真知出灼见 沉淀出思想

住房货币化10年：房地产应相信市场的力量！

■王方

“市场”在这个房地产的多事之秋，越来越显得重要，为此“救市”与“不救市”之声也渐声气侯。

2008年7月，是中国住房货币化十周年的月份，这被《南方都市报》的改革开放30年暨《住房货币化十周年》深圳地产高峰论坛描述为：“10年一觉房改梦，收拾山河从头归；10年前的今天，我们停止了保障性的福利分房，大力推进住房商品化；10年后的今天，我们确立了90•70的政策基调，再次重点转向住房保障；从10年前的23号文，到10年后的24号文，历史走了一圈，再次站在了新的转折点上······”

实际上，站在历史与现实交叉的路口上，反思这场变革远不是几行文字描述那样简单:历史还没有被认真记录，未来却好像已经离我们很近，但现实却又是如此迷茫。

翻开2008年上半年的大事记，难免让人们唏虚不已。近日媒体报道称：“长沙将试行以货币补贴的补人头方式取代过去补砖头的暗补方式。”来自政府的消息透露，经济适用房货币补贴2008年最有可能的标准是：具有经济适用房购买资格的城市低收入无房户，在购买普通商品房时每户补贴８万元。这意味着什么？这无疑是政府有意将社会保障市场化，表面是工作到位，实际上却是又把中低收入群体推向了市场。相信各位看官对经济适用房“利弊”之争心里应该是有数的，最著名的无疑就是经济学家茅于轼的批评：“搞了很多经济适用房，把我们的房地产市场破坏了，房地产市场是要公平竞争的市场，现在来了一批经济适用房，他不是按照市场规则买卖的，那就把正常的市场经济，房地产的市场经济破坏了。”这项政策是否会再次推高房价，相信大家心知肚明。

那么，我们不禁要问：市场是什么？什么是市场经济？市场如何能体现公平？弄清楚这些问题，就会对以上问题有很好的判断。首先,市场即是买卖商品的场所,把货物的买主和卖主正式组织在一起进行交易的地方；而从教科书可以查到：市场经济则是一种经济制度，是市场在资源配置中起主导作用和基础作用的经济基础。社会主义市场经济体制是同社会主义基本制度结合在一起的，就是要使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。这也是十七大报告中所重点强调的。那么，最重要的一部是一部分：市场如何体现公平？一般即是：“公平、公开、公正”的平等交易原则，但其背后却是隐藏的“社会财富分配制度”，其原则即是以按劳分配为主，以多种分配方式并存，体现的是“效率优先,兼顾公平”。由此，我们也可以说，没有“效率”，就不可能有“市场”，没有“市场”也有谈不上什么“分配”与“公平”了！市场的力量是巨大量的，不仅仅是许许多多买卖双方的交易之所，更是创造社会财富、体现公平游戏规则的地方，如果否认市场，就意味落伍！正如，现任世界银行首席经济学家林毅夫称,"一旦实现完整的市场制度,城乡之间的收入差距将会缩小."而事实上,中国城乡收入差距近年来是扩大而非缩小了。

谈到政府的社会福利保障，这确实是一个社会收入分配的问题，政府可以利社会财富重新分配的权利对中低收入家庭进行实物或货币补贴，尽管这在制度缺陷的背景下表现的只是“财富转移”。笔者认为对于保障性住房来说，应该进行实物分配是最好，且不可转让，因为政府难以保证发放的货币被贴是否能真正用到买房上去？或是真正让住房保障一步到位。所以，笔者认为长沙的货币补贴的做法甚为不妥的，仍需要商榷。

有意思的是，有人谈到“长沙将试行以货币补贴住房”是赤裸裸的房地产“救市”行为，是步深圳房地产研究中心王锋博士“救市论”的后尘，这玩笑也就闹大了。首先，“救市”一说都还没有得到社会共识，更没有到闹到“社会危机”的地步。曾经一路暴涨的中国房价，为何一经调控就支撑不住了呢？为何一直扬言“房价由市场说了算”的开发商要大喊“救市”呢？在笔者看来，这是因为，中国住房货币化10年是中国房地产市场正在孕育的10年，也是不断纠错的10年，更是缺乏保障的10年。因为中国渐进式的改变使社会贫富差距不断拉大,也让收入分配关系一直没有理顺，改革充满阻力，这也最终让市场走上了另外一个“极端”，曾让很多人认为市场是万能的。

但，更令人不可思议的是，当市场出了一些问题后，有人开始大喊“计划经济”，似乎“计划”又是万能的。这正是我们当下所经历的变革历程：有人太迷信于“市场”，有人太迷信于政府“计划”。其实，这两种都受到了历史的惩罚。计划经济时代绝对公平、大锅钣曾让我们渡过了饥饿、贫穷的时代，而纯粹的市场经济体则难以避免周期性金融危机。

美国“次贷危机”爆发，告诉我们：美国的房地产市场已是千疮百孔，生命垂危。近日，美联储以3000亿美元驰援房地美和房利美、外更有紧急命令限制金融股“裸露卖空”，之前更有注资8000多亿美元为次贷危机解困、紧急降息利率从5.25%一路降到2.25%等的“救市”行为，这不仅意味着美国原有“自由资本主义”已经破产，但这又都表示，美国急切需要一个健康的房地产市场。曾经的市场已失去了资本主义社会的“效率为上”的原则性，而替换之为“贪婪”、“疯狂透支”，社会分配不再是以“劳动”创造的，而是“虚假信用”，这显然不是好的“市场经济”。

回归到中国房地产市场，情况又颇为相似。既然前10年是住房货币化的10年，即是房地产大量吸纳货币，创造GDP高速、个人财富与梦想的10年，最终是因为“货币”使房子离人越来越远，成为十足的投资品。最终“市场”并非是在资源配置中发挥主导作用和基础作用,而是被人利用，成为“套利”、赚取“暴利”、取得“垄断”地位,甚至是“洗钱”的合法工具！

无论如何，当我们在反思改革30年时，我们所取得的最大成果无非还是“市场”。中国经济正是有了各种各样的“市场”，我们的社会财富、生活才变得日益丰富与多彩。对于中国房地产市场而言，现在要做的不是“助纣为孽”，而让“市场”回归到其配置资源的基础性作用上来。当然，政府需要做的就是要严把社会收入分配的大门，住房产品要以按劳分配为主体，多种形式并存，但决不是“按需分配”，因为我们社会的资源远没有达到“极大丰富”！

没错，正如本文开头所言：“市场”越来越显得重要，以至于引发了 “金融危机”。毫无疑问，房地产市场充当了在社会经济好坏的晴雨表，这不仅仅是房地产市场问题，更是一个社会问题的投射。连续８年加速增长的中国经济，今年上半年增速有所回落。国家统计局7月17日发布的数据显示，上半年中国经济同比增长10.4％，增速比上年同期回落1.8个百分点。对此官方解释是:“当前经济增速回落符合宏观调控的预期。”  而国家统计局总经济师姚景源指出:“１０.４％仍是比较高的增速”。他认为这仍然高于改革开放３０年９.８％的平均增速。经济增速的回落，既有国家主动调控、防止经济增长由偏快转向过热的因素，同时也恰好遇到国际上的不利因素和困难。有意思的是，根据国家统计局公布的数据，上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2％ ，涨幅比上年同期高4.2个百分点，这与GDP增长大有呼应之势。但上半年我国城镇居民人均可支配收入8065元，同比实际只增长了6.3％，与高房价极为不和谐，更有高涨的CPI上涨7.9%让下半年的调控压力依然不小。

因此，中国房地产市场正因为宏观调控而经历着一场深刻调整，与中国经济互为肌里：货币的流动性泛滥让暴涨的房价拉响“高通胀”的警报；投机成风让供需产生了扭曲；高房价成了贫富差距扩大的标志；住房分配制度滞后让社会矛盾日益突出······而这一切因十年首次的货币从紧政策而得到根本性改变,而这只是个开头。从历史经验上来看：房价极易大起大落，多是伴随“游资投机”与“金融危机”，深圳房价一年来的表现正是如此，全国房价也大有普降的趋势。但中国房地产市场并不像美国经济出现衰退一样而下滑，相反是,中国经济依然前行，只是经历着严峻的“结构调整”，尤其“房地产市场”要经历“严冬”的考验。

没错，在淡市之下，房地产业应相信“市场”的力量！相信理性的“市场”会给出房地产业成长的答案。因为房子不是靠“计划”而来，只能从“市场”长出来，而住房的分配制度才是政府需要深思熟虑的！

改革30年后的今天，中国的全面的“市场经济”改革才刚刚开始！或许我们对“市场”的理解也才刚刚开始！

真知出灼见 沉淀出思想

中国房地产行业要“洗牌”而非“救市”！

■王方

上周两个数据颇值得注意：据中央电视台《朝闻天下》节目消息，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5%。

据深圳国土局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》统计：今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%;办公楼销售面积 1.78 万平方米，同比减少 89.23%;商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在 350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

由此，“我国房地产销售10年来首次量价齐降”的新闻火速成了各大传媒的头条。与此同时，房地产市场的“救市”之声音因此也不绝于耳。更有有人开始解读中央高层近日的频频对部分地区进行调研、强调稳定经济则是为“松绑”货币政策的信号。似乎舆论开始倒向“救市”。

事实上，到底中国房地产业到了什么了阶段？是否已到了像美联储近日注巨资“拯救”房地美与房利美的地步了吗？我们妨先从一些经济数据入手。

据中国人民银行网站消息，2008年6月末，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长35.73%。上半年国家外汇储备增加2806亿美元，同比多增143亿美元。6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元。  海关总署7月10日公布今年上半年我国外贸进出口情况显示，今年上半年，我国对外贸易进出口总值达12341.7亿美元，比去年同期（下同）增长25.7%。其中出口6666亿美元，增长21.9%；进口5675.7亿美元，增长30.6%。累计贸易顺差为990.3亿美元，比去年同期下降11.8%，净减少132.1亿美元。海关统计显示，6月份当月我国进出口总值2217.1亿美元，增长23.3%。当月出口1215.3亿美元，增长17.6%；进口1001.8亿美元，增长31%，月度进口规模连续3个月超过千亿美元。当月贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6%，净减少55.4亿美元。由此可见，尽管贸易顺差同比大幅下降，但外汇储备却大幅上升，流动性过剩的警报依然没有解除。另一方面，进口大幅增加，出口减少的状况可谓是喜中有忧，喜在可一时降低顺差，忧在欧美经济动荡直接打击了中国出口企业，并促使大量“热钱”来华寻求藏身之所，或求保值，或求投资，或是盯住人民币升值。所以，如果央行一旦放松货币政策，极易再次推高中国资产价格、通货膨胀，终而使中国经济走入“万劫不复”的境地。

另外，据中国人民银行网站消息，上半年人民币各项存款增加49649亿元，同比多增15774亿元。居民户存款增加22070亿元，同比多增13798亿元。这些数据在“负利率”和“通胀预期”高企的背景下，就像是“定时炸弹”一般，随时引爆！不可不小心！

毫无疑问，中国到了最困难的一年，民营企业正因“缺钱”而借高利贷，因外贸受阻、劳动力成本变高而倒闭，开发商更因“房贷新政”而不得不作出“降价”的选择。这些在笔者看来，都是信用紧缩、经济调整、市场回归理性的表现，尽管政策来得突然，且不讲情面。更有高层表态：不排除强硬的政策措施以抑制通胀！

但作为政府近十年来首次施行从紧的货币政策意味可谓深远。这应该是中国内、外部经济共同逼出来的结果。近十年来，中国经济的出口导向型经济致使顺差过高，但却是中国民工低廉的劳动成本和环境资源成本所换取，具有不可持续性；人民币的升值，及全球流动泛滥进一步推动中国经济过热，拉高通胀，调整经济结构已变得刻不容缓；美国“次贷危机”的冲击，让中国经济的外部环境彻底改变，变得极不确实，只能由外转为内需。

以深圳为例，在今年两会上，深圳市市长许宗衡还在分组会上表示，从第一季度国家和深圳的经济运行来看，经济并没有出现此前担心的由“过快”转向“过热”，相反“过热”情况不明显，而出现的担心情况是经济出现了明显的回落。他分析说，今年深圳经济发展遇到的苦难，可能比1997年面临的亚洲金融危机还艰难，希望全市对此有个清醒认识并做好今年经济发展工作。由此“近十年来的经济困难”跃然于纸面。

事实果然如此，根据深圳市贸工局提供的数据，今年1-5月，深圳的进出口贸易增幅出现明显回落。出口额更是出现连续4个月的增幅下滑。对此，深圳市贸工局负责人表示，深圳产业发展目前正“遭受国内国际环境的双重挤压和自身土地、电力等资源能源紧约束的叠加影响”。因此，正在进行的产业转型升级，未来一段时间将面临严酷的外部环境。对此，从5月开始，深圳市市长许宗衡亲自带队“工业贸易百人服务小组”实地走访99家工业贸易企业，用两个多月的时间全面了解深圳工业贸易企业的运行情况。而昨日正式全文公布的《关于优化政府服务促进产业发展的若干措施》（简称“28条”），正是在此次大规模一线摸底结束后，听取企业集中反映的意见后，深圳拿出的“应对之策”，深圳财政将至少掏出20亿元，用于引导和帮助产业度过转型升级阵痛期。“28条”中的一个重要特点，就是明确提出深圳企业要扩大国内市场，由外向比重占绝对优势，转向国内市场谋求“内力”，使内外同步发展。在确定企业海外市场拓展图的同时，还将在产业发展专项资金中适当增加规模，用于鼓励企业参加国内市场竞争，推动深企国内市场占有率。笔者认为，这就是经济结构调整的一大信号，也是企业大洗牌的一大信号。这场大调整的主题辞即是“转型”与“结构调整”，体弱的企业难逃消失的命运，改革的代价无疑也是沉重的。

言归正传到房地产业，全国价量跌到十年前也自然不是什么大惊小怪的了,因为当下中国经济正是如此，只不过房地产业是“晴雨表”而已。不可否认，中国房地产业自从1998年房改以来，一直都在涨，以至于很多人认为“房价永远都会涨”，而这却大大透支了民生的福利！尤其是近两年的“扩张性货币政策”使得开发商和投机者取得资金的成本极为低廉，用20%、10%，甚至是“0”成本撬取100%的资金，使得房地产成为名副其实的“暴利行业”，捐害社会公与效率。而另一方面，政府却一味从土地出让金、房地产税收中坐收渔利，却不思为民众提供保障性住房，这是值得反思的。但自去年9月“房贷新政”后，房地产渐渐由“疯狂”回归“理性”，预期发生了改变，部分城市房价出现了“大跌”，但笔者认为这是正常的回调，并不会引发所谓的“金融危机”。如果说是有人“套牢“，这应是投机的成本。如果说开发商“资金链紧张”，这属于企业自身经营的问题，顶多算是行业自身问题，而与“产业危机”、“金融危机”无大关系！近十年的经济高增长正在放缓，政府也正在为如何实现“软着陆”煞费苦心。如此大势下，房价短暂普降已是必然，十年来的沉疴，需要洗洗了。

因为一个曾以“投资”为主导的房地产市场必须要作出调整，转向自住性“内需”，如再期待“国际热钱”抄底已是十愚蠢。总而言之，过去十年，开发商在“政策市”的背景下日子过得太好了，而当下的宏观新政可谓是“矫枉过正”、重回十七大报告中所言的“更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用”的市场经济轨道上来！

最后，笔者点题即是：中国房地产行业要“洗牌”而非“救市”！不“救市”意味着金融资源不要滥用，也不会让更多的钱涌入楼市；不“救市”也意味着房地产业需要“洗牌”，让企业更有活力，让房价更贴近理性预期。

中国房价“暴涨”的代价！

■王方

正如当下许多经济学家们判断的：中国已结束了高增长、低通胀的时代。这已在不断攀升的CPI、PPI指数里得到了印证。中国原来的大量廉价劳动力、人口红利、低价能源战略、牺牲环境换发展、技术换市场、出口导向型经济正步入终结，高增长和低通胀已不能“鱼和熊掌”兼得。实际上，我们不得不承认为，过去中国经济的高增长正是掩盖了中国内外经济结构的严重失衡和市场资源配置的极不合理，以至于通胀成了现在中国的头号大敌！

说白了，中国经济进入高增长、高通胀趋势时，中国房地产的高房价、低风险时期也将要终结了。因为房价“暴涨”背后一直隐藏着房地产业结构发展的不平衡、社会公平的缺失与金融效率的无序。由此可见，房价“暴涨”并不总是利国利民，它也是通胀的信号。而控制通胀首先就是控制货币的“过剩”，其次是调整结构，对于房地产而言，这个过程、周期最少需要两年，直到理性回归。