽管农民小产权房等多种形式的农村土地制度实践已经开始，但依然阻力重重，更多的认为站在法律的角度来看问题的话，这些农民自发的改革显然是不合法律的。

　　但孟晓苏不认为法律是制约农民自身实践的理由。

　　“从改革开放以来，中国农村大的改革几乎都是以农民的群体性违法作为表现形式，为什么会这样呢？是因为我们的法律没有考虑到农民。”孟晓苏说，“第一次群体性违法就是农业承包制，这是当时在安徽带领农民冲破了种种思想上的藩篱，推进了中国的农村改革，也推进了农村建设。当时违反的是《中华人民共和国宪法》，宪法规定，人民公社制度不可动摇最终通过农民的实践，把宪法里面的‘人民公社’四个字永久地剔除了。”

　　说这个话的孟晓苏表情很坚毅。其认为现在是该为农民第二次集体违法正名的时候了，“第二次群体性违法就是农民进城，农民劳动力过剩需要进城谋生，各级政府动员起来，通过制定法律法规来阻止农民进城。我们看到，过去春节过后各地政府就组织干警和干部南下广州火车站、武汉火车站堵什么？堵盲流。为此，多少人牺牲了假期，多少人因为和农民的冲突而付出代价甚至牺牲了生命，他们成为了我们缅怀的公安英烈，但是我们堵了这么多年，我们发现堵错了。原来行政资源就是这样被浪费了。现在允许农民进城了，又起了一个名字，叫农民工。我们这些五十年代、六十年代进城的怎么不叫农民工？为什么人家进城了三五年了还要保留农民的身份呢？不仅把他们叫农民工，还殃及他们子女，叫农民工子女。讲理不讲理？”

　　事实上，由房地产土地招拍挂延伸出来的此次农村建设用地流转制度的改革可能涉及到的正是这样一个问题：城市化进程中的农民身份认同的社会公正问题。其背后所隐含的房价上涨在孟晓苏看来似乎并不是太重要了。

　　“该为农民兄弟说话了。”孟晓苏重复了一次这句话。

　　以下是《观点地产》对孟晓苏的专访。

　　《观点地产》：您很少谈存量土地的问题。我们可能发现存量土地使用权问题更严重，您怎么看？

　　孟晓苏：存量土地有很大的问题吗？可能在上一轮泡沫中遗留下来了一些问题，但这一部分土地显然没有农村建设用地这一块这么大。要寻找土地存量可能还是要从农村建设用地上着手。现在我们的土地制度存在的问题是一家独大，地方政府控制了土地拍卖权。就是土地的独家拍卖造成了土地价格的不断升高，而这种升高又转化到了房价里。

　　《观点地产》：您的意思是只有打破土地独家拍卖的方式才有可能降低房价？

　　孟晓苏：招拍挂制度一定程度上决定了高房价。但房价的核心因素是供求关系。北京连续两年土地供应量只是计划的一半左右。连续三年，控制产出，使得供求关系逆转。我们看到去年在销售额和销售面积增长13%的情况下，全国房屋竣工量却净减少0.6%。到今年6月份问题更加严重。老百姓买两套房，今年上半年竣工的只有一套。老百姓买的是未来房和过去的房。前些时候，我还在给开发商说话，现在看起来，开发商都被舆论闹明白了，原来捂盘真是件好事，只要晚点卖房价就可以

   A Macro Vision and a Reverse Maneuver：Meng Xiaosu，Chairman of Happy Life Insurance，on Financial Innovation

　　曾是中国房地产集团公司的总裁，孟晓苏，这位昔日地产界的大佬，这位屡屡向国家高层贡献改革建言的知名企业家，而今新的身份是幸福人寿保险公司的董事长。用他自己的话说，是57岁再创业。从对金融创新出点子，到真正步入金融领域，从“旁观者”变成“当局者”，他会以何种思维去实践金融创新理念呢？日前，在远洋大厦幸福人寿的办公室，本刊记者采访了孟晓苏董事长。

用宏观眼光看问题容易有新思路

　　曾做过万里副总理秘书的孟晓苏博士，长期养成了用宏观眼光分析问题和破解问题的思维。那个时代是值得记忆的。他告诉记者，对于上世纪90年代初，刚刚走马上任中国房地产集团公司总裁的他，最大的感觉就是房地产虚热，炒地皮，炒批文，很多企业都热衷于“炒”而不注重真正开发。孟晓苏告诉记者：“我会不自觉地用宏观思维考虑实践问题，也因此可以预见性地看到一些问题。我当时就提出，中国的房地产是虚热，国家应采取措施抑制虚热。”国家1993年6月提出对房地产业进行宏观调控，而我早在1992年12月就撰文向国家有关部门提出了这个建议。

　　用宏观眼光看问题，孟晓苏感到有一种新的倾向正在蔓延，那就是银行也热衷自己亲自搞房地产开发。他给当时的国务院领导写信，建议金融机构和房地产企业脱钩。因为在当时，金融机构纷纷办企业，本身不去搞金融，忙着做企业，大量资金投在房地产行业。孟晓苏回忆：“我提出这个问题后，领导批了两次，但银行还是普遍抵制，连央行都难以推动。这也使得 1992年～1994年期间，金融机构大量的资金流向房地产开发投资。银行搞房地产，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。”

　　1996年，孟晓苏开始从另一个角度向国家提出建议。1995年的所谓软着陆，有些做法对国民经济造成了一些损害。此时孟晓苏提出国民经济要找到新的增长点。孟晓苏对记者说：“我认为住房建设应该成为国民经济新的增长点，我的建议提出之后，被当时的国家计委和财政部首先采纳了，他们共同给国务院写报告，提出要研究国民经济新的增长点。我是1996年1月提出的，他们3～4月份上报，国家在6月就提出了国民经济新的增长点话题，现在我们看到房地产业已经成为国民经济新的时期的重要支柱产业。”

建设部长：你的建议为何不早说

　　1996年，读在职博士的孟晓苏，为完成博士论文，曾到美国麻省理工学院、伯克利大学作访问学者，在威廉·玛利学院作访问教授。孟晓苏回忆：“我到美国研究了半年后，通过比较，才发现了美国有很多新的金融产品。”这给了他不少的启发。

　　回国后的孟晓苏陆续向国家贡献了几个对于当时金融业来说革命性的金融产品，一个就是发展个人住房抵押贷款。孟晓苏建议央行开启住房抵押贷款。“那时候中国房地产甚至没有住房抵押贷款，银行只给开发企业贷款。”孟晓苏回忆道，1998年央行开始推动个人住房抵押贷款，当时一些银行不积极。虽然政策上被批准了，但是实行过程中，当时最大的阻力来自银行。央行发文件要推动发展抵押贷款，孟晓苏对记者说：“但是，当时文件维护商业银行的利益存在不足，最早的文件只能贷给安居工程的人，再一个要贷给低收入者特别是教师。后来我在一些会议上表达了不同的声音。我觉得这个政策是‘贷给穷人’，国外都是贷富不贷贫，我们却是贷贫不贷富，不能把贷款当成财政补贴。后来央行政策改了，改成不仅可以贷给这两种人，还可以贷给其他房屋购买者。”孟晓苏表示：“央行在推动住房抵押贷款方面做了很大的努力，但商业银行迟迟没有推行，之后推动了3年才真正实行。”谈到其中的阻力，孟晓苏叹了一口气对记者表示：“因为他们有顾虑，当时我和建设部有关领导出席工商银行（爱股,行情,资讯）的一个会议，行长的普遍声音是担心老百姓借钱不还。我在大会上说，根据我在美国学习的体会，华人是美国各个群体中住房抵押贷款还款最好的。为什么会这样，因为中华民族是世界上最早定居的民族，我们的祖先对于土地和房屋有着特殊的感情。推动了三年，才真正开始实行，商业银行在不断的辅导下才开始逐渐推行个人抵押贷款。实行后，商业银行如今已公认这是个香饽饽。”

　　对于政策总是倾向穷人，限制富人，比如说限制贷给第二套房等，孟晓苏表示不是很理解。他认为在制定政策时，应该考虑到商业银行的风险。

　　对此，孟晓苏对前几年限制贷给大户型，限制贷给第二套房的政策表达了不同的声音。他认为：“到底是贷给第一套房的人安全还是贷给第二套房的安全呢？贷给没钱的人安全还是贷给有钱人安全，这是金融安全的问题。如果第二套房屋购买者还不起钱，你可以把他赶出家门，赶回第一套房那去；但是如果是第一套房屋购买者不还款时，你能把他赶到哪去呢？就这么简单的道理，在相关政策的制定和推行上却是相当的艰难。”

　　在建议推出个人住房抵押贷款后，孟晓苏又开始了新的金融产品的发掘，他主张推行抵押贷款保险。孟晓苏回忆：“我在一次会议上提出，推行抵押贷款保险，这是一款在国外很普遍的金融产品，保险公司介入，使银行减少风险，同时保险公司也有适当的盈利。特别是抵押贷款人意外事故如身亡等，没有还款能力，由保险公司提供保障。我建议低收入者由政府来提供保障，在各地成立以政府为背景的担保公司，为低收入者买房充当保障。这个建议后来被建设部部长采纳了，还说晓苏你为什么不早说。”

以“反向操作”为“幸福人寿”开局

　　这里所说的“反向操作”，就是反向抵押贷款。反向抵押贷款是近两年来孟晓苏标志性的理论。

　　他告诉记者：“反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在上世纪80年代出现一批住房富人，货币穷人。美国有遗产税，如何解决房子资产变现的问题？从上世纪90年代中期到现在，很多美国老人原来是用大房换小房，现在更多选择反向抵押贷款来养老。2002年，我在《保险研究》上发表了相关文章，第一次把反向抵押贷款介绍给中国金融业，并在房地产报上发表文章，把它介绍给房地产界。

　　2003年，我把反向抵押贷款的建议又写信给国务院领导，领导当天就批了，批给保监会去研究，半年后他们拿出报告说要开办了。但是，自从2003年8月到现在已经四年多了，就一直没有落实。”提起这件事，孟晓苏无法掩饰其中的无奈。

　　孟晓苏直率的告诉记者：“保险业调研后，他们自己害怕了，房屋使用70年，假如老人故去后，使用权可能就剩下40年了，房屋到期被收回怎么办？这种担心是多余的。其实我国房屋70年产权的规定，只是申明一个主权，并不是到了70年就把房子给拆了。去年出台的《物权法》规定，土地使用权70年届满后，自动续期，这个法律去年10月份就生效了。就是这样，保险业有些人还在担心这个70年产权的问题。”这令孟晓苏很不解。

　　除了产权问题，怕房价下跌也是反向抵押贷款迟迟没有推行的一个原因：“这么好的产品，还顾虑，他怕房价跌。从2003年到现在房价涨了多少了，现在又怕跌，年年顾虑跌，永远做不了。所以，这种顾虑严重脱离实际，不了解这个产业。”

　　对于一个好产品，迟迟不能推行，孟晓苏感受到了切肤之痛。他对记者表示“：我看最后这个产品不得不由我来做了，保险公司有这些顾虑，怎么能创新？吴定富讲了一句话，不是老百姓没有需要，而是市场上缺乏老百姓需求的产品。这话非常到位。保险业为什么缺乏创新？一方面人才缺乏，另一方面思路保守，另外创新缺乏保护。我们希望在产品研究出来后，有一个保护期，不要很轻易把我们的产品给否定了。”

　　孟晓苏表示，没有心劲再去说服他们了，他要用幸福人寿来承载自己反向抵押贷款的梦想。幸福人寿2007年11月份才拿下来批文，还没有办开业典礼，孟晓苏用调侃的口气告诉记者：“反正结婚证领了，可以经营业务，不急着搞结婚仪式。”

　　孟晓苏告诉记者，幸福人寿从筹备起就肩负着创新的任务。当记者问及他脑子中为何有那么多的新点子时，孟晓苏告诉记者“：其实我的思想、我的创新并不是我的，都是经过发达国家实践、被验证为正确的经验。在经济发展方面，人家好的成果，我们多学习，可以少走弯路。毛泽东思想、邓小平理论，不都是马列主义与中国实际相结合的产物吗？”他认为，“结合”是非常有效的创新。

　　“Reits”：这个忽略了10年的金融创新品种，还在被忽略57岁再次出来创业，孟晓苏所以出山，主要还是源于自己对于金融创新的众多想法有些还没有实现。孟晓苏又提出的一个新建议，就是Reits，即房地产投资信托。他已经讲了多年，但却迟迟没有实施。对于Reits 的难产，孟晓苏非常无奈。

　　孟晓苏告诉记者：“Reits本身可以稳定股市，也可以稳定楼市，特别是对廉租房发展有好处。廉租房靠社会持有的房产来租给贫困者，资金哪里来呢，现在只找到财政。2005年我就提出搞Reits，去年我又提出通过Reits来持有廉租房。在国外和香港都是这么做，我这个建议提出了，也引起了业界明显的议论。”

　　谈起Reits基金推动廉租房建设，孟晓苏滔滔不绝。他认为，推动廉租房的 Reits基金绝对是个好的金融创新产品。现在股票市场起伏这么大，牛市变慢牛了，下一步怎么办，国外在这个阶段出现了Reits，把不动产证券化上市。我们现在如果一锅端，把商业地产、写字楼证券化了，容易导致房地产热，但是如果拿它去收购廉租房，却是非常有意义的。因为现在各级政府都缺乏资金，资金大都用于修公路，修办公楼了，没有钱如何建设廉租房，这个问题已忽略10年了。

　　其实10年前，孟晓苏和建设部原副部长杨慎就提出了要建廉租房的建议。孟晓苏告诉记者：“现在总算认识

万里同志和秘书孟晓苏（1984年摄）

    1986年7月份万里同志的一次重要的软科学讲话，使软科学研究在中国开了先河，那时候我是万里同志的秘书和办公室负责人，我亲耳聆听了讲话并参与修改了发表稿。
 
    万里同志说，软科学研究根本目的是为各级各层决策提供科学依据，也就是为决策服务，并且为制定法律法规和政策服务。我们从事的房地产业是一个综合学科，需要方方面面的知识和各方面的配合。我们看到在房地产实践中，凡是正确的决策都与科学决策有关，而反之则为企业甚至整个行业以及国民经济带来损害。房地产的决策低到企业决策，高到国家宏观决策，都用得着软科学。

　　从这些年来我所参与的房地产实践来看，从正面和反面来分析，我认为有三方面的经验与教训：

1979年暑假，学生干部在北戴河参加活动.上图右三：李 克强  右一：孟晓苏
      1977年10月，恢复高考的消息传到北大荒时,  海闻是公社小学的民办教师。这位25岁的杭州青年在黑龙江虎林县插队已有8年时间.
     而当时近28岁的孟晓苏，在北京汽车制造厂工作，“文革”10年间，他从车工、刨工、镗工、电工一直干到分厂办副主任。
    1978年2月22日，北京大学开学。海闻、孟晓苏等77级学子，在燕园里改变了人生轨迹，几年后他们改变着国家的命运。
     如今的海闻是北大副校长；孟晓苏毕业后曾任万里的秘书，现任中房集团理事长。
报考：扔掉铁锤上考场
    “当时根本来不及多想，因为一个月后就是高考了。”今天的海闻已是知名经济学家，他还清晰地记得30年前的那个历史片段。
    由于北大荒建设兵团众多，黑龙江也成为当时知青最多的省份。“加上当地人，据说有200万人要参加当年的高考。所以黑龙江不得不先在公社一级进行了初考，经过初考剩下5万人参加了12月底的正式高考。”海闻感慨 “这是中国积压了12年的人才啊！”
    当时，再过两个月就是孟晓苏28岁的生日。恢复高考的消息让孟晓苏悲喜交加：学业中断了十多年，连高中都没读过，而且28岁是当年高考报名的年龄上限。“我能考上吗？”孟晓苏反复问自己。
    初中毕业的他，“文革”后进入了北京汽车制造厂， 10年的青春岁月在抡着18斤大锤中度过。“当时正长身体，抡大锤时间长了，两只胳膊就一长一短，右胳膊比左胳膊长了一公分。你看现在穿西装还很明显。”而今已是中国最大的国有房地产企业中房集团老总的孟晓苏，幽默地伸出双臂。
    就在孟晓苏犹豫要不要报考大学的时候，工厂教育科的乔科长替他报考了北大中文系。孟晓苏当时是厂里的笔杆子，他把一线工人事迹通过通讯和诗歌的形式发表在《人民日报》《北京日报》《解放军日报》等报刊上。这也为他后来考进北大中文系新闻专业奠定了基础。
录取：自称什么都不懂
    1978年2月初，北京大学的入学通知书陆续发放。
    2月22日，是北大开学的日子。北京汽车制造厂的工友们开着自己生产的吉普车，把孟晓苏送进北大校园。和他同一个系的，还有作家陈建功、马波（笔名老鬼）、査建英等。
    海闻由于回了趟杭州老家，晚了几天才赶到北大报到。他和另外79名同学成为“文革”后首届政治经济学专业的学生。
    在37楼210男生宿舍，就聚集了后来成为总理办公室主任的丘小雄、中国人民银行副行长易纲，以及上个世纪80年代中期高层智囊之一的天津经济技术开发区主任的张炜；他们系还有现任国家发改委副主任的张晓强和毕井泉以及一批国家各部门的负责干部。
     这些当时的小伙子们，不曾想到自己后来会成为中国改革开放经济领域的领军人物。
    “当时什么都不懂。”海闻说，在北大第一次接触到“商品”、“市场”等概念。
    由于所学的是马克思主义经济学，课堂上，同学们的讨论都是照搬《资本论》里的教条。 “比如当时讨论剥削的问题。马克思主义经济学里就有这么一条，雇7个人以上就算剥削，就这样来给个体户和剥削下定义。”
    让海闻转变的是经济学家孙冶方教授的一次授课，孙先生称，中国的发展问题不是资本主义的问题，而是封建残余的问题，反封建的任务还没有完成，在民主、科学的建设还差很远。
    “当时思想就像一道闪电，一下子就明朗了。”海闻说，此后他开始纠正许多错误认识。私营企业有存在的必要，就是海闻在大学时代纠正的诸多观点之一。
    北大中文系里的思想解放是从“伤痕文学”开始的。
    “反思就是从批判‘文革’开始的。”孟晓苏回忆，在京西煤矿当了多年矿工的陈建功把自己的经历写成了若干短篇小说，来反映那一代年轻人在文革中的命运轨迹，“因为有相同或相似的经历，大家的心灵都被震撼了。”
求知：喊出“振兴中华”口号
    在接下来的“真理标准”大讨论中，同学们开始认真思考未来中国怎么走。
    孟晓苏回忆，有件事情促对他的触动很大，那就是如何看待农民逃荒要饭所引发的争论。
    当时的农村经济凋敝，每到年初许多地方就闹“春荒”，没有饭吃农民就成群结队出去讨饭。当时有人在报纸上写文章，说安徽等一些地方的农民外出讨饭是 “传统习惯”。当时学生们看到这个文章非常愤慨。北大学子们怎么也不能接受“农民讨饭是传统习惯”、“农民愿意讨饭”的荒唐说法。
    而与此同时，孟晓苏大学毕业后所长期跟随的领导人——万里，在安徽农村率先推动了农村联产承包责任制制，极大地解放了农村生产力，最终结束了中国农民陷于饥饿和逃荒要饭的历史。
    经济系的海闻说，那时大家把书本和现实真正结合起来，在大学四年里，同学们关于中国发展的争论越来越少，最终都认识到，市场和经济发展对中国来说才是最关键的。
    1980年的一天晚上，传来中国男排打败南朝鲜（韩国）的喜讯。同学们敲盆打碗，有人点燃扫帚当火把，冲到校园里游 行，喊口号。一个中文系的同学带头喊出“团结起来，振兴中华”的口号，引起学生们的共鸣。
    孟晓苏回忆起那段历史，仍然激动不已。“团结起来，振兴中华”的口号第一次由77级的北大学子喊出来，并迅速传遍全国，成为时代的最强音。
    如今北大图书馆东北侧竖立着一块“振兴中华”石碑，记载着那段77级辉煌而激动人心的历史。“它记载了那一代人的理想，而现在这个理想正在变为现实。”
毕业：成为“华山论剑”高手
    从1978年到1982年，北大77级的学子在四年中跨过了中国两个截然不同的时代。
    “毕业后我选择了出国，若想在更高的高度思考中国经济发展，那就要走出国门。”海闻说。
    1982年，海闻到达美国，开始了长滩加州州立大学经济系的研究生生活。几年后，他在美国戴维斯加州大学经济系先后获经济学硕士和博士学位。
    当时，孟晓苏则进入中宣部新闻局工作。1983年5月份，孟晓苏来到国家领导人万里身边，成为他的秘书。在此后的七八年里，他亲身经历了改革开放多项重要事宜的决策过程。
    孟也是最早提出在我国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一，他所提出的将房地产业列为我国国民经济支柱产业的建议，当时很快被国家所采纳。
    1995年，海闻与当时的下铺兄弟——已获得印第安纳大学经济系终身教授的易纲双双归国。在此前的1993年，海闻与林毅夫、易纲、张维迎等共同发起并组建CCER（中国经济研究中心），这里也成为了中国经济学界顶尖高手“华山论剑”之地。
    2002年，海闻被提升为校长助理，3年后，海闻成为北京大学副校长，成为北大历史上除马寅初外职位最高的经济学人。曾有媒体这样评论海闻：“他归国10年，以极具个性的思考激活了中国经济精英的学术话语。他对中国经济核心症结的解剖和研究，影响了中国改革开放的进程。”
     上世纪八十年代末，孟晓苏叶加入到经济领域中。
     1988年，孟晓苏考入北大经济学院，成为厉以宁、萧灼基和刘方域教授的在职研究生。同届的另两位同学，一位是李 克强，另一位是李 源潮。
    李 克强的毕业论文题目是《农村工业化：结构转换中的选择》，李 源潮的毕业论文题目是《企业集团的发展路径》，孟晓苏的论文题目是《中国经济改革的战略问题》。这篇论文是孟晓苏在国务院亲历经济改革决策的积累之作。1991年7月国务院发展研究中心将这篇主张“坚持改革的市场取向”的论文发表在《管理世界》杂志上，从而引发了学术界对“市场取向改革”的争论。
     当时厉以宁把孟晓苏、李 源潮、李 克强三位同学的论文整理成一本书，定名为《走向繁荣的战略选择》。厉以宁的后记题目是《改革是不可阻挡的趋势》。
    “时隔17年，再来看中国的经济改革与发展，我们当时那本书里的预言全都实现了。”孟晓苏自信地露出了微笑。
来源:2008年2月22日《新京报》  记者：吴狄

　　首先讲讲供给结构欠缺推动房价上涨。房价上涨一项是社会各界关注的问题，而我们看到，从今年下半年以来，房价上涨已经成为一个抑制不住的趋势，我们看到上半年，房价上涨还相对平稳，而下半年房价上涨的幅度过快，根据国家发改委前不久公布的十月份的上涨数据，新房上涨9.5%，二手房上涨了8.7，北京的房价涨17.8%，不光是高档商品房价格，普通商品房也在上涨，北京、上海、广州、杭州、市区内已经一万以下的房子了。二手房卖房超过新房也是注目的现象，国家出台了一些政策，包括对二手房买卖的附加税，这些税收转嫁给卖房身上，所以造成了价格上涨过快，国家统计局最近分析房价上涨的时候说了四点，一、居民需求旺盛；二、房屋供给不足；三、土地成本上涨；四、建安成本上涨。

　　应该说房价的上涨是与连续几年控制产出造成的，我们看到有一些部门把国家控制基本建设过热的政策不适当的用在居民住房上，两个龙头一个是紧缩土地，一个是紧缩信贷，用在住房上被媒体称为紧缩银根，就这样连续几年控制产出加剧了供求关系的逆转。有人说土地供应量不够，房价上涨不是土地供应不足造成的，但是我们看到连续两年北京市的用地规划，房地产只是40%，能说土地供应量不够嘛，对于供不应求造成房价上涨，我05年就多次呼吁，其中包括中央研究室房地产会议上，我明确的讲出了自己的观点，需要增加供给，才能够抑制房价，我还举了一个例子，就是陈云同志建国初期怎么样控制上海的粮价的，如果换我们这些能干的干部去，就不一定采取陈云同志的办法了，他们就有可能用减少供给，断绝粮道的办法去控制。

　　去年全国出现了一件事儿，就是猪肉价格上涨，全国人民都知道应该怎么解决，多养猪，但是面对房价上涨，主管部门还说要减少建房。今年六月份商品房供应逆转更家厉害。到今年六月份供求不平衡达到了0.48：1，老百姓买两套房，市场只能提供一套。国家发改委在分析了一到八月份的情况，他们发现竣工面积增长了10%，销售面积增长了30%，全国销售面积是竣工面积的2.47倍。

　　国务院早在2003年就发布了18号文件，它的精神到现在还有重要的指导意义，18号文件提出总量基本平衡，现在基本不平衡了，第二个是结构基本合理，现在我们看到房价上涨还有结构的问题。

　　我们知道在发达国家和地区，他们大量的供应廉租房和其他社会住房，包括香港，50%的家庭住在政府提供的居屋，而在新加坡，我们知道新加坡87%的居民都住在政府提供的各种保障性住房里面，而我们在前一些年，我们推进住宅商品化的同时又一些忽略，我们经济适用房投资小了，商品房投资多了，今年下半年，土地价格控制不住了，各地不断的有地王出现，广东东莞的一个低价从8亿开始拍到26.8亿，我们看到楼面价格推上海，有一块地派出了一平米6.6900元。住房价格都已经拍到2万一平米，外环外都出现了1万一平米的楼面地价。

　　什么原因造成了低价上涨，其中一个原因就是供给不足，到底出现的是低价的回归还是低价的泡沫，我想大家都有自己的开发，前一段时间股市很好，房地产都上市融资，再高价拍地，出现了地王，然后推进了房价进一步上升，土地储备使得房地产公司更加容易融资，房地产地价房价轮番上涨已经形成了恶性循环。

　　温总理在最近，在新加坡大学讲话，他说近年房价上涨比较快，人民有很大的意见，我认为总理这段话是对前一段房地产宏观调控的总结。

　　第二个问题，我谈谈建立保障住房制度历程艰难。在房改初期，建设部就带领着我们制订了一套完整的住房供应体系，包括商品房，经济适用房和廉租房，我们都知道，买不起商品房的可以买经济适用房，都买不起的可以租住廉租房，又有中等收入者说，我们没有到经济适用房的适用范围，但是我们也买不起商品房，怎么办，又出现了限价房，这些联系起来，已经能够促成我们的住房体系了。

　　我和杨慎会长在1998就提出了建议，要积极推进保障性住宅建设，把廉租房建设列入政府财政预算，另外还是设置机构的问题。

　　随着房地产市场的发展，弱势群体在住房上得到的实惠减少，尽管在国八条里说尽量保障住房，国六条里又出现了加快经济适用房建设，主管部门又把国六条误读成了小户型，这里面就出现了几个误区，一个是用小户型代替低价房，我们看到很多小户型和大户型一样的价格，把两个小户型拆成一个大户型，成本肯定是增加了。第二个误区是联合调查组查处高价房，第三个误区是保障性住房到底归谁管，我们看到发达国家和地区都是由政府和企业协力建设，但是在我们这里，有一些企业家提出来，我只给富人盖房，我们不管老百姓的事情，而我们的政府却忙着抓房地产企业，也忽略了保障性住房的建设。今年的人大会议上，有人提出我们只有房地产政策，而没有住宅保障政策。

　　温总理提出了两个方面啊，一个是房地产业应重点发展面向广大群众的普通住房，而政府要帮助和解决低收入家庭的住房问题。

　　今年8月1日，温总理主持召开国务院常务会议，通过了解决城市低收入家庭住房问题的若干文件。而且在决议中，又详细的提出了若干项需要做的重要工作。政府的职责最重要的是要搞好廉租房，其次是建设经济适用房，对于小户型问题，温总理讲了经济适用房户居面积90平米最适当的，国家讲的小户型是经济适用房，并不是适用到一切商品房上。温总理还讲到注重市场调节，防止市场混乱，还有节能节地问题。

　　我相信大幅度提高保障性住房的比例就可以有效的解决问题，就可以达到国务院提出的要求，增加廉租房的房源，扩大保障的范围。

　　最后我谈谈廉租房的资金来源，我现在不光是房地产业人士了，也算是金融人士了，尽管国务院2006年提出了建立健全廉价租房制度和租赁制度，但是现在也没有完善，建设部提出经济适用房可以出租，但是谁来当业主？我们把经济适用房卖给有钱人，让他们当业主吧，但是经济适用房规定不能卖给有钱人，那么我们把经济适用房卖给穷人，他们当业主吧，但是他们怎么能当得起业主呢，提出这个是很好的理想，但是本身是一个悖论，现在我们需要思考的是长期持有廉租房的资金从哪里来？温总理主持常务会议上就明确提出了要保障资金来源。

　　在最近新加坡的讲话中，温总理讲了，中央政府带头安排49亿元用于廉租房的建设，总理讲到，明年还要加大廉租房建设的力度，看来明年需要动员的资金还要多，从哪里寻找资金，我从96年开始多次向国家提出关于住房金融创新的若干建议，而我在2005年建议引进国外房地产成熟的投资信托，就是REITS，是解决房地产资金的来源，基本做法就是个人买房者，出租收租金，其中老百姓的资金形成一个基金，用来买房，包括房屋、写字楼、商业、物业、工业、厂房、仓库等等，收租金，再向基金的持有人分配这些租金，并且可以拿这个股票上市，这就是REITS。

2007年12月16日讲于北大  2007-2008“改变城市的力量”中国地产峰会  

 各位同学、各位业界同仁大家上午好！

        非常高兴参加第二次北大房地产校友会论坛。我认为北大举行这种论坛很必要，由于对房地产业发展的议论、对房价涨跌的议论、对宏观调控政策的议论，已经成为热议的话题，更由于房地产业是一个关系国民经济发展的重要产业，所以现在房地产业明显已经成为“显学”。对于这样的学问，我们最有创新精神的、而且富有浓厚的学术氛围的北京大学的学者、北大毕业的校友们应当来研究、探讨。