| 创新推动中国房地产业的发展
中国企业联合会、中国企业家协会执行副会长
中国房地产开发集团理事长
孟晓苏
2007年4月7日
创新是中国经济与社会发展的动力，也是产业发展的动力。今天我讲《创新推动中国房地产业的发展》，包括十个方面内容。
一、坚定推进改革，唤来市场经济
我从80年代初期起跟随万里同志投身中国的农村改革与城市改革。多年来我师从万里委员长和导师厉以宁教授，是中国最早主张“坚持市场取向的改革”的经济学者之一。九十年代初期我主张“坚持市场取向的改革”，在当时的舆论环境下遭到官方报刊不公正的批评，事实很快证明我的意见是正确的。15年前我的导师厉以宁教授把我和另外两个同学写的硕士论文汇集成书，定名为《走向繁荣的战略选择》。我们所设想走向未来的选择，从宏观经济上是实行市场经济，从微观经济上是发展股份制。15年后的今天，这本书的设想完全实现了。
走上市场经济道路使得中国经济强劲增长。实行改革开放政策26年以来，中国GDP平均年增长幅度为9.4％，2000年来GDP平均年增长幅度为9.6％，近四年超过10％，为世界所瞩目。现在中国居民财富大幅度增长，去年财政税收超过3.7万亿元。
二、敢言“个人所有”，重塑微观主体
过去共产主义被“四人帮”有意歪曲，现在有人把未来社会解释为“国有制”，他们讲的都不是马克思主义的本原。马克思的未来社会理想是“重建劳动者个人所有制”。我从1991年起进行马克思主义这个重要理论的研究。马克思在《资本论》中推导出“资本积累的历史趋势”，提出“重建劳动者个人所有制”的重要理论。马克思说“这是否定的否定”，“这种否定不是要重新建立私有制，而是重新建立个人所有制”。马克思还在《费尔巴哈》等论述中，指明实行“国家所有”是“无产阶级在夺取政权初期不得不这么做的”，他称这种“国家所有”是“虚幻的共同体”、“虚幻的普遍利益”，而他将“联合起来的劳动者个人所有”称为“真实的共同体”和“真正的共同利益”。现在中央要求“大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式”，这是在将社会推向前进。竞争力不强是国有企业的通病，而私营企业在发展到一定阶段以后，要想发展壮大也需要改革。最终大部分企业应走向混合所有制，这是未来的发展方向。
中国的改革事业发展到现在，社会生产力与企业结构已经发生了巨大的变化。现在我们可以自豪地说，在我国劳动者个人所有制已经获得长足的发展，全面实现“重建劳动者个人所有制”已经有了充分的基础。党中央要求“以更大的决心推进改革”。我们要宏伟的理想目标而奋斗终身——重建劳动者个人所有制，实现共产主义的伟大理想！
三、预言“消费排浪”，喜看结构升级
中国在经济发展初期由于内需严重不足，那时以出口为主要导向来发展经济，注重的是贸易顺差和外汇储备。这以后转为“三驾马车”并重。今后我国将逐渐转向以内需为主要导向来发展经济。
中国居民的消费特点之一是“排浪式消费”，自八十年代初以来已经发生过三次“排浪式消费”，分别是百元级、千元级、万元级。九十年代中期专家们曾经预测居民消费将转向“多元化”，我根据国外的情况预期未来，认为我国还有一轮以购买住房和汽车为重点的“第四次排浪式消费”。这种排浪式消费果真在2000年如期到来了，购买住房和汽车成为中国居民的消费热点。最近八年多来，全国房地产销售额平均每年增长31％，销售面积每年增长22％，在市场推动下房地产投资增长平均每年20％。
房地产业的发展带动中国“进入重化工时代”。现在经济发展对能源和原材料的大量需求，其实都与居民消费结构的这种升级密切相关。在各国工业化演进中，工业结构要依次经历三个阶段：“轻纺和劳动密集型”、“重化工和资本密集型”、“信息和技术密集型”。仅从钢铁这一个产业链来分析：中国现在是世界钢铁的第一大生产国和消费国，其中54％的钢铁用在房地产和各项基本建设上；由此造成对原材料的大量需求，拉动力又传导到运输业，还对能源产生了更大的需求。经济学界怀疑是“经济过热”，认为中国经济是“高消耗”，其实这不是“经济过热”，而是一个国家经济处于成长期的正常现象。中国现在就像一个处于成长期的青年人，他的身高生长速度在一定时间里是不同寻常的，对食物的需求量也比儿童时期和老年人为多，不能用老年人的食谱去要求青年人。由最终消费带动的这轮经济增长，体现了中国经济的内生性增长冲动，具备良好的市场基础和可持续发展的条件。
四、研究产业发展，揭示“周期规律”
我到房地产行业工作十五年来，向国家提出不少产业发展相关政策的建议，均为国家所采纳，一般在半年到一年变为政策。1994年我创立的《中房指数》已经发布了十二年，起到了有效的预警作用。
在对房地产业发展研究中最有意义的成果之一是发现了周期性发展规律。房地产业是周期性发展行业，在各国各地都有其周期性发展的规律。不同国家或地区房地产波动周期的时间长短是不同的，美国房地产18-20年为一个周期；英国与日本的房地产周期为10-12年左右；中国香港为7-8年、中国台湾为5-6年。我选择用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，综合分析我国大陆房地产业周期性波动。分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律。我国房地产周期的特点是：大约七年一个周期，其中五年发展、两年低落。
从1996年我发现了中国房地产周期性变化的规律之后，已经几次得到验证：1997年我依据周期性发展理论预言，中国房地产业将在1998年起进入“第三个发展期”；2002年我根据周期性发展理论，及时提醒警惕周期性衰退。2004-2005年我又预测，将在2006年底开始一个新的发展期。这些预测的准确性已经被实践的发展所证明。
认识和把握周期性发展规律，政府的理性行为要求是要“反周期”，而企业的理性行为应当应是顺应周期性发展的大势。我所在的中房集团是全国成立最早、规模最大的房地产开发集团，现在集团企业分布在全国200个城市，平均每年进行商品房屋开发1300万平方米，竣工600万平方米。25年累计建成住宅小区1,200多个，向社会提供商品住宅180多万套。我们在北京所开发的项目有60多个，上海同样也有60多个，我们开发的项目中既有普通商品房，也有为中低收入者提供的经济适用房。中房集团用周期发展理论来指导实践，使我们保持了平稳发展。
从2006年开始中国房地产业已经进入到一个新的增长期。根据周期理论预测，房地产在最近的5年中都将是一个旺盛增长的市场。到2011年那时候我们需要关注房地产发展会出现什么问题。现在虽然城市居民住房面积达到人均26㎡，户均78㎡，但是居住水平与美国人均使用面积66㎡，欧洲的40㎡相比还差得远。从长期看我国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一、现有城市居民的购房需求，无论是自住还是投资，他们都需要购买更多的房子；第二是农民进城促进城市化发展，今后10年将有1.9亿农民进城；第三、城镇旧住宅拆迁也带来对新房需求；第四是中国每年的人口出生率，比如今年新出生人口就会大幅增长。以上因素合起来是巨大的市场需求。房地产业会推动中国经济持续发展。
五、剖析房价走势，指导购销预期
中国城市18年来商品房屋平均价位持续上涨，平均每年房价增长率是12％，使得居民财产不断升值。房价上涨的原因包括：成本推进房价，标准提升房价，而更重要的因素是“需求拉动房价”，明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。出现供不应求的原因除了市场持续旺销之外，还在于在前一阶段实行“严把土地、资金这两个龙头”的调控中，有关部门采取了“过度调控”的措施，使得房屋产出减少。在旺盛的内需面前，试图用“抑制需求”来控制房价是没有道理的。而用增加普通房屋供给来抑制房价过快上涨，是比抑制需求更好的办法。媒体发表我的意见冠以这样的标题：“供给派如是说”。特别是增加普通商品房和经济适用房的供给，则是即增加供应量缓解了供求关系，又拉低了平均房价。
现在我们还不时听到有人要求“房价降下来”，其实应实现房价基本稳定，是要增幅下降而不是要房价的下降。目前中国城镇居民有房子的占82％，而房屋财产在占居民家庭财产48％，在这种情况下房屋缩水就会使居民家庭财产贬值。在这种情况下房屋缩水就会使居民家庭财产贬值。应在房价问题上保护好人民群众的利益。
2006年社会上对房地产价格上涨出现的看法，主要是普通居民要求“低价位”，其根本问题是住房供应制度不完善。住宅不仅具有商品性，而且具有居住保障性。很多国家和地区都把建造“公共住宅”作为社会政策，由政府或者非赢利的社会机构来实行。这种房屋的特点就是“低价位”。我在1998年就提出要重视保障性住房建设，最近九年来我国积极发展房屋商品化，但是忽略了提供足够的经济适用房和廉租房。现在经济适用房投资只占住宅投资的不到5％，这是市场条件下的政府职能缺位。我从前年就不断呼吁要加强低价房建设，扩大供应经济适用房，并且建议建立房地产投资基金使得发展廉租房具备条件。最近这些建议得到重视，目前已经在落实住房供应结构调整，健全保障性住房的供应制度与供应体系。
现在需要研究的是，为什么房屋价格在世界范围长期上涨？最近十多年欧美房屋价格持续上涨，这是在发展上百年、几百年的房屋市场上的新上涨；我们也看到，即使是在房屋价格下跌的市场上，它的跌后价格也只是相当于十多年前的高水平，过一段时间再升起来就又创新高。这使得房价不断走高成为世界范围的总体趋势。为什么会是这样？其中有没有价格参照体系在走低的影响？研究证明果真是这样，原来是主要的价格参照物——货币在不断走低！如果在1984年到银行存款1万元人民币，存到2004年只能购买价值相当于当年2,100元的商品。其实如果把分析物换为美元、英镑或其它货币，其缩水程度也差不多，可见“钱越存越不值钱”是世界性的现象。相对不断缩水的货币，房屋财产的保值增值功能是明显的。这正是全世界房价不断走高的内在原因。我国是土地资源紧缺的国家，国家为可持续发展而加强对土地资源的保护，将会推升城市土地的持续升值。由此分析，我国房地产价格长期趋势肯定是持续上涨，实现价格的稳中有升是最佳状态。这种对于量的需求要待若干年后才会缓解，在这期间我国房屋价格的总体走势是很容易预期的。
六、倡言“经营城市”，催生城市群体
“经营城市”理念现在成为越来越多城市领导者的共识，这个理念的提倡者是薄 熙来，而把他在大连的工作概括为“经营城市”则来自我2000年7月份对他的评价。2000年7月份我在大连出席住房发展论坛，与薄 熙来市长在他的会客室里座谈。我对薄 熙来说：“你不仅是在管理城市，而且是在经营城市，经营这个城市的土地，而土地是城市最大的资产”。第二天大连电视台按照薄 熙来的要求来采访我，并播出了我评论大连市“经营城市”的访谈。两个月后薄 熙来 “经营城市”提炼成为城市管理的一个新理念，得到社会的广泛认同。
现在“经营城市”的理念进一步发展，因为“城市群体”的发展已经表明现今城市发展已经到了相互之间有关联的程度，“经营城市”的概念进一步扩大为“发展区域经济”和“经营国土”的新理念。现在中央要求“五个统筹”，包括“统筹区域经济发展”，温 家宝总理指出“促进区域经济协调发展”，“重视发挥城市群的集聚效应”。长三角、京津冀和珠三角三大城市群体以不足3％的国土面积，聚集了全国14％的人口，创造的GDP占全国的42％，实际利用外资占全国的80％，成为加速国家现代化进程的重点区域。
过去北京城市向西向北发展的动力强劲，近年北京市根据专家意见已两次修改城市规划，将城市发展方向改为“两轴两带多中心”，确定东部为主要发展带。现在国家确定加快开发天津滨海新区，将推动以北京与天津为轴线的环渤海城市带的发展。毛主席六十年代设想：“多少年以后，北京和天津这两个城市不就连在一起了嘛”，可见老一代领导人当年就有预感。已在建设的新的京津高速公路上下八车道，城际快速铁路可在半个小时之内通达京津。交通造就城市，这已经在许多国内外城市的兴起与发展中得到证明。可以预期，在北京和天津之间将会出现一个全国最大的城市带，如果中国出现“硅谷”也应当在这样的地方。
七、引进“抵押贷款”，创新地产金融
抵押贷款最早是由我和一些房地产专家，而不是银行界提出来的。当时银行界还不愿意接受。现在银行住房抵押贷款余额达到两万亿元，不良率不到1％，成为商业银行最好的资产。
现在需要引进我国的是“REITs”——“房地产投资信托基金”。这种房地产投资信托基金专门用于收购和拥有较好租金收入的物业，如出租公寓、购物中心、写字楼、饭店、仓储中心等，相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主，这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。现在全社会都要求发展房屋租赁，而完全靠居民自发购房出租，不可能实现这个任务。要形成业主群体就需要组织社会资金购买和出租房屋。在中国发行“锐茨”有利于我国资本市场的平稳发展，许多难于解决的问题有了“锐茨”都可以规避。
我从2003年起建议推进“反向抵押贷款”。现在不少退休老人已经成为“货币穷人、住房富人”，他们价值几十万、上百万的自有房产在现有制度下不可能先行出售或出租赢利。“反向抵押贷款”能解决目前老人有房子，但没有多少养老金，更没有养老保险的问题。这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付；直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。它将投保人（受益人）的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款。这种方式如果能在中国建立，对投保老人有很大的好处，而且有利于社会稳定。自愿参加的老人可以实现以房养老，有效保障弱势群体的生活与社会稳定。
八、改革土地制度，盘活农宅用地
温 家宝总理最近指出：“加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地”，“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。在我国本来就有不占用耕地又可解决城市化发展用地的途径，这就是用好农村建设用地。我国城镇用地总共1.6亿亩，而农村建设用地共1.9亿亩，超过我国城镇用地的总面积，其中75％是农民的宅基地。大量农民进城使得宅基地的合理使用成为重要课题，城市化的过程肯定也是农村土地有序转化为城市土地的过程。而农村土地集约使用也可以腾出大量建设用地。按照宪法规定，农村和城郊土地本来就是归农民所有，这也是“建设社会主义新农村”的重要基础资源。因此要有计划地合理利用农村建设用地，特别是闲置的农民宅基地。
目前我们在土地管理上出现的问题，是规定“农村土地必须经国家征用才能用于建设”。问题出在《中华人民共和国土地管理法》规定和《中华人民共和国宪法》的规定不相符合。宪法中的规定是：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用”，而土地管理法却将征用土地用途扩大为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。这样就造成连路边建一个营业性的饭馆，都可以混同于“为了公共利益的需要”，都必须征用土地；而农村集体和农民的土地如果没有被征去，任何人都不能投资建设。由此造成对于农民和基层乡村的剥夺，它是不公平的强制性城市资本积累。现在地价差额成了“第二财政”，而农民知道土地是被高价卖出的，有的就找政府要地价的差额。温 家宝总理指出：“中国农民问题的核心是土地问题”，这是非常深刻的认识与十分现实的问题。
我从七年前起就建议对土地政策进行大的调整，更有效益地利用好农村的建设用地。这后来中央要求“严格界定公益性和经营性建设用地”，“经营性建设用地”的所有权属于农民集体，应享有与城市土地所有者同等的使用权与支配权。过去很多村民就是拿农村建设用地做文章，有些农村把全村几百亩农民宅基地集中起来，使用其中一部分给全村人盖房上楼，多出的宅基地用于发展旅游，搞房地产。这些过去被称作“土地黑市”的，现在应当允许通过“试点”有序进行。如果按照我的建议，允许村民向投资人出租建设用地或以土地入股，至少会有以下好处：①“建设社会主义新农村”有了重要的资金来源；②从根本上解决了“失地农民”问题，使农民不至成为城市化中被牺牲的群体；③土地拍卖打破了城市建设用地的单一供地渠道，就有了从根本上抑制拍卖价格过高的办法。如果农民向城里人转让了建设用地的股权，农民拿到了钱，购买者就成为土地的所有者，他们拥有的是土地的永久产权。这样我国土地制度就打开了一扇大门，完全可以与国际上的土地制度接轨了。那么政府怎么样得到收益呢？国际上通行的办法是征收地税和物业税，获得源源不断的财源。我认为这是我国今后土地制度改革的方向，我们要积极促进它的实现。
九、小试“分时度假”，香港楼市受益
“分时度假”是一种新的营销方式，是把房屋按照时间而不是按照面积销售给消费者。这种方式在国外已经成熟，在中国出现了“未开先乱”现象。我组织成立了“分时度假联盟”，希望在中国把分时度假实行开。
我们选定在香港起步的时候，正是香港房价的低谷期，香港楼市价格从1997年降到2003年8月房屋缩水缩掉70％，造成所有家庭都遭受了损失，17万家庭成为“负资产家庭”。2003年起我们与香港谈要大批收购香港空置房屋，敏感的香港媒体得到了消息，所有香港报刊都对“中房收购两万套居屋，发展内地分时度假”争相报导，总共报道有三百多篇。所谓“中央救市”的说法使市场信心大增。这么多的报道砸在这么一个小岛上，引起的社会效应是非常明显的。许多香港居民踊跃去看房买房，香港媒体报道“楼市交易量猛增三倍”。从那时起香港持续六年下跌的楼市转跌为升了，最高时香港楼市价格上涨了56％，“负资产家庭”大幅度减少。董建华先生说：“中房的因素在推动楼市复苏上起到了重要作用”，我们的作为也受到中央的表扬。现在这样的公寓房屋已经选择签约，我们用“分时度假”方式卖。据调查内地居民很愿意购买这种度假产品，还可以卖给本地居民和其它国家鱼地区的居民。项目做成肯定会进一步促进香港经济。
十、促进“两岸三通”，推进祖国统一
中国经济持续快速发展需要若干条件：要保持经济长期持续发展，就需要在主导产业发展上有清醒的政策；我们还需要“国际和平、国内和谐、两岸和解”，才能实现中国的“和平崛起”。
今后在与台湾“三通”方面房地产业会起到特殊作用，因为台湾已通过立法，大陆资金进入台湾投资只允许投资房地产，这是允许进入台湾投资的唯一产业。我曾率团抵台访问，受到台湾企业界、政界和社会各界的热烈欢迎。台湾房地产市场持续低迷和楼市跌价，已使企业与人民深受其苦，盼望楼市像香港一样回升是人心所向。我在台湾访问时有记者问我，能不能把在香港做的事情在台湾也做一下？我说还不能，他们问为什么？我说因为没有实现“三通”嘛。如果海峡两岸实现了“三通”，我们也能把大陆旺盛的购买力带去台湾，带动台湾房地产市场的活跃！
从台湾回来后我接待了克林顿前总统访问北京。2005年2月他要去台湾访问，我方再三劝阻不成。克林顿提出，要我为他起草他到台湾后的“讲话提纲”。我建议他在路过香港的时候就要讲，以免在台湾讲媒体不报道。克林顿在路经香港时就公开会见媒体，重申他坚持“一个中国”原则、恪守“不支持台 独”、“不支持两个中国”、“不支持一中一台”的立场。到台湾后他拒绝参加“二二八”活动，在讲演中克林顿令“台 独”分子倍感失落。结果克林顿这次去台湾“比不去台湾还要好”。克林顿不愧是受人尊敬的国际政治家，是中国人民的朋友。
我们要以创新精神，为实现中国的和平崛起和构建和谐社会多做贡献！
|
