第一：最近十年以来，正确的决策和正确的政策在推进着房地产业和国民经济的发展。其中特别应当提到的是从1998年起国家推行房改、提租售房的正确政策，有力地推动了居民住房自有化。并采取个人抵押贷款方式购买房屋，这是由我们这些专家最早向国家建议的方式，有效增强了居民的房屋购买力。2003年国务院又接受我们这些专家的意见，把房地产业列为国民经济支柱产业。这些正确的决策都是科学的。这些决策推进着中国经济的蓬勃发展。最近五年来国民经济以每年10.7%的速度在增长，其中房地产业就起到重要支柱产业的作用。在这个方面国家所做出的正确决策还很多，就不一一列举了。

　　第二：近年来由于决策缺乏科学性，凭某些主观臆断而制定的政策，影响了产业的健康发展与国计民生。其中大家都了解的，就是近几年一些主管部门试图用控制房地产投资、用控制房屋的产出的办法来抑制房价上涨。我们都知道房价这些年的过快上涨给老百姓的生活带来了困难，而且我们都知道这种过快上涨主要原因是供求关系失衡，是供不应求。这种情况下应该怎么做？当然应当增加供给。但是有人却错误地把国家控制基本建设、严把两道闸门、特别是紧缩重复建设的高能耗的工业建设项目的正确政策，不适当用到老百姓所急需的住房产品的生产上，使得在居民住房购买力持续旺盛的同时，房屋却因“紧缩地根、紧缩银根”而产出量减少。到去年甚至竣工和销售之比达到1：2.17，出现严重的供不应求，房价当然要过快上涨。去年猪肉涨价，全国人民都知道怎么办，那就是多养猪，国家还出台政策给育龄母猪上保险。但是房价上涨，有人的主意却是少建房，这不是个很滑稽的事情吗？

     另一个政策失误就是住房保障体系迟迟没有建立。早在1998年由我和杨慎、谢家瑾等一批专家就向国家提出完善住房保障体系的建议，提出要建造经济适用房，和由政府财政转移支付来建造与经营廉租房。但是这些年以来，主管部门光注意发展住房商品化，当然取得了不少成果，却忽略了住房保障体系建设。有人试图仅通过市场来解决中低收入家庭的住房问题。怎么样通过市场来解决呢？就是仅由房地产企业来解决。措施包括用行政措施缩小户型和压低房价。有的城市出现12万元一平米的天价房，主管部门热衷于去打压，而问题是即使打压成10万元、8万元一平米，能解决中低收入家庭的住房困难问题吗？其实不过是调整了富人之间的利益分配关系而已。政府要管的主要应是中低收入家庭的住房问题，是白菜跟猪肉涨价的问题。现在是鲍鱼和鱼翅涨价了，你去管它干什么，政府怎么会有这么大的精力去管鲍鱼和鱼翅涨价呢？对这些问题认识的转变总算在去年开始了，国务院去年8月1号把建立住房保障体系作为政府公共服务的重要内容之一，十七大报告突出讲了要发展住房保障体系。对这个问题总算是经历一个迂回之后认识到了。我很希望看到廉租房的建设在今年能够起步。

　　第三：在房地产发展过程和城市发展过程中，还有很多问题表面看起来没有什么关联，看起来似乎没有办法解决，其实联系起来问题又可以解决。比如现在正在困扰我们的18亿亩耕地保护问题。我非常支持守住18亿亩耕地红线的政策要求，不能再多占耕地了！但是另一方面我们又看到，在农村农民把自己宅基地拿出来建设乡产权房供应城市，又和现行法律法规不相符合。这些问题能不能联系起来解决呢？这就用得着软科学了。

　　其实农民的自发行为尽管目前没有法律规范，却恰恰提供出一种解决方式。它提醒我们，今后城市的扩大并不一定非要占用18亿亩耕地，现在在中国农村还有2亿4800万亩建设用地，其中80%以上是宅基地，其它是乡镇道路、绿化、村公所和中小学等配套设施，面积加起来比城市现有面积5100万亩还要多将近4倍。只要把这部分建设用地调动起来，特别是把农民闲置的宅基地利用起来，城市发展用地问题其实是不难解决的。现在农民在大量进城，他们有些已需要离开这块土地而转入城市。为此我和一些专家最近提出来“让农民带着地票进城”，就是把农村闲置建设用地作为建设指标，拿到他所移民进入的城市，从而获得在这个城市的居民权。一亩地票总能换一套经济适用房吧，这样他就不至于变成无产者了。这样的一亩土地能在城市发挥更大作用，不占用耕地，只是建设用地的转移，甚至可以通过宅基地的复垦而增加耕地。我把这种思路叫做经营国土。

　　现在我们又遇到一个新课题：物业税不好征。城市居民说，70年土地使用金我都交过了，怎么还向我征物业税！可见最好是从没有交过70年土地使用金的房屋开征物业税。那么到哪里去找这样的房屋呢？有啊，就是小产权房。它没有交过土地出让金，恰恰可以从这里起步物业税。所以我向有关部门建议，可以把这几个问题联系起来考虑。一方面没有交过费的交税是理所当然，另一方面可以给政府提供源源不断的税收，比利用土地差价剥夺农民要合理得多。还可以帮助各方面下台阶，帮谁下台阶呢？帮卖小产权的农民下台阶，帮买小产权的城里人下台阶，也帮政府主管部门下台阶。

　　最后我讲一下民主化与科学化的关系问题。万里同志在讲软科学的时候强调，先有民主化才能有科学化，没有民主化就难于做到科学化。他还把决策的民主化、科学化作为政 治体 制改 革的一个重要课题。许多经验告诉我们，决策的科学取决于民主，起源于民主。万里同志还讲过要多听专家意见，建立决策班子。我们房地产业有很多专家，我们看到上述成功决策都是与听取了专家意见有关，而不成功的决策或者造成的失误也都与拍脑袋、主观臆断和不听专家意见有关。我希望能够提高决策的科学性、减少盲目性。用超前的眼光、智慧的头脑，去开创我们产业和我们国家经济发展的未来！