真知出灼见 沉淀出思想

深圳领跌 中国房地产最后疯狂即将收场！

■王方

历史总是在轮回。

 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，房屋租赁价格上涨2.1%，土地交易价格上涨16.5%，物业服务价格上涨0.3%。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%；环比涨幅较大的主要城市包括：北海3.9%、金华2.4%、乌鲁木齐1.9%、三亚1.9%和宜昌1.8%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-4.9%、南充-0.9%、南京-0.8%、惠州-0.7%和哈尔滨-0.6%等。

时间回到二、三年前，深圳房价曾一度连续三个月领跑全国，涨幅达两位数以上，而现在却是领跌全国，跌幅达-4.9%。而如今，在2005年1-7月曾是负增长至即-6.05%的乌鲁木齐，现在却是领涨全国，涨幅高达25.3%。正是应对了中国的一句古话：“三十年河东，三十年河西”，只不过当下是瞬息万变的时代！

历史总是向前的。“9·27房贷新政”后，一方面广、深楼市进入到了“拐点”，在观望的氛围下快速进入调整；另一方面，部分二、三线城市则好像不受任何影响，反而扶摇直上；另外，一线城市北京、上海则只有死撑！全国房价可谓是一锅粥----迷迷糊糊。

正是基于对“幅员辽阔”的中国国情的了解，某些利集团就开始对“拐点”进行利用与攻击，极力热捧高房价，为高房价代言！比如，4月22日，国家发展改革委发布了“我国一季度住房市场价格形势分析”。时值股市“救市”呼声大涨：4月20日证监会规范大小非解禁和4月24日将调低印花税至1‰之际。该报告分析：“从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。我们认为,部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。”该观点一经发布，立刻在网上引起了轩然大波，引来了社会各界的批评，有不少颇具真知灼见。本人在此不再予驳斥！有意思的是，该报告发布不到一天时间，就在发改委网站和中国政府网站被紧急删除！

这方唱罢，那方登场。4月27日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心对外发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书认为，2008年全国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价“拐点”的可能性不大。蓝皮书预计，由于国家调控政策效力的发挥，住房需求逐渐回归理性，2008年房价上涨幅度将大大低于2007年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。

笔者认为，以上两份报告都不约而同地指出会有资金进入楼市，会进一步推高房价，不同的是一个是股市，另一个是国际热钱。如果说这两种情况都成立的话，那么只能说明，我们的流动性依然泛滥，货币政策仍然需要紧缩。因为中国面临的问题是内外交困。内有居高不下的CPI、通胀预期，外有次贷机和正在加速蔓延全球性粮食危机。各种信息表明，中国政府对次贷危机的认识又加重了一层。新上任的国务院副总理王岐山在短短三十几天时间频频动作，可见一斑。有消息透露中央领导层最新评估发现美国的次贷危机对中国经济的影响超过预期，威胁到中国经济较快平稳的增长。温总理对此感到担忧，临危受命的王岐山将着力处理四大问题，人民币升值压力加大、商品涨价、热钱流入和外汇资产亏损，以确保金融以及经济的稳定。还有，近期央行行长周小川的讲话态度也发生了较大的转变,4月22日，周小川在央行会议上重申，下一步要坚持从紧的货币政策。

不可否认，中国从紧的货币政策已经对楼市和股市产生着深刻地影响。楼市已全面转向民生化，金融政策对炒房等投机行为有一定的抑制作用；股市在4月份已同比去年跌去50%，正处在挤泡沫阶段，至于不久前“救市”不过是“救心”而已。如果现在谈楼市与股市的互动问题已非常不合时宜，因为楼市的流动性越来越差，自住成为购房主流，房价暴涨预期已降低；股市投资已变成了一场惊心动魄的“保卫战”---自身难保更别提暇顾楼市了。说到人民币升值所引起的国际热钱进入楼市问题，也是显得极其遥远。暂且不说政府下达的各种“限外令”，就当下的楼市而言抄底后套现很难，在泡沫严重要的城市投资危险系数也比较大。
 

总之来说，笔者认为，我们不能因为各种原因的存在，而视房地产“泡沫”而不见。

历史总是惊人的相似。1635年荷兰的郁金香狂潮、1717年法国密西西比泡沫、1720年英国的南海泡沫、1929年华尔街股市大崩盘曾让我们心惊胆颤。但时到来到上世纪90年代，“泡沫经济”依然重演。从80年代中期开始越吹越大的“房地产泡沫”,是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。 1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。随后导致日本经济进入长达10年的停滞期。但1997年香港金融危机之后,“地产泡沫”彻底破裂，直接导致至少40万个家庭一夜之间成了资不抵债的“负资产”。

话说回来，中国的股市正经历了一场“泡沫”的洗礼，从6300点的高位已硬着陆至3000多点，而楼市正在挤压“泡沫”，尽管很多人不承认“拐点”，还在死撑。现实的数据已告诉我们：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%，笔者早已论证过，超过两位的增长，至少每10个月房价翻一番，这不仅是在加速透支未来，更是在刻意纵投机的生存！房价的暴涨也意味着暴跌，也意味垄断的形成、利益集团违法违规行为已日趋明显，对此政府不得不要加强防范！

历史也是一面镜子。曾经在5个月内创造房价暴涨51.2%的深圳，正面临着暴跌的考验。国土局数据显示：3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平，负资产开始大量出现。笔者认为，香港的昨天正是深圳的今天，而深圳的今天也是内城市的明天。深圳楼市“拐点”并非只代表深圳，它不仅代表了中国改革开改30年最具市场经济环境中的房地产市场走向，更代表了宏观新政的风向。我们不仅看到了货币政策的紧缩、打击炒房炒地已列为2008年国务院常务会议工作要点，更重要的是深圳不仅要领跌房价，还要领跌恩格尔系数和房价收入比！

笔者认为，当前中国房地产呈现了二元化，甚至三元化格局，一实为国情所为，二是利益集团的博弈使然，三是宏观政策仍需要扫除障碍，最重要的是，有人正籍此让“高房价”死灰复燃，幸而我们看到的只是高房价在无力地挣扎和民众对“居住权”的高声呐喊、对民生地产的热烈欢呼！