以房养老的具体实施中，可以有多种表现形态。它们都以合同的形式来规范双方当事人的权利义务，不同之处在于社会化程度的高低。初级形态往往只存在于少数、个别当事人之间的契约，不具有广泛性。高级形态则可通过严格的制度设计、可操作模式来满足老年人的这部分需求，具有更强的可控性和推广性。

 

    老年人出售自己的住房产权和使用权，靠售房款住进养老院。也就是说，老年人在去世之前就已经失去了住房的产权，得到的是一笔固定的收入补偿。这对于那些没有子女，生活乏人照顾，但却拥有可观房产，喜欢过集体生活的老年人来说，是一种可行的养老方案，也是最为简捷干脆的一种以房养老的办法。

 

    我国的老年人往往宁可生活得艰辛也不愿意变现房产，这其中当然有养儿防老、遗产传承等传统观念的影响，但不可否认的因素之一是他们对丧失居住权的担心。一旦变现了房产，他们就有可能面临无房可住的局面，这对老年生活来说是悲惨至极。这里设想的“以房养老”首先是建立在保障老年人晚年居住权的基础上，是以一种稳定的可操作模式来满足老年人变现其房产、提高自我保障水平的需要。

 

    是拥有住房产权的老人与事先选择的可靠人士，签订一份以住房为标的的“遗赠扶养”协议。按协议，抚养人在老人余存生命期间每期支付一笔固定费用维持老年人的日常生活。到老年人一命归西时，就将该住房的产权完全让度给抚养人。理论上，老人每月应收到房款＝该房屋评估现价/老年人预期存活余命×给付系数。实际操作中，无论是到期（即老年人身故，住房产权转归俯仰人所有的期间）房屋的市价，还是老人预期存活余命，以及这笔房款的提前给付而应计算的贴息等，都有很大的不确定性，是很难在实现加以确定，尤其当合同双方当事人都是对金融知识知之甚少的普通百姓时，其间的不确定性是异常之大。这种模式在法国又被称为“有关死亡的博弈”，当事人双方间都存在着很大的风险。比如，在英国就曾广为流传的一个真实事例，是一个30多岁的律师与一位90岁的老太太，签订遗赠扶养协议。大家会想到的律师做的这一事项是稳赚不赔，90岁的老太太即使再多活1年、3年或5年，都是正常死亡。实际状况是这位老太太一直活到130岁，成为世界上最长寿的老人，而这位律师反而抗不住，提早一年死亡。当然这只是一个特例，但也说明这种“一对一”行为所蕴涵的巨大的风险性。

 

    在金融市场发达的西方国家，如美国推行的反向抵押贷款的养老模式下，银行或保险公司成为“以房养老”合同的另一方。他们推出了各种金融工具和金融服务，依仗其在资金、技术上的优势，尽量地降低风险，以保障双方的利益，同时国家也颁布各项优惠政策，以刺激老年人参加到这项金融业务中来。“以房养老寿险业务”就是一个较为成熟的产品。这种服务是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，就像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，故此被大家称为“反向抵押贷款”。