今年出现很有趣的现象，上半年房价有很多城市又在涨，而且超过10%，于是舆论又有很多批评，八部委又要出去调查。在我看来目前在房地产政策层面政府已经非常清楚，它已经看到了中长期情况，解决低收入住房是要用社会保障方式解决，于是最近大量推出限价房、经济适用房，但这要一年半两年才开始见效。对于市场这部分仍然得让市场的规律去调节。市场管的是中高收入人群的住房问题，政府管低收入人群。从政策层面上来看，我觉得已经非常清楚。现在这一阶段是特殊的过渡和转型时期，因为保障政策有滞后性，今年明年甚至后年这三年市场可能仍然是比较拧的状态，一方面在嚷嚷要提供大量低收入人群住房保障，另一方面市场还会涨。但如果涨幅超过10％政府给予关注是必要的，但也不必特别担忧，因为这部分占的比例非常小。从全国来说涨得都不到10％，大概6％、7％这是最多。目前国内居住条件和生活状况有比较大的改善，在这种情况下个别地区房价涨得多一点不会引起全局性的问题，现在市场上新房供应非常充沛，另外租房市场、二手房市场非常活跃。我们媒体传播话题比较集中，太过忧虑也会导致老百姓过分关注这件事。从市场上来看，我认为转型期还有两年三年，这些矛盾会不断被关注到，一方面说低收入人群没房住，一方面房价在涨，这两个声音会不断地有人说。
另外值得一提的是政策的事后博弈现象。现在制订政策的过程基本是部门制订政策，制订完以后开始实施，政策出门博弈刚开始。所谓上有政策下有对策，一般我们出了政策，然后接着有补充规定、有实施细则，这都是事后博弈的结果。于是往往当政策一公布后人们就开始嚷嚷，各方面开始进入博弈，大家对政策意见才刚刚暴露出来。我认为在市场经济下，在开放经济活动当中，政策制订应逐步走出部门内兜圈子的传统习惯，转化为公共政策。公共政策制订，我认为博弈应该在前，做到事先博弈。比如说在全国人大或者在一个立法机构内国会有听证、辩论这些程序，这些程序都走完了，实际上政策出台博弈已经结束。在美国电视台天天播的都是议会为制订政策吵架，为了一个小政策吵一年两年是常见的事，但是吵完了以后，博弈完了，法案一通过就不吵了，博弈结束了，开始实施了。如果采取事先博弈，把一个政策各利益相关方面找到一起来进行公开博弈、讨论、辩论，然后由政府来平衡，根据讨论情况来平衡各方面的利益，找到解决的方法，这样一旦政策出台博弈结束了，更有利于提高政策的执行效率，也提高政策的威信。在一个竞争市场当中关起门来部门做文件，然后开起门来政策博弈开始，这样不利于各相关当事人掌握自己的预期，这会导致他们对自己未来预期很难掌控，所以老跟着政策后面调整预期，而调过头了政策又回过来再调整，这样社会的成本非常大，而且振荡非常多。所以我觉得要解决现在房地产行业当中这些政策预期不确定情况，最好的办法是在政策制订过程上做一些改进，能够把事后博弈改为事先博弈，这样政策出台的时候博弈减少。也就是说，把上有政策下有对策改为上有政策下有执行，这样进步就很快。
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