做一个合格的商业投资顾问应具备什么（一） -刘承彧 -搜房博客

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做一个合格的商业投资顾问应具备什么（一） (2007-5-29 11:50:53) [发送到微博]

分类：未分类　标签：商铺租赁责任心回报 |

我们做为商用物业投资从业者，在给客户推荐商用物业投资之前，首先要用自己在本行业的经验及资源将推介给客户的物业状况详细的分析给客户，讲清楚所投资的商用物业大概能租给谁？阶段性回报大概会是怎么样的一个状况？这样才是对你所服务的客户负责，才会成长为一个合格的商业投资顾问！

随着这几年重庆房地产的不断开发，社区商铺的供应量也逐渐增大，由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩，造成客户投资失败，经营不善、难以招商、商铺长期空置等严重的连锁反应。开年以来，社区商铺再度掀起投资热潮，市场又开始隐现过度炒作的端倪。一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，以不切实际的定价推向市场！投资客户在开发商大量广告宣传炒作过程中失去理智，结果盲目的为投资物业未来3年的增值买单。

举例：某地产项目社区商业街，以拍卖的形式炒卖商铺，将概念性的社区商铺炒作到3万多的高价商业街铺，试问，这样的社区商铺，能有多大的回报率？？？即便是实现100%的销售，但对于投资客户来讲，便会被深深套牢！

　　做商铺投资，首先要学会，如何计算商铺的合理价格？

　　投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺出租率的良好。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。举例：商铺的租金价格为90元/平方米/月，则一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市场普遍商业收益率7%计算，该商铺的合适售价应为13000-15000元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。

　　做商铺投资，必须明白，你的商铺适合租给谁？

　　投资商铺最关键的是能够找到合适的承租客户，在决定投资商铺之前就应做到心里有数。例如想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮，水电气配置怎样，增设的话需要交纳哪些费用等。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。

　　再者，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材、小餐馆等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时期，引进小超市最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如美容店、专卖店、时装店、鞋店、饰品店等。

最后，作为商业投资顾问，还要有责任心！(未完待续!)

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