孙飞：中国楼市最佳抄底时机可能在09下半年
 

2009年1月5日

[世华财讯]自08年下半年以来，国内楼市一直处低迷期。孙飞认为，目前仍不是中国楼市最佳抄底机会，抄底的机会可能在09下半年。虽然国内楼市07年底区域性拐点已经呈现，但整体向好，全国来讲是一个螺旋上升的形态。

在全球金融风暴冲击下，中国楼市的外资交易一度出现衰退。以大摩、花旗为代表的外资公司更纷纷兜售手中持有的物业。目前国内楼市也正处低迷期，很多专家认为，现在是中国楼市最佳抄底机会。

中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞认为，作为房地产市场来讲，抄底机会还没有到。至少一线城市的抄底机会还没到，部分二线城市及其他中小城镇，抄底时间可能已经到来。受金融风暴的影响，以及国内本来自身存在的一些房地产泡沫的挤出，房地产市场价格确实大幅回调了，但目前抄底的机会还没有到来。抄底的机会可能在2009下半年。

针对当前探讨颇多的中国楼市拐点问题, 孙飞认为，首先需要澄清的一个概念，房地产市场是区域性的。对于房地产市场一些指标的研判，需要针对不同的区域、不同的城市和地区，才有现实意义。泛论中国房地产市场，只具有宏观经济学意义，不能取代或误导某一个具体区域的房地产市场。中国楼市区域性拐点2007年底已经呈现，但是整体向好，全国来讲是一个螺旋上升的形态，这是基于中国区域与整体的经济现实与科学的地产理论基础上进行的考量。

孙飞首先提出市场细分化理论。从过去到现在，房地产市场一直处于一个资源垄断下的市场稀缺，因为短缺，房地产开发商姿意抬高价格，然后造成了房地产泡沫。但由于中央政府的宏观调控，国内房地产市场才没有出现像美国次贷危机那样的泡沫破裂。因为宏观调控是在逐渐的挤破泡沫，没有立即泡沫破裂，才没造成危机。接下来，政府必须要构建保障性住房体系，建设保障性住房不仅可以“救”交易量，也同时可以拉动钢铁、水泥的消费。而对于基本住房保障以外，可以由市场解决和调节的，都应该由市场来解决。房地产开发商是经济和市场主体，追求盈利是正常的。政府和房地产商应尽快各施其职，政府负责政府的保障性住房，开发商负责商品房。

其次是区域市场理论。孙飞指出，经济是具有区域性的，而房地产市场则是更具区域性的，这是房地产市场的特殊属性所决定的。对于北京、上海、广州等国际大都市，城区和郊区的差别都高达2至5倍。对于房地产市场一些指标的研判，需要针对不同的区域、不同的城市和地区，才有现实意义。泛论中国房地产市场，只具有宏观经济学意义，不能取代或误导某一个具体区域的房地产市场。

孙飞认为，北京、上海、广州、深圳作为一线城市，房地产价格至少要跌到2009年年中，哪一个城市率先触及价格底部，说明这个城市房地产市场泡沫基本挤干净了。这些一线城市最近2－3年，涨了好几倍，这就是巨大的泡沫。并且也透支了未来的发展价值。所以，这些城市的价格也一定要回落到理性价值区间。而相反，哈尔滨这样的省会城市，房价还很低，价格则还要涨。因此，孙飞指出，房地产市场一定是一个区域性的，涨跌互限，各个区域的涨跌不一致。具备价值就会涨，透支了价值就会跌。

(任璐 撰稿)