传统的住房制度无视住房的商品性，住房没有被看作劳动力再生产的必要消费资料，即在工资中没有包含足够的住房消费部分。本应纳入工资的住房消费资金却转入利润，变成财政收入和企业留利；不得不新建住房时，再从财政和企业留利中筹集建房资金；住房也没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。但是事实上，国家和单位只拥有有名无实的所有权，而居民则拥有有实无名的使用权和继承权。

 

    1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将住房改革的目标确定为：“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”应该说，住房制度改革的首要目标是建立以私有产权为主的产权制度。改革的对象主要分为住房存量和住房增量两部分。住房改革也就有存量改革方式和增量改革方式之分，即通过“出售”的方式推动存量公房的私有化，逐步取消无偿分配公房制度；通过建立住房公积金制度、住房储蓄制度、住房抵押贷款制度以及安居工程推动增量住房的货币化、私有化。通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82％。目前存量住房以基本消化，我国的住房商品化程度将进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2005年的数据表明，我国个人购买商品住宅的比例已高达94.3％。

 

     商品化住房兼具消费性和资本性，住房商品市场也具有多个层次。在一级市场上，住房商品供给者和需求者按市场法则等价交易。住房需求者购买房屋如只是为了满足起码的个人生活空间的需要，住房只是一种和普通商品没有两样的消费品。但如购买者将房屋用于出租或在二级市场转让以获益，住房就表现出资本品的特征。住房作为资本品的基本特征，就是其所有权和使用权在让渡时可以分割。传统的住房制度下，住房仅仅作为消费性资料，只是满足人们生存和舒适居住的需要。这种情况下人们对住房是否完全产权并不很关心，只要求正常使用权即可。因为这两种权利的效力就等同于完全的所有权。今天的住房已作为一种重要的资本品活跃在市场经济舞台上，成为资本品的前提之一是住房成为所有权资本。

 

    实际生活中，住房的双重属性往往不能截然分开。居民在其工作期间购置房产，目的可以是单纯为了居住；年老时则可以通过出租、转让房产或其他形式获得收益。这正是“以房养老”得以实现的前提。住房制度的改革对住房的产权归属做出了明确规定，购房者拥有了完全意义的住房产权，包括住房所有权和由此派生的支配、处置、收益等权利。这就使居民的“以房养老”具有了法律上的可行性。