■王方

200年7月15日,本人有幸受邀参加了在东莞常平＂花和小城＂举办的＂珠三角置业投资新方向地产沙龙＂。

其实，我一直都在研究珠三角置业的问题，只是多于在城市层面。

2007年初我参与加了搜房网在龙华搞的“大深圳中部崛起”的地产展望峰会，其实，从深圳地理上来看，龙华就在深圳的中部。但为什么还要提"大深圳"，主要一方面从深圳城市发展格局上，还有一点就是基于珠三角的。 

2007年5月份春交会的时候，大家印象比较深刻，珠三角的楼盘占据了会场的主流位置，我当时写了一篇文章《春交会是大深圳的真实演播》，写下了我的观察。时间到了6、7月份大家在深圳的华强北与中心区的小规模展厅里仍然可以看到东莞和惠州的楼盘向深圳市民推荐。前段搜房网与中指院做了一期“置业珠三角，深圳人您认真研究了吗？”的论坛，我认为深圳房价压力必须尽快的向珠三角释放。 

我认为，深圳人置业珠三角的历史背景与基础都已经有了。 2005年1月的时候，深圳市政府出了一个文件《深圳融入珠三角合作实施方案》，也就是从这一年开始，深圳“2小时生活圈”与“1小时生活圈”的概念开始兴起了。2006年的深圳人外地置业与珠三角房地产发展，大家是有目共睹的，这是大的趋势。就深圳而言，“四个难以为继”已严重制约了深圳城市的可持续发展。正是在人口急剧膨胀、资源日益紧缺与经济快速增长的背景下，深圳的房价也从2005年下半年开始以两位数字增长，上半年只有5%的增长速度，8月之后，到2005年是17.38%，2006年25%左右，2007年上半年以50%的速度增长。对此，我也写了一篇文章《大深圳崛起与深圳房价走势分析》，主要是梳理了一下深圳城市发展与房地产发展的关系，实际上就是深圳经济实力的增强与深圳市民财富的增长让“大深圳”的影响越来越大。

目前“大深圳”的概念也越来越清晰了，而不是以前我们表面理解的“大深圳”就是打破二线关，关内外无缝对接，就称之为大深圳，现在“大深圳”则不仅仅是指深圳本地的区域，是指影响力和辐射力。 
    
对“大深圳”的理解，我有几点跟大家分享一下：一、深圳已成了向全国输送经验、人才、技术、资金的重要基地;二、深圳的“四个难以为继”，要求深圳企业要大胆走出去、走向珠三角、全国、全世界;三是富裕的确深圳人需要把钱投向外地，寻求升值机会;四是深圳已成为全国、区域的经济、金融、科技、产业中心，机会可谓是无处不在，与全国、全世界联系越来越紧密。

总而言之，深圳的凝聚力正在加强，深圳的辐射力正在加强，深圳的经济地位在不断加强，而这些正在构建着“大深圳”。

“大深圳”已超越的地域与空间限制，已变成了一种软实力的体现，已变成了深圳未来发展的大趋势。


关于珠三角是否有房地产泡沫，？我认为深圳有严重的泡沫，因为炒家太多，但深圳不会像香港一样迅速的崩溃，因为深圳房价压力一定会向珠三角腹地释放，珠三角可以成为深圳楼市风险的承接地。深圳近期出台了轨道规划，包括地铁、城际交通的规划，我想这些是好的信号。
 
7月12日万科拍到一块地总价是26.8亿元，楼面价格是1.5万元/平方米，我第一感觉是东莞的房价要在一、二年内跟深圳无缝接轨，虽然东莞这块地是低密度的，但是在人的心理上已经没有差距了。


关于深圳人置业珠三角的建议，我鼓励以自住为主，投资为辅，选择适自已的物业．对于“2小时生活圈”与“1小时生活圈”,我认为先从“1小时生活圈”，离深圳工作最近的地方开始，而“2小时生活圈”则是要随着交通不断改善而顺其然。其它方面，如度假、旅游，以及养老型的置业计划则要求则更高。

现在很多人购买房屋已经变得很理性，尽管房子是在好卖的情况下，购房者也并不是是个房子就购买的，最起码要考虑房子的居住与投资价值。我认为在宏观调控下，特别是在"国六条“制定的“90、70”原则下，今后会特别讲究舒适度。 

舒适度就是要讲体验与细节。这次，我们可以＂花和小城＂为例来谈谈好房子需要讲哪些细节，以供业内人士与购房者参考！

一、低容积率1.2，远低于国家规定的标准;

二、多层带电梯，凸显尊贵;

三、精装修，注重环保与省力;

四、交通便捷，该项目离常平中心区10分钟，离常虎高速仅5分钟，往返桥头、樟木头等镇中心需8分钟车程，公交配套有：2路（常平） 79路。

五、周边配套。项目位于常平镇常平常马路漱新村段常平会展中心对面。常平又是东莞的特色大镇之一，城镇建设、消费极具特色。

六、园林、游泳池、会所三大配套一应俱全。

七、六层以上见蓝天。低容积率的房子，很容易让业主看到蓝天，与自然接触。

八、离深圳仅1小时，处在“1小时生活圈”内;

最后，建议大家，如果去东莞置业还是以居住的心态进行，如果纯粹是投机的话，东莞的三级市场需要培养的过程，现在选择房屋还是要去实地看细节。此主题相关图片如下：