一周述评:

深圳房价会调头向上吗?

 “说实话,我确实有些担心”——借用温家宝总理答中外记者问里的一句话来表达我对深圳楼市的态度毫不为过。

看看当下的深圳楼市吧。据深圳市房地产研究中心副主任王锋发布的今年前两个月深圳楼市的分析报告称，今年前两个月新建房销售面积为97.76万平方米，同比增加174.74%，其中住宅销售面积88.72万平方米，同比增加174.85%，一、二月的住宅成交量分别为52.23万平方米和36.49万平方米，较去年同期的26.53万平方米、6.44万平方米出现大幅度回升。同时，二手房交易开始活跃，前两个月二手房成交规模为78.2万平方米，比去年同期增加106.28%，增幅较大。

此外根据国家统计局公布的全国70个城市的调查，前两个月深圳新建商品房价格涨幅为-16.5%和-16.3%，同比涨幅连续八个月领跌全国。另根据深圳市房地产信息系统显示，今年前两个月住宅均价11175元/平方米，降27.26%，一、二月的均价分别为11459元/平方米、10770元/平方米，比去年同期分别下降24%、34%。很明显这些下跌的信息，反而已演变成深圳楼市“回暖”的理由。

头两个月成交可谓是强劲，但3月更是火热非常。最值得一提的是：深圳二手房市场，3月份以来可谓是迎来了“井喷行情”，日成交量最低都在300多套以上，在3月13日居然达到最高成交数——623套，创下2009年深圳二手房日成交量新高，而这又与2007年高峰时期已无异。

面对这样“火辣辣”的数据，各方人士使出浑身的解数也无法明确这样的“突出其来”的行情。大数理由是这样：刚性需求被长时间压抑的释放、国家降息、减息等政策的刺激，再者是称深圳楼市已走出了调整期……一时间让人好生迷惑，甚感诡异。因为火辣的不仅是数据，还有就连开发商都感到意外的现场又出现了：通宵排队买房、抢房。二手房市场同时又出现了业主“反价”。更严重要的，楼市开始有了强烈的“惜售”、“捂盘”、“提价”等预期。于是有不少专家站出来称，这波行情“回暖”是短暂的，下半年或许是“寒冬”，有人甚至称明天是“隆冬”！当然，也有人称“金融危机第二波”即将到来。相反，也有人称，包括政府都认为今年中国经济将率先复苏，美国经济衰退年底结束……

有意思的是,最近《参考消息》的一篇文章援引外媒报道：“中国经济在危机和复苏之间摇摆”倒是可能说明当下人们的复杂情绪。其描述的中国经济的背景就是这样：“中国经济在危机气氛和快速复苏的希望之间摇摆。最新经济数据中混杂着压抑和振奋的信号。一方面，世界第三大国民经济体中国的贸易额在2月严重下滑，另一方面，投资的不断增加似乎表明，北京的经济刺激计划逐渐显现出效果。中国国内生产总值中超过三分之一依赖出口。2月份，中国出口额为648亿美元，同比下降25.7%，下滑速度比1月份还快。同时，进口额实现600亿美元，降幅达24.1%。由此，中国2月份的贸易顺差只有48.4亿美元，而这—数额在1月份还是391亿美元。”

另一方面：上述数据描绘了如下景象：“中国试图以国内巨额支出来抵消海外需求持续下降造成的影响。迄今为止，还没有明确信号显示经济刺激计划能否成功。全世界的经济学家和投资者都在苦苦思考中国能否免受全球经济衰退造成的最坏影响。这种不确定性导致每次出现有关中国经济健康状况的矛盾迹象，或是中国政府会进一步增加开支的预测时，股市尤其是大宗商品市场都会剧烈波动。中国投资者似乎不知道应该对最新数据作出什么反应。大宗商品市场和外汇市场交易员更看重中国出口数据，并认为中国经济可能比之前认为的要弱。由于预计中国对铜的需求会下降，铜价下跌，而澳大利亚等资源丰富国家的货币也贬值了”……

如果说“摇摆”是吧？没关系，温家宝总理在政府工作报告及答中外记者问里已作了一些回答：“我们已经储备了充足的弹药，根据形势变化，随时都可以提出新的刺激经济的政策”。

事实上，从政府工作报告中，我们仍可以观察到中国政策刺激的腾挪空间还是很大，温家宝总理在答疑记者是否还有新的刺激计划时，他很明确的介绍道：第一，经过半年的努力，我们形成的一揽子计划包括四项内容，就是大规模增加政府投入、大范围实施调整振兴产业规划、大力度的科技支撑和大幅度地提高社会保障水平。这四项是互相联系、不可分割的整体，它体现了我们计划的远近结合和标本兼治；第二，大规模的政府投入是最直接、最有力、最见效的措施。两年4万亿的投资计划，包括中央政府直接投资１．１８万亿元。也包括通过投资项目的实施，吸引社会投资和民间投资，以及银行的信贷。我可以明确地告诉大家，这１．１８万亿元完全是新增的。今年，在我们的预算中已经落实５９１５亿元。第三，中央政府投入的１．１８万亿元主要用于民生工程、技术改造、生态环境保护、重大基础设施建设和地震灾后恢复重建。其它若干方面都不在这两年４万亿元的计划当中。比如我们减免税费实际将超过５０００亿元，达到近６０００亿元；我们提高企业退休人员养老金的标准；对１２００万义务教育阶段的教师实行绩效工资，提高他们的工资水平；增加农民的收入，扩大补贴范围，提高补贴标准；我们将在三年内投入８５００亿元实行医药卫生体制改革。所有这些资金都不在４万亿元当中；第四，我们新增的两年４万亿元投资，有些项目确实是原来“十一五”规划当中的项目，比如公路和铁路等基础设施建设。这些项目是经过充分论证的，是有准备的，要加快速度推进。这样，我们才能在这么短的时间内，确定这么多的基础设施建设项目。有些项目是新安排的，比如保障性安居工程建设，我们计划三年要解决７５０万户困难群众的住房问题、２４０万户棚户区改造问题。所有这些项目都是经过论证的，而且将会全部公开，全过程接受监督；第五，面对这场金融危机，我们做了长期应对困难的准备，预留了政策空间。

关于实现８％左右这个目标的可能性，温家宝总理对媒体：第一，中国正处在工业化、市场化和城镇化加快发展的时期，也处在消费扩大和结构升级的时期。中国１３亿人口中有８亿农民。如果你到农村去看，我以为，有多少投资都不算多。中国的市场无论从人口和面积来说，都比欧美的市场更大。第二，中国有充裕的劳动力资源，众多的人才优势。虽然当前就业存在困难，但从长远看，这是发展的重要条件。第三，经过３０年的改革开放，特别是近１０年多的改革，中国的金融体系基本是健康和稳定的，这对经济发展提供了强有力的支持。我可以做一个比喻，如果说美国、欧洲是在金融领域和实体经济两条战线上作战的话，那么中国只是防范金融风险，没有拿财政的钱去补金融的窟窿。相反，在这个时候，金融为经济建设提供了大量的贷款。这些数字是：去年１１月份贷款４７００亿元，１２月份７７００亿元，今年１月份１．６２万亿元，２月份１．０７万亿元。

温家宝也很自信称：“其实，最为重要的就是经过几个月的努力，中国人的心开始暖起来了。我以为，心暖则经济暖。我深知在这场金融危机中，任何国家都不可能独善其身，克服困难也不能脱离国际经济的影响。但是我们懂得一个道理，那就是“乞火莫若取燧”，就是说向人借火不如得到燧石；“寄汲莫若凿井”，就是说你想从别人那里得到水不如自己去凿井。因此，我希望全体中国人都以自己的暖心来暖中国的经济。”

关于中国今年预算赤字达到创纪录的９５００亿元，温家宝认为：“第一，我们的财政赤字还在可控的范围内，债务也是安全的。这同我们这几年来不断削减赤字有关。２００３年的时候，当年的财政赤字是３１９８亿元，占ＧＤＰ的２．６％，而到２００８年我们的赤字降到１８００亿元，占ＧＤＰ的０．６％。２００３年我们当年发行国债１４００亿元，２００８年仅发行３００亿元。这几年经济发展，财政增收，这就给赤字和债务拓展了空间。第二，我们要深刻理解积极财政政策的重要性。在当前应对金融危机最直接、最有力、最有效的办法就是加大财政的投入，而且越快越好。事情还有另一个方面，防止经济下滑，随着经济好转，财政收入也会增加。这就是辩证地看待财政赤字的问题。第三，我们在财政投入上必须把握两点：一是要把财政投入用在解决金融危机最重要、最关键、最紧迫的环节；二是要通过财政的投入给我们的子孙后代留下宝贵的财富。在整个财政运行当中，我们一定要加强监管，包括你讲的中央财政和地方财政，我们都将会实行全程监管，并且向人民公开。”

如此以来，从政府工作报告中，我们能找到什么证据来解释当下的深圳楼市？

到底，深圳楼市哪里出了“鬼”？相信“回暖”短暂的人可能只是一厢情愿。俗话说“魔鬼出于细节”，这个细节自然出在政府工作报告中。当然，这个“鬼”，也正是“有钱能使鬼推磨的“鬼”。

首先，“适度宽松”的货币政策让房地产市场充满了流动性，前两个月的信贷增长可见一斑。减息、减税，以及取消“限外令”更不用说！说一句白话：“现金已不是为王”。股神巴菲特在致股东的信里这样写道：当金融评论家高呼“现金是王”的时候,他们认为自己的判断得到了肯定,尽管这些美妙的现金几乎没有给他们带来任何收益,而且随着时间的推移,购买力也必定会越来越低。

其次，政府报告中提到一个数是：“百分之四”即居民消费价格总体水平涨幅百分之四左右。这就是说明，中国政府今年允许适度的通货膨胀，尽管可能会引发成恶性通胀，别忘了去年的目标4.8%。从当前看，2月份PPI与CPI双双为负只是暂时的，根本不是真正意义上的“通缩”,鼓吹“通缩”的人无非是想让政府再度放宽银根。政府报告中已潜在指出来了：尽管当前CPI是-1.6,但年底可能会达4%。另外，今年承诺将提高农民收入，这肯定会提高农产品收购价，这又是政府支持适度通胀的理由。对于当前学界对“流动性过剩与通缩并存”现象的不解，而这可能会让中国经济演变为“滞胀”。

第三，对房地产业而言，尽管落选“十大产业振兴规划”，但政府对楼市的刺激一直没有消停过，而且有几大也与房地产密切相关。在笔者看来，政府虽然不直接说要振兴房地产业，但房地产业会大量消灭钢筋、水泥等行业库存，以带动新的经济复苏,这是无论如何也绕不开的。如此以来，政府工作报告里的潜台词又出来了：政府可能会允许房价适度上涨——这是目前深圳楼市所见结果，但同时又会加大保障性住房建设，给“夹心层”建房——这与香港97年的状况是不同的。在政府未来的管理中，市场与保障将分开来看，中国仍会走市场经济之路，但已不能忽视社会保障了。深圳市长在全国两会称不救楼市，也是此意。

其四，当前深圳楼市的“二套房政策”已名存实亡，这势必会刺激投资性需求涌入，从而带动房价上涨。而这正是前两年开发商与投机者的“心头之患”，现在已除之后而快。然而，成交量与价格的短时间来上涨，对中国经济只能是治标不治本，为此改变结构，加强管理才是正道。在政府工作报告中，我们看到这样的内容：“促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。”

其五，“钱太多”很容易变成魔鬼，缺乏管理的“钱”更是如此，华尔街就是活生生的例子。当前的中国政府明显在走“凯恩斯”的刺激经济之路，如果控制不好，经济肯定会着火，必然会为下一轮危机埋下苦果。当前需要警惕的是让钱流入到实体经济中，而不是让很多无处藏身的钱流入股市、楼市来短期套利，从而催生“泡沫”。

其六、温家宝总理明确提到贫富、城乡差距正在拉大的事实，这又可以成为鼓励让富人投资买房，让穷人等政府保障房的佐证。君不见：一方面，富人出国抢购奢侈品，给人没有“金融危机”的感觉，而另一方面是缺少社会保障的2000多万农民工正承受失业之苦。而当前深圳楼市也正在吸引很多北方的富人来深圳“过冬”买房，海南更不用提了。

总而言之，当前深圳楼市的“繁荣”景象不得不让人高度警惕：这轮行业的诡异固然有其脆弱性，成交量大库存也大，但政府无论如何也不想让银行坏账烂掉，所以政府的刺激让缩短高房价的调整周期，让一部分泡沫沉淀到楼市中，并试图进一步“固化”。因为政府官员已开始预告中国经济、珠三角经济将率先复苏，而深圳经济则更是“喜人”：“去年总体经济形势发展很好，只倒闭903家，年前有450万人离开深圳，年后回来的却有490万人……” 另外，PMI已连续三个月出现回升，2月PMI更是升至被业界称之为：“牛熊分界线”……

笔者最后再作一个判断：假如金融危机再一步恶化，那么中国政府将会继续刺激，这肯会让已处在“结构性矛盾”经济更是“火上浇油”，短期套利为会更加猖狂。

可惜的是,这一切可能只是“财富幻像”，因为“金融泡沫”破灭后，实体经济并没有，也不可能短时间内好转。一度想依靠众多利好、依靠刺激来促成楼市交易只能是短暂的，非市场行为越多，离经济规律越远，“泡沫”也会越大，这个市场越可能是“陷井”！

当下，在中国政府担心美国巨额的债务会导致美元贬值，而人民币饱受升值压力，但国内又要面临国内货币贬值——通胀的风险。因此，我也不妨改用一下温家宝总理的一句话：我想再次重申要求政府、银行、开发商要保持信用，信守承诺，保证百姓财产性收入、工资性收入的安全。