努力实现股市和楼市的互动与共赢 (2007-5-21 0:21:41)
努力实现股市和楼市的互动与共赢
2007年5月20日下午，地产界名流、知名专家和相关政府官员在中国国务院新闻办公厅济济一堂，隆重启动“2007年中国和谐地产建设发展年度论坛”，共同庆祝《蓝筹地产评论》创刊2周年。其中孟晓苏就和谐地产发表了主题为《努力实现股市和楼市的互动与共赢》的精彩演讲。
各位嘉宾，各位媒体的朋友：下午好！
目前股市与楼市已成为中国经济的两大热点，它们的繁荣都推动着社会和谐，而其中都出现了或隐含着影响社会和谐的因素。楼市价格上涨与低价房供应不足都引起居民的不满;股市上涨倒是没人骂，都在叫好，但是到了走入跌势的时候，不仅会引发更大的不满，还会影响经济发展与社会和谐。我今天提出的想法是，能否通过股市与楼市的交互作用，把不和谐的隐患转化为和谐的因素？
先谈楼市。房地产业这些年得到了迅速的发展，但房地产发展中存在的问题也很突出。其中最突出的问题，就是忽略了保障性住房建设，供不应求与结构失衡推动房价上涨。我今天带来的是杨慎会长和我在1998年房改初期向国务院提出的建议，其中就有“建立住房社会保障体系”的章节，建议由国家通过财政转移支付来建立廉价租房体系。但是这些年只顾着建设商品房，经济适用房投资多年来只占商品房投资的3-5%，廉租房更是即缺房源、又缺机制。温家宝总理去年就要求“建立健全廉价租房制度和住房租赁制度”，今年又提出“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题”。按照温总理的要求办，早就把不和谐因素化解掉了，但办起来谈何容易！保障性住房建设需要大量资金，特别是廉租房要有人来当业主，需要大量资金去持有物业。那么政府到哪里去找这么多的钱呢？这真是一个令人头疼的问题。
再谈股市。现在我们正在经历着中国股市的第四次繁荣，股指已经从一年半前的不到一千点，一路飙升到突破四千点。财富增值效应引来全民炒股，全社会的资金在涌向股市。引得全世界对中国人刮目相看：谁说中国人没钱？咱们有的是钱！但股市暴涨所蕴含的风险可想而知，外报评论说是“股民非理性的群体性癫狂”。他们担心中国股市弄不好跌下来，就成为三十年代的道琼斯、九十年代的日经和2000年的纳斯达克，不仅股民资产缩水，还会带来人心动荡，社会动荡。这又是一个令人担忧的问题。怎样来解决这些隐患？管理当局一方面告诫，一方面尽力扩容。现在企业上市审查时间缩短，能够上市的企业都推上市了，却仍然应对不了汹涌而来的入市资金。
股市与楼市，两方面的问题都如此令人焦虑。一边是股市上“钱满为患”，没有大量资产上市就会继续推高股指;另一边却是廉租房建设严重缺钱。两个难题能不能关联起来考虑和解决呢？
其实解决这些问题并不难。我从2005年起就不断呼吁，把在国外已经发育成熟的“锐茨”（“REITs”）引入中国，现在不仅条件具备，而且恰是时机。“锐茨”就是“房地产信托投资基金”，它以公司或信托机构的形式设立，通过发行股票向投资人募集资金，专门用于收购有较好租金收入的收租房产，包括出租住房、出租商业中心、写字楼等。投资人通过购买“锐茨”投资于房地产并且按期分红，这相当于把资金汇集起来，共同当大型收租物业的业主。“锐茨”权益证还可以在资本市场进行交易，是一种收益较高而风险低的股票。如果拿廉租房去发行“锐茨”，这种由政府补贴的租赁房将是良好的资本品。香港发行的第一支“锐茨”——“领汇基金”，就是将香港特区政府所建低价房与廉租房中的一部分收租物业包装上市，在资本市场上受到投资人的热烈追捧，认购率高达20倍。我们如果能源源不断地把这些优质资产送入资本市场，就可以有效实现市场扩容，把股民盲目的“非理性”投资转为安全的投资。只有在这种情况下，我国股票市场的“大牛市”才可能长期持续。
我国近年来在城市建设上出现的另一个突出问题，是一些地方政府动用财政资金与土地差价款建造高档办公楼，引起人民群众的反感。最近中纪委、监察部已经发文明令查处。查出来问题怎么办？总不能把这些楼宇都拆了吧。有人提议把它们卖掉，拿回财政资金。那么能卖给谁呢？发行“锐茨”用社会资金收购一些政府办公楼是个好办法，这样就把它们从用纳税人的钱变成用投资人的钱了。政府收回的资金可以用于加强社会保障，包括投入廉租房建设，这样就借助股市的力量重新安排了财政资源，把过去办得欠妥的事调整过来了。政府当然可以继续使用这些办公楼，每年交租金就是了。只要承诺每年租金收益为6—7%，这种租赁房正是发行“锐茨”的最好题材。有人会问，政府每年要缴的办公楼租金从哪里来？别忘了地方政府每年都有税收和其它收益。而廉租房做成后又可发一回“锐茨”，再从资本市场上拿回新的资金。通过以上方式就把凝固了的财政资金盘活了。其实不仅是政府办公楼，包括已建成运行的城市基础设施等资产，都是发行“锐茨”的好题材。在美国甚至还有把州立监狱作为“锐茨”上市的案例，当然州政府收回监狱的建设投资后，要每年向基金缴纳租金。由此可以看出，即使是现在没有租金收入的资产，只要在卖给“锐茨”后由政府或机构返租回来，按期缴纳租金，它就变成了出租物业，就可以发行“锐茨”。如果这样做，政府和社会就可借助资本市场的力量，将财政手段有效地放大，就有条件用有限的财力办更多的事。
现实经济生活中既存在着应予特殊关注的问题，也提供着解决这些问题的路径和办法。发现和用好这些办法需要智慧，关键是要有将看起来不相关联的经济与社会问题关联思考与统筹解决的能力。股市与楼市之间有着很多互补性，只要将它们放在一起综合考量，彼此的难题就可能会迎刃而解。我们需要的是楼市和股市之间的互动与共赢。
目前“牛气”十足的股市为我们提供了将过剩资本用于国民经济发展的条件，以及重新调整资产结构的机会。此时在中国发展“锐茨”将会有力地推进和谐社会建设。作为将“锐茨”引进中国的最早提议人，我希望能看到这种基金早日在中国大地上出现！谢谢大家。
