| 金地总裁张华纲：
金地的房地产金融战略好戏才刚刚开始
 f
金地集团总裁张华纲（左） 人力资源总总经理徐家俊
■王方
2008年4月29日下午，在一季度季报披露之际，金地集团(600383)在深圳总部举办了小型的记者见面会，金地总裁张华纲就近日金地远赴美国举办大型招聘会、金融战略、再融资、当前市场热点和宏观调控等热点问题回答了记者提问。搜房网作为全球华人房地产门户列席参加了交流会。
据金地集团人力资源总总经理徐家俊介绍，4月9日-22日为期两周的美国招聘活动进展顺利，作为一次少见的中国企业大规模海外招聘活动，在国内外引起了很大的轰动。其间，应美国西北大学凯洛格商学院大中华商业会议的邀请，张华纲总裁以《GROW WITH CHINA》为题做主题演讲，系统介绍了中国房地产行业现状及发展机遇、并以金地模式为例，介绍中国优秀房地产企业在房地产金融领域的创新与发展，取得了很大的反响。
与此同时，金地刚刚完成与瑞银合资组建独立基金公司的签约，并完成了在美国的路演，在五月和六月将会继续在中东、欧洲和亚洲进行路演。张华纲透露投资者“反应非常强烈”，他说，尽管美国“次贷危机”对美国投资者的影响是巨大的，但他们对新兴市场，像中国市场的诱惑力还是比较大的，特别是金融产品设计非常规范、非常国际化，再加上瑞银这么好的背景和金地这么好的平台，国际投资者应该是非常看重。
在房地产金融领域的拓展，金地可谓是“勇往直前”， 2004年开始，金地就开始探索地产与金融结合发展的相关模式，与国际、国内著名投资银行、私募基金合作开发多元化的融资平台。之前曾与ING房地产基金试水合作开发多个地产项目，取得了很大的成功。这次与瑞银的合作是水道渠成，也是战略使然。正如张华纲所说：“金地在战略取向方面比较希望能够往房地产金融方面做一些大的拓展，应该说是战略在高度上的一个要求。”金地也时时强调自已战略取向上与行业老大万科产的鲜明差别，张华纲认为万科的工业化走的是下游产业，而金地跟金融结全则是上游产业。特别是在金融政策日益从紧的趋势下，金地更是毫不动摇地坚持“快速滚动开发”与“多元化融资”的双向策略！
说到金融，必谈到人才。关于这次金融人才招聘活动的目的，金地也特别强调公司的远景是做中国最有价值的国际化企业，而不是放在土上。事实上，金地在奔向房地产金融的道路上，发现国内人才奇缺，再加上金地确立的“多元化融资战略”，只有走国际化道路。对此，张华纲相当自信：“从目前来看我们并不认为中国房地产这样一个调整阶段是没戏了，招这么高层次的人就是觉得后面有更大的戏。”
在面对外界对“金地像顺弛”勇抢地王、现金流吃紧、高负债率运营等猜忌时，张华纲果断予以否定。他强调：“金地骨子里绝对不是一个疯狂的公司”，去年拿地是在理性决策之下执行是非常到位的，合作伙伴也都对金地做的精细化模型感到满意，相反大家谈得更多的是金地是不是要更快一点，能不能更猛一点。
他透露金地现在有非常好的现金储备，且在银行的信用比较好，今年拿地速度会放缓，但会加快项目开发。关于再融资，他认为在当前从紧政策下国家并没有限制，需要选择合适的时机和方式进行。张华纲对近两年市场的看法是：“深圳房地产市场价格涨得太快了”，金地降价是为了价格更加明朗，让市场走出观望，与此同时，他也不忘在提出警告：“不要被目前的现象所迷惑”，“深圳明后年的房价要引起警惕”！或许这就是金地理性的地方。我们不妨拭目以待。
在金地集团成立20周年之际，我们试图揭开金地的2008年变革之道。 （王方）
以下是访谈内容：
金地的远景是做中国最有价值的国际化企业
记者：这次远赴海外招聘金融人才的目的是什么？
张华纲：4月9日—22日，金地招聘团队先后在美国斯坦福大学、哥伦比亚大学、哈佛大学、麻省理工大学、芝加哥大学、西北大学等六所知名高校商学院进行专场招聘。招聘对象定位为可以支撑金地未来金融战略不断深化的金融高端人才，此次招聘人才到位后，在金地集团将主要从事房地产金融分析、投资分析、房地产基金管理等工作。目前，国内企业如此大规模赴海外招聘金地还是第一次。金地之所以开展大规模海外金融人才招聘，主要是顺应中国房地产行业发展的趋势。目前中国房地产行业的发展吸引了大量海外资本介入，很多新兴的金融衍生品在中国房地产行业也不断得到发展，不论是房地产行业还是中国政府机构，都在积极对新兴金融衍生品进行研究，同时中国优秀地产企业也开始将目光投向海外，特别是美国，希望借助美国的金融优势与成熟的房地产开发成果，将地产与金融更加紧密的集合在一起，推动地产行业发展。而早在2004年，金地就已经开始探索地产与金融结合发展的相关模式，与国际、国内著名投资银行、私募基金合作开发多元化的融资平台。
我们非常期望跟海外的学生或研究机构进行交流，因为中国房地产各位专家的说法非常多、观点也非常多，但海外的人如何看中国的房地产？比如，从美国的次贷或美国房地产发展角度来看他们怎么看中国的房地产，这也是我们这次海外招聘非常重要的一个目的。附带一个副产品就是我们在推荐中国的房地产企业，推荐中国的企业，这也是金地品牌的一项目的。还有一个方面是金地历来的定位从来没有把它放在中国企业上，我们公司的远景是做中国最有价值的国际化企业，国际化是人才的国际化或者是业务、合作伙伴的国际化，这是我们非常重要的内容。
张华纲总裁在西北大学凯洛格商学院大中华商业会议上做主题演讲
学生认真倾听来自金地集团的介绍
记者：我想具体知道一下，这次海外招聘的重点是哪几块，现在你们大张旗鼓、大规模的在海外招聘，是不是意味着在国内房地产遇冷的情况下金地下一步的发展会放在海外？
张华纲：这次招聘主要分为两类，一类是产品的建筑方面，包括建筑、管理等等;另外一大类是新业务，就是市场管理、基金管理业务，这块是跟金融结合比较多的。从目前来看我们并不认为中国房地产这样一个调整阶段是没戏了，招这么高层次的人就是觉得后面有更大的戏，我们需要更高层次、更高超的人来支持我们的业务，来强化我们的合作能力，提升我们新业务的水平。对于海外市场，现在说海外市场比中国市场的诱惑力更大还看不出来，也不排除未来几年美国房地产市场很便宜的情况下我们去海外发展，但目前还没有明确的一个计划。
记者：金地在国内的招人的过程中是不是局限于校园里刚毕业的大学生或研究生，在美国比较成熟的市场会不会也采用这种方式？
张华纲：也会，只不过不在我们这次的工作范围，李总经常会用海外电话、视频面试有工作经验的学生。
徐家俊：我们这次招聘，从目前的实际效果来看，主要集中于MBA，一些都有5-6年的经验？
张华纲：在美国读MBA和中国不太一样，有一定工作经验的，对社会有一定了解的。
记者：有没有现在的高层管理到新公司任职？
张华纲：我们总裁助理黄俊灿兼新公司的CEO。
记者：在招聘的时候读MBA包括什么专业？
张华纲：主要在金融方面。当时西方最早设立MBA的专业也就是为金融领域服务，后来随着美国经济慢慢的发展，一些新的领域逐渐发展起来，比如说市场营销、人力资源管理，这个是慢慢发展加入MBA教学领域中的。
记者：我们去国外招聘的过程中，是不是在国内我们找不到可以适用今后房地产竞争的人才？
张华纲：很难的，在中国根本就没有。第二、也没有太多的人研究这个领域。
记者：有没有在国内尝试找过，直接跑到国外招？
张华纲：我们在高校招了，基本上找不到。
记者：有没有成熟点的？
张华纲：没有，中国的高校也不会超前那么厉害做这些事情。在中国没人做这个事，所以你要找这种人很困难。
记者：在美国非常容易吗？
张华纲：非常的容易。在美国金融业比较成熟，所以它的人才还是比较集中的，目前美国市场不算太好，所以这些学生毕业要找好工作也是非常难，这个时候我们去美国招聘也是非常好的机会。
金地与瑞银的合作是金地金融战略重要取向
金地集团总裁张华纲笑答记者
记者：能否谈谈金地与瑞银的合作？
张华纲：大家可以看到我们跟瑞银的合作做房地产的经营，在目前中国房地产经营中是比较超前、先锋性的产品。我们合作伙伴也是非常的大牌，是全球排名前几名的资产管理公司，我们跟瑞银可谓是强强合作的关系，瑞银占50%，我们占50%，这是我们一个非常现实的需求。另外也是战略的需要，金地在战略取向方面比较希望能够往房地产金融方面做一些大的拓展，应该说是战略在高度上的一个要求。还有一个方面是我们金地历来的定位从来没有把它放在中国企业上，我们公司的远景是做中国最有价值的国际化企业，国际化是人才的国际化或者是业务、合作伙伴的国际化，这是我们非常重要的内容。
记者：现在已经把金融基金管理作为一个新的利润增长点，是因为国内房地产开发业务的利润已经达不到我们的要求了还是什么样的原因？
张华纲：作为房地产的职业经理人，我们觉得这块更能发挥团队的智慧跟优势，同时它对公司的价值体现也非常明显，我们做这项基金业务跟传统的房地产业务一定是结合的，它不光有正常的投资收入，还有一块是基金管理收入，基金管理实际上是无风险的管理业务，中国的基金管理基本都赚钱的，大势好的时候基金赚的也非常厉害，是这样一个逻辑。它对公司的价值有比较大的作用，公司也能够充分发挥团队的优势。
记者：现在引进到什么程度？
张华纲：我们跟瑞银的合资合同已经签过了，目前我们已经完成基金所有法律文件和公司设立准备，并完成了在美国的路演，在五月和六月我们会继续在中东、欧洲和亚洲进行路演。通过与美国投资者沟通，我们对基金的成功募集更加有信心。我们希望一期基金与广泛的投资者建立相互信任的关系，以便为今后二期和其他类型的基金募集作准备。我们整个募集工作在按照计划有序的进行。
记者：在这个过程中海外机构投资者对这个产品的认可度怎么样？
张华纲：反应非常强烈，当时我们签字仪式和开新闻发布会的时候，当时我们计划是2个亿，重新来看可能不够，可能是3-5个亿，3个亿是保底的，这是跟投资者做了这么多交流之后我们感觉投资者的兴趣非常大，但是我们又不希望做的太大，因为前期比较好的运作管理秩序跟好的结构对后面的作用更大，3个亿左右是比较合理的规模。如果一期做的很好，比投资者预想还要好的话，第二期可能是8个亿、10个亿，这是一个比较重要的过程。我们目前进行的还是比较正常的，虽然次级债对美国经济、美国投资者的影响是巨大的，但是他们对新兴市场，像中国市场的诱惑力还是比较大的，特别是我们的产品设计非常规范、非常国际化，再加上瑞银这么好的背景和金地这么好的平台，国际投资者应该是非常看重。
记者：您能透露一下目前有哪些机构人参与？
张华纲：现在还方便透露，实际上它是私募，不是公募，所以对投资者基本是保密的。现在两个公司有比较多的互动。我们派人到合资公司里，瑞银也会派人到合资公司里，可能我们派人多一点。
记者：合伙人有没有管理团队个人股份？
张华纲：管理团队没有个人股份。
记者：这个产品与金地的股东激励机制有一定的关联？
张华纲：没有任何关联，它就是一个合资公司。
记者：你刚才说在海外这块主要是私募的形式，是整个区域重点发行还是什么样的方式？而且有没有承诺基金要回收的？
张华纲：绝不可能保证回收的，因为基金非常清晰的规定它不是一个债券，并且非常清晰的是做住宅的开发性的，所以我不保你，因为它不是债嘛。这是非常鲜明的一个内容。
记者：有没有分区域做募集？
张华纲：区域主要是三个：美国、中东、欧洲。
记者：这三个区域里哪个区域是重点？
张华纲：中东的钱是最容易拿的，但是我们不希望太集中，因为主要是为以后奠定基础，所以我们要分散的做。
记者：这些投资者没有任何的顾虑吗？
张华纲：当然不是，他们有非常多的顾虑，但是通过这么多年的观察跟研究发现中国房地产市场虽然天天有宏观调控、天天有新的政策出来，但是总体收益水平是不错的，特别是这些好的装饰公司，我们可以看到毛利率水平还比较高，所以你看我们这么多年下来毛利率的水平是非常不错的。我觉得这里面有非常好的一个预期，同时如果控制的好风险相对小，所以他们把中国房地产市场作为一个优先的投资领域。
记者：双方合作在法律方面是什么样的问题？
张华纲：法律方面像瑞银这样的公司在法律上是比较保守的，非常保守，比如说我们在谈判过程中谈了很长时间，对双方的一些问题大家达成了共识，但是这些法律问题要由律师去评价、处理，如果律师没有说YES，再高层次的人说了也不管用。瑞银在法律上是非常严格、严明的，偏保守，这倒是个好事，但是当他决定要做这件事情的时候，当这些投资者签订了投资意向书的时候绝不会变卦，如果他变卦了他在这个行业里不用混了，所以这是一个非常有意思的事情。谈的时候很难谈，但谈定了的事不会变化。
记者：在中国基金方面的一些法律会不会阻碍他们？
张华纲：目前中国没有基金法，所以我们主要遵循的是海外法律法规，基金管理公司或是基金公司都是使用国外的法律。当这个钱投到中国项目上来的时候，这个时候是就要看中国法律，所以做这个项目我们请了非常多的顾问做了非常多关于法律方面的工作，这是非常花时间的。
记者：金地自己有一些自身需要，对方也有自己的需要，会引发相关利益冲突，关联交易在国外非常重视的，我们自己做项目的时候会不会有更改？
张华纲：我们在决策机制上双方会有。双方都有剥离权，要投一个项目，如果金地说YES，瑞银说NO，一票否决，要投经济的项目我们肯定是支持的，我们有认可委员会。如果投外面的项目，瑞银说要投，我说不能投也是不能投的。所以它是一个非常市场化的项目，我们并不是说局限于投经济项目，因为我们在市场上拿项目，是谁拿都说不清楚，比如我们看重这个项目，独立做也有可能，和别人联合也有可能的，我们是非常强调有一个非常好的发展机制，但尽可能要减少关连交易。基金管理公司会有争议。
记者：肯定有一个投资委员会？投资委员会的管理层是怎么确定的？
张华纲：对。他们一半我们一半。
记者：管理层有没有激励机制？
张华纲：正在讨论过程中，基金管理是非常有个人的智力和智商影响的领域，在国外他们都是希望管理团队在里面能够有个人的激励，但是目前来看，这个项目该怎么制定这个激励制度，我们还在讨论。当然毫无疑问，他们的业绩好的时候我们作为股东方是非常希望这些基金管理人能够得到更好的回报。第二，他会利益相关，机制一定要科学。
记者：我们做完这个基金以后，金地有没有可能独立成立基金？
张华纲：如果我们做得好的话，我们这个基金还会在二期、三期不断卖。
记者：除了这个做得比较好外，我们成立另外投的领域？
张华纲：比如投不同的领域我们再去做不同的基金，一般一、二、三期基金增加是最高效的方法，因为投资者有很好的回报，有钱要投基本上你一个电话就可以了，这个费用是很低的，效率是很高的。基金管理公司注重的是收益率而不是绝对回报，投资效率会得到大大提升。
记者：我们有选择公募的基金吗？
张华纲：公募基金在海外没法发，要么你做一个房地产公司的股票上市，要么做瑞银的，无非就是两类。
记者：我留意到中海的扩张渠道，按照你刚才说的，现在资金不完全是为了自己公司，您觉得是什么原因促成很多大的地产公司拿产业资本做新的业务呢？
张华纲：有钱，有人要死要活的想往你投，所以中国出了很多外资管理人的政策是不让投的，钱少了不来，我们不让他进来，是因为太多的钱。第二、很多国外房地产领域的投资结构，在这方面显然是今后房地产发展很重要的一个领域。第三、中海也是有比较强的项目管理经验，也有实力，还可以把品牌做得更大、更多，这是一个战略，但是这件事情不是太容易做的。我们从琢磨这件事情大概是四、五年前，到今天这个想法才成熟。
记者：现在钱进来有什么渠道？
张华纲：进来很麻烦，中国加入WTO，中国的外国管理体制应该逐渐变好。
记者：我在网上看到和一个企业和ING合作投资项目的时候受到地方政府一些阻碍，您在寻找基金的项目时会不会也有这种阻碍？
张华纲：会，它不是无条件的投资方向，很多地方政府欢迎我们，很多地方政府不欢迎我们，有些项目是国家支持的，有些项目是国家禁止的，要把这些摸得清楚。我们之所以敢做这个事情，在环境并不是很乐观的情况下做这件事情，我们有非常多的经验，很多人是没有这些经验，所以不了解我们这件事情的道理。
记者：有很多不确定的因素，也阻碍了发展方向？
张华纲：我们觉得不是风险，当一件事情你清楚的时候不是风险，当你不清楚的时候就有风险了。
记者：像国外很多公司，像凯雷也有一些这样的融资，我们在融资的时候，我们的优势在哪里？如果和竞争对手相比，您觉得我们受欢迎的程度是怎么样的？
张华纲：这是一个很刁钻的一个问题。我们之所以要和瑞银合作，我们采取强强合作，优势互补的策略。目前我们的项目还是很有趣的，瑞银在成熟的金融领域是前几位的地位，市场管理应该排在第一位，它在行业里的影响力非常大。同时我们也有一个非常好的投资团队，不像其他的经济管理公司，募集别人的钱包括自己的钱投到中国项目里，和十家、八家合作，慢慢成长。而我们有非常好的团队，对这个项目非常看好，也许他看一个项目要花一天时间，决策花一个月的时间，我今天中午吃饭时和总裁助理黄俊灿开玩笑，我说你看一个项目十分钟就够了。我们去年投了一个武汉的项目，从看地开始，到通过集团董事会把钱打出去一共三天时间，这个在国外是不可能做到的。所以这就是我们一个非常大的优势，这是专业化的投资，这个很厉害，中国现在需要这样的团队。
“金地骨子里绝对不是一个疯狂的公司”
金地集团总裁张华纲自信：“金地骨子里是非常理性的一家公司”
记者：我想问一下，潘石屹抄了一个名单，说大部分房地产公司的财务状况不容乐观，速动比率都比较低，提出了“百日巨变”的预测。我们观察到像金地集团的也不是很高，好像是0.6，不到1的比例，有点危险。不知金地今年开发的项目的资金缺口是多少？
张华纲：现在我们谈房地产公司的流动性，表面上看不好，并且金融形势是越来越紧迫，我们可以看到有人说下半年会放松，但根据我们的判断会更紧。但是我们看看房地产融资的特点：一、比如金地一季度报表资产负债率过了70%，但是你把我的预收帐款扣掉，有20多亿，对冲之后资产负债率降低了。二、中国的会计制度基本上每年都不会重要估值，所以它的净资产很小。你看香港上市公司，它的净资产就大了，对账多了大2-3倍，资产负债率就低了。大家可以看得到现在中国土地的价格比较高，所以资产的流动性应该还是比较差的，比如说深圳哪个项目做不下去了，银行要把它拍卖，卖不掉。只要是前几年拿的项目成本都非常低，所以它的资产流动性相对来说比较高的，分析师也好或专业人士去分析房地产公司的资产负债率或者现金流，不能简单的用一般的方法，还是要深度看这个行业的未来和特点。像一季度我们的总资产销售是300个亿吧，我们的资产负债率差不多70%，但是我帐上的现金有62个亿，占了总资产的20%，这个是非常漂亮的一个数据。虽然金地资产负债率高，但是我也非常好的现金储备，在很多公司拿不到钱的情况下可以看到公司在银行的信用相当的好。
国家在08年加大了银根的控制力度，部分中、小开发商获取贷款的难度加大，但优质的大型开发商受的影响较小;信贷紧缩是行业洗牌及行业整合的时机;金地一直执行稳健的的财务政策，与主要银行都建立了良好的关系，2008年公司销售回款良好，银行信贷也不错。1季度末的资金余额达到了62亿，截止目前已获取土地需要在未来支付的地价总额仅30亿左右。在未来几个月，特别是下半年会有多个楼盘推盘，金地的资金是比较充裕的。
记者：我提一个综合起来的问题，前两年很多人说金地像顺驰，拿地拿的很猛，包括去年拿了很多地，争过地王，请你谈一谈金地提出了“滚动快速开发”，包括万科也有，这个如何与“多元化融资战略”实现对接？我看到一个消息说今年有一个增发，原计划大约180亿，现在看可能缺口会很大，这个缺口怎么补？刚才你也提到了宏观调控、信贷紧缩，你觉得对金地产生了哪些变化和影响？
张华纲：你的问题确实是很综合的，我一个一个来回答。说金地像顺驰我还是第一次听见，金地骨子里是非常理性的一家公司，当然一个理性的人变得疯狂，比如也有“修女也疯狂”的情况，但这还是一件很不容易的事。我想告诉你金地骨子里绝对不是一个疯狂的公司。但是当我们认定一件事情应该去做的时候会非常迅猛。实际上去年之前中国的房地产企业，大家谈得更多的是金地是不是要更快一点，能不能更猛一点，你说金地像顺驰这个话我们还是第一次听见。去年拿地是在理性决策之下执行是非常到位的，我们拿的地绝对不像顺驰那样做了多少项目都不知道挣了多少钱，最简单的一个道理就像孙宏斌说的:“只赚吆喝不挣钱”。我们每一个项目投资评价决策阶段都非常的清晰，所以你看我们跟瑞银等银行合作的时候，他们看到我们做的模型感到非常地吃惊，他们在中国见了那么多投资者、开发商，发现没有一家做模型做的像我们那样精细、做的那么真，所以我们在决策的时候非常理性。所以投上海“花木”事件，去年结果出来的时候金地让行业所有人都是服气的，这是我的观点，不管怎么说我是这样认为的。
二是谈到房地产目前的状况，从现在看我觉得应该比较有效，而以前面调了几年，基本都是空调，去年的调控对行业的影响应该比较大，一个是调整供应结构，使其更优化、更合理了;另外一个在调整金融政策，杠杆效应已见效。同时，从市场走势来看对目前市场预期有一个更大的变化，应该说是非常有效的。目前我们在行业里过的日子没有两年前那么滋润是正常的，以前那种日子是不正常的。所以我们是非常支持和欢迎国家调控，再不调的话这个行业包括经济会有非常大的泡沫。我们对这些调控还是非常理解的，更关键的是看这个钱怎么顺应大势，至于公司快速滚动开发，毫无疑问是这样大宏观政治下一个非常明智的选择和推进。
我们现在看到毛利率有下降的趋势，如果不加快你的周转率、公司的净资产回报率就不会有公司下一轮的好的发展，所以我们快速滚动开发策略是非常的合理。同时多元化融资策略也是正确的，像今年我们发的12亿公司债，这是非常漂亮的一个结果，就是综合利率都有5.5%，加上发行税之后算下来也是5.6、5.5，跟现在银行的利率相比低了非常多。比如说我们做的基金管理公司，消费者肯定会跟我们一起来投项目，这也是经济运行比较好的一个项目。当然我们也在做一个3.6亿的这样一个提案，在去年就已经做了，现在在审批过程中，在材料的报批、有关研究过程中，从现在的规模、价格来看的话应该是80个亿左右。
现在我们看这个缺口，它是一个比较象征性的计算，它把所有的投资加在一起，房地产公司一般都是滚动性开发，它对现金和资金的投入总额表面上看起来大，但实际上并没有大。
记者：上次我参加了万科的一个股东会，有人问万科今年会不会融资，王石很明确的回答说目前不会。我想问一下国家对房地产融资这一块有没有什么障碍或限制？
张华纲：实际上目前来看中国房地产公司，如果房地产公司没有股权性融资靠内营的发展速度绝对不可能快的，也不可能到现在这样的速度，这是行业的一个特点。高增长一定有股权性融资，我知道很多公司融资比例都不大。二、我们看看万科，目前王石讲的这个话也是非常的科学，他说的是目前不会，实际上他是想做的，他要保持行业第一、行业老大的地位能不融吗，所以他不敢说我今年肯定不融资，你可以追问他一下。
记者：我问过肖莉，她说今年内还是可能要融资的。她也强调说目前没有。
张华纲：目前来看，我们可以看到张江通过了，栖霞也通过了，所以在政策上再融资是没有限制了，国家也不可能这样来下禁令不让房地产生存，我们觉得这是很正常的。
记者：金地再融资计划获得证监会受理，能否顺利融资，如果融资成功，该资金将用于何处？
张华纲：公司根据董事会、股东大会的相关决议推进再融资计划。目前正在更新相关文件，计划完成更新后报送证监会审核。如果融资成功，该资金将用于公司在10个城市的15个项目。目前没有再融资计划并不意味着不进行再融资。金地在面对再融资问题时，将着重考虑股东的利益，尤其是老股东的利益。在具体操作过程中，除了选择合适的时机和方式外，在融资的规模方面，公司会充分听取老股东的意见，也会充分考虑新股东的投资意愿，力争使广大股东的利益一致。
“深圳明后年的房价要引起警惕”
金地集团总裁张华纲笑言：“近两年深圳房地产市场价格涨得都不好意思了”
记者：关于IPO募集资金不得用于买地，你如何看？
张华纲：我们在上报材料中募集股金都是用于投现有项目，没有说我要拿十个亿用来买地，规矩都不允许。但是我们可以看得到，中国房地产投资总额跟每年房地产公司的股权性融资的比例是非常低的，要去限制这个从理论上也没意义。你说中国经济过热，这是因为房地产造成的吗？我想不光是房地产，但是房地产在里面发挥了作用。第二，目前调控下的房地产，对这个行业非常有利，那我们看看今年中心城市或一、二线城市这两年的发展太快，包括深圳房地产市场价格涨得太快了，政府要出面，特别要制定出长效的机制解决房价的管理机制问题。
记者：说到房价，您刚才也说了现在房地产价格涨得太快了，我想问一下，梅陇镇之后那两块地价格是怎么样的？梅陇镇现在的价格怎么样？
张华纲：现在的价格，我们也好、万科也好都做了很多的尝试，实际上我们希望价格能够更明朗，能够尽快走出观望的过程，这对房地产发展是有利的。因为房价这样一个走势，可能让政府官员看到，深圳的房价压力不大，但实际上不是这样的，如果再看明后年的情况，供求关系还是很严重的，我觉得房价调控一下是个好办法，但是不要被目前的现象所迷惑。我的判断就是深圳明后年的房价要引起警惕的，要认真判断这个问题。我们梅陇镇在比较积极的市场引导下，我们在销售策略方面做了一些调整，市场的反应也不错，大家在业内也有所交流，也知道我们客户的情况。目前来看，我们觉得这个价格是比较合理的，跟同类城市相比应该也不过头，按道理深圳应该比上海房子贵，因为深圳人均占有的可居住面积是比较低的，并且每平方公里的产值也是全国最高的，离香港最近的，这是深圳房价格高的一个方面。关于龙华后面的两块地我们目前正在开发，从现在价格来看，地价是不低的，但是我们不是做今天的面包，我们做明天的面包，我们对市场有一个专业的判断。
记者：那两块地大概明年推出？
张华纲：明年推出。
记者：我提一个关于品种方面的问题，今年也是金地成立20年，现在深圳也在提“绿色建筑”的概念，和金地“科学筑家”比较贴切，刚开始你也讲了未来两年房价可能不太景气，客群也发生了变化，面向自住的人在深圳比较多，不知金地90/70的产品计划如何？数量有多少？刚才您提到一个执行力的问题，比如快速开发，但是可能不像万科的工业化那么快，不知道金地是怎么考虑的？
张华纲：工业化之道是个方向，但是进展得有多快我们是不能去判断的，一个房地产公司去推动行业的工业化之道目前来看要花很大的精力，这块我们还要看一看发展的速度，万科走的是下游，我们走的是上游，这是公司战略取向的问题，我觉得没有好坏之分，可能是时间长短的问题，长了以后可能看到发展战略的结果，我觉得这是行业发展的一个方向但不是唯一的方向。
第二个问题是关于90、70的政策，我觉得这是一个政策，但是中国的房地产发展趋势肯定是户型越来越经济，在深圳说70平米是贫困房，这是不对的。首次置业的客户70平米左右的需求量比较大，但是改善性需求90平方米需求比较大。这个方面我们进行了研究，并与清华大学等院校有很好的好合作，没有基于很高的口号，但是你们看看梅陇镇三期的项目，我们87平米是三房两厅的设计，做的很有特色，这种对空间的研究我们做得很认为真，这是我们的一个研究方向。
记者：会不会以后成为战略方向？就像万科也朝住宅小户型的方向转化。
张华纲：大方向不会改变。
记者：您刚才也提到，房地产开发商自己流动率比较大，包括在上海都是一些别人转手过来，金地遇到趋紧的经济形势下，会不会抛掉手上的地？
张华纲：我不会抛地，只会少拿地。
记者：按照您掌握的情况，深圳的开发商会不会这样做？
张华纲：深圳这块我就比较清楚，深圳开发商手里拿的地都是几年前的，相对成本比较低。大家对未来的预期很高，知道深圳后面没什么地，所以打死也不会往外抛，只要是他的现金能够平衡住，就不会把地卖掉，现在我们还不知道深圳哪个开发商把地卖掉。现在银行宁可锦上添花绝不雪中送炭，宁可保重点也不扶贫。金地在紧缩环境下还能拿到贷款而且利率优惠，其原因是金地和合作银行一直致力于建立深层次的战略性银企合作关系，共赢共成长。故在紧缩的情况下，金地作为合作银行的一个战略性的长期优质客户，仍然会得到银行伙伴的大力支持;金地一直执行稳健的的财务政策，注重和银行的坦诚交流并得到各合作银行的认可。这也使得在当前行业敏感期时，金地相比其他公司更能得到银行的认同。
记者：今年金地拿地计划是什么样的？
张华纲：目前来看，上半年投资的压力不大，下半年我们重点是要看一看重点的城市，会不会有一些机会。今年拿地要看八、九月份的时候，这种大环境没有必要，也没有可能有非常大的动作。
|
