中国的“中产”是伪中产！大起不落的楼市和大落不起的股市已经消灭了中产！没有稳定的中产和完善的保障，中国房地产（旅游养老地产）的繁荣和可持续发展将是浮云！ 这是在《亚洲旅游地产论坛》上的论点！ http://t.cn/z0dQ6Sj

行业沙龙对话之二：调控下的中国旅游地产走势

对话链接:http://2011summit.5u588.com/news/20111111263.html

主持人：著名财经评论人 顾海波

　　【大会主持人】：感谢台上嘉宾的精彩发言和分享。下面进入第二场沙龙对话，主题是调控下的中国旅游地产走势，有三个组成部分，第一先够政策的影响，第二未来市场走势的研判，第三对旅游地产的看法。

　　接下来有请自由撰稿人顾海波先生作为这场沙龙对话的主持人，同时也有请参与嘉宾：沿海地产总裁王军先生、天鸿集团-上海天鸿置业投资有限公司董事常务副总经理李刚先生、中铁贵州文化旅游发展有限公司副总经理任朝刚先生上海光大律师事务所合伙人律师吴燕华。

　　【顾海波】：谢谢大会给我们的机会，时间也比较短，我想浓缩都是精华的，这个主题是机遇、博弈、融合、创新都很对，但是再加上一个反思和对策。我们房地产这几年越调越高的原因是什么?从源头上面反思，房地产调控，部分城市房价过快的成长。

　　楼市的增长与老百姓的收入紧密联系的，决策也很重要，到底要干什么，你是不是适合搞地产，适不适合搞旅游地产，我们在座都是演员。任志强作为房地产利益集团的代言人，我们要反思，我们要换位思考，今天的时代是让我欢喜让我忧，明天会更好，但是先要度过今天。

　　我们的对策在哪里?这么多的政策眼花缭乱，我们搞不清楚，主要还是在源头上面。我们到底有没有中产?我认为没有中产，中产结构形成是一个橄榄型和菱形，我们现在的形状是东方明珠型，底层是我们的广大人民群众，最上层是垄断寡头，中间就是在座的各位。我们要善待每一天，把每一天当最后一天用。

　　什么是保值，心态最保值，什么是贬值?倒着最变质，什么最增值?乌纱帽最增值。从前面我们的反思和对策，引出我们这个主题，引起我们的深思。我以前也在房地产领域，干了差不多有10、20年，我现在是远离房地产，所以我的主持是原生态的，上午袁岳的主持是圈养的，我们接大地之灵气、精华。

　　我们今天是开发商，明天可能就一贫如洗，就像绿城一样，死亡跟疯狂是一部之遥，开发商都是博弈的高手，但是最后要让给人家吃一点，不要像任志强一样，吃了骨头还要喝汤，太不潇洒了。

　　我们投资是多元化的，投资健康投资有益，投资房地产、投资股票，现在我认为投资人民币的升值比较好，哪一天人民币到头了，触底反弹了，泡沫跑灭了，中国会很惨，楼市拐点一定会到来，如果到来统统报销。

　　谢谢各位，王军先生、李刚先生、任总、吴小姐他们都是技术派的，中国产业需要技术，他们都是成功人士，如何看待我们的限购政策，到底是市场经济还是计划经济?第二个问题，我们未来市场研判，有人说我们整个要跌50%，有人说企业要淘汰90%，对于这个问题有请各位谈一下。

　　【王军】：顾老师今天开了一个很好的头，对我有所启发，客观问题要从源头看起，所以我觉得我们考虑房地产的问题，考虑未来的走向，我觉得也应该从源头看起。

　　我的理解中国房地产的问题怎么出新的?为什么现在房地产的问题大家都觉得这么的重要，每个人都谈房地产。我觉得中国房地产问题的出现，从源头上来讲是与当年的财税体制改革有关系。当年搞财税体制改革的时间，中央收了太多，给地方财政留得太少，但是地方政府承担的事比较多，财权跟事权不对，地方政府没有钱干事，最后中央也发现这个问题，但是装在自己口袋里面的钱是不想拿出来的，后来想了一个办法，地方政府可以卖地，用卖地的钱，而且不进入财政预算，用这个钱去处理地方的事务。

　　因为这个原因，刚刚顾老师说了半天，把我们开发商当作万恶的源泉，他说开发商连骨头都吃了，其实是不是这样呢?现在地方真正的财政收入里面，大多数人逐步了解了，与房地产相关的收入占52%，这个比例意味着房地产，就是因为在这样的背景下，逐步变成一个问题，在中国，严格来讲我们都不是地产商，真正的地产商是政府，而我们仅仅是开发商。

　　另外中国的房地产跟中国的经济是紧密绑架的，这是这十几年中国各个地方，大家应该看到发生了翻天覆地的变化，各个城市的面貌发生了翻天覆地的变化，这个变化超过中国2千年的发展，大部分的城市，这十几二十几年的城市发展，超过2千年中国历史的发展，也是与房地产紧密相关的。

　　现在，中国的发展，为什么说紧密绑架呢?一方面资金的来源问题，另一方面中国的经济，大家都在说GDP，中国经济的增长，三架马车，大家一直都在谈论，一个是出口，一个是投资一个是需求，这是拉动中国经济增长的三架马车。

　　这三架马车里面，时现在大家都看到，出口在未来经济发展过程当中，在可预见的2-3年，因为欧债的危机，因为美国本身也是债务比较大，在这样的情况下，其实整个世界经济出现了很大的问题，如果我们的出口能够做到零拉动已经是非常理想的，只要不负拉动就非常的理想。

　　剩下一个是投资一个是需求。投资的钱从哪里来?对于政府来讲土地收入是一大块。从需求来讲，对于中国的普通老百姓来说，最大的需求就是房子，而且只有买了房子之后，他才会给房子添置很多的东西，否则房子没有买衣服都没有地方放，现在房地产对于中国经济的拉动，依然是非常主要的。

　　我不知道第三季度统计局的指标出来之后，大家有没有看到统计局发言人说话的时候语调的变化，整个经济指标出现下行，所以又提出房地产是经济发展的支柱产业，所以我们关注，大家可以看到有类似的话看到，因为要判断未来的趋势，这是比较关键的。

　　也就是说中国现在经济的转型是必然的，转型一方面要降低个经济对房地产的依赖，现在做调控也好，根子是要降低经济对房地产的依赖程度，但是经济转型是一个漫长的过程，这次十七届六中全会提出发展文化产业，希望可以找到新的经济增长点，但是中国的经济增长现在整体来讲是乏力的。

　　但是又必须要保持经济适度的发展，GDP要保持在8%左右，为什么要保持在这个位置上呢?GDP不保持在8%，每下跌1%，1千万的就业人口就舆论了，而大家记不记得08年第四季度，GDP下降到6.1%出现什么样的局面?农民工大批返乡，大学生找不到工作，所以政府急了，政府考虑问题是前瞻性不足。

　　09年3月，我被政府叫去谈话，这次谈话我很幸福，谈一个主题，你们需要什么样的政策扶持?这个报告必须要放到第二天总理的案头。说到这里，大家就知道房地产未来走势往哪里走。房地产判断未来的走势说容易也容易，GDP高于8%，房地产是苦日子，但是当GDP降到7%以下，房地产必然是好日子，这就是我们现在面临的局面。

　　【顾海波】：实际上政策在走钢丝，急功近利。为什么我们现在房地产变成整个经济滞胀，实体经济没有了，中小企业创造的就业、GDP、税收远远大于房地产行业，他没有考虑这个问题，这是一个漫长的过程，在政府方面缺乏考量。

　　【王军】：中国经济确实发展遇到很大的问题，但是欧美国家也遇到很大的问题，但是这两个问题我认为是不一样的，不一样的原因在哪里?欧美国家遇到的问题是政府没有钱了，债务太重。第二老百姓没有钱了，他们都是过度透支未来的消费。中国是政府有钱，老百姓相对于欧美国家的老百姓也有钱，我们的储蓄异常的大。

　　顾老师认为要掏空老百姓的口袋，但是要从整个社会的发展，中国经济的发展来看，作为政府来说，它一定会采取办法掏老百姓的腰包，让储蓄投到经济的周转里面，让经济形成高速的发展，我觉得这依然是未来必走的路。

　　【顾海波】：关键看什么产业，关键要有国际的定价能力，要投入产出，你没有这个东西，一心一意搞地皮，一心一意谋地皮。在座老总都是为中国创造GDP的，钱都是你们的，中国在世界上面是强大的，但是要考虑到我们GDP的结构是钢筋水泥。

　　接下来请李刚同志，中产阶级除了要有自己的实力以外，我们很多的东西都是泡沫，房子是你妈，不是抵押在那里的，70年以后没有房子住，我们的房子不一样，而且倒了又怎么办?我们很多的房奴，压缩他其他的消费，生产上不去。如何让旅游地产跟我们产业的发展结合起来。

　　【李刚】：延伸一下房子的问题，这两年就像我的名字被人家调侃，房价也好，房地产的政策持续了一段时间。现在一直在反思一个问题，为什么房价这么高，刚刚王总说过，如果追根溯源，在中国没有任何一个房地产开发商是可以像电信、中石油来垄断价格，不可能。

　　房价到今天这样追根溯源是经济政策引起的，过去十年，整个经济发展速度是天翻地覆的发展，我们的货币政策，大部分时间是非常宽松的，流动性非常强的。另一方面老百姓的投资渠道也好、保障性也好，都是非常弱的，所以房地产除了人一生当中最大的商品以外，也变成了以房养老，或者是一种变相的极度投资产品，这就造成了房价这么高。

　　刚才也有提到，因为地方政府的财政收入的要求，现在房价里面差不多40%是地的价钱，现在地的价钱跟开发商没有关系。另外包括各种税收，我们自己做房地产开发，一下子都不能说得特别清楚，各种各样的税收。

　　【王军】：成本超过70%，我们算过。

　　【李刚】：我想说的问题是说，不是说地产商、开发商在控制房价，房价到今天的程度是有种种原因，主要就是政府在这几年制定的政策造成的结果。

　　在这个社会，过去发展这么快，其实就是发展快，不管老百姓、中产阶级、有钱人，在享受其他生活的时候付出更多。

　　【顾海波】：中国人活得很累，经过统计，20%的人有显化的抑郁症，50%的人处于亚健康就是隐藏抑郁症。下面有请任总，他是设计出身，他也是比较大的开发商，有请任总谈一下。

　　【任朝刚】：我不想谈房价是该升还是该跌，因为我说得不算，家宝同志说得才算。我在想，房价为什么会高?刚刚两位老总都在分析源头，但是我想，从基本的产品角度去看，其实就是几点，一个是中国人人多地，因为中国的土地资源利用量非常低。

　　另外一个特点，中国人有一个毛病，喜欢置产，而且屡屡见效，就目前的价位跌一点，我建议大家还是卖房，北京70年前买一个四合院，2公斤黄金，如果把2公斤黄金存到现在100万不到，但是北京的四合院3、5千万都买不到要上亿了，所以数千年来，老百姓都喜欢置产。

　　房开商的运作，真正一块地公开拍卖，你再拿过来做策划，付设计费，我称为这种加工型的房开，这些赚不了多少钱，真正房开商赚钱，过去是赚囤地钱。

　　刚刚谈到旅游地产的事情，也有提为什么限购?今天不管是谈城市房地产的限购也好，还是主题地产旅游地产的限购也好，就是这个天气，冬天来了，冬天来了很冷，旅游地产就是加一个内衣棉毛衫，你改变不了气侯的，房地产主要还是要靠金融系统的支撑，这一块支撑失去以后，不管什么样的政策，就是这样一个政策。这是我的个人的一个观点。

　　刚刚谈了很多，我想旅游地产，前面很多嘉宾、专家也谈了地我只想提一点，旅游地产这个东西，我觉得像中国人提到奢侈品，讲皮包就是LV，其实LV也是有A货的，所以不要一讲什么轿车就是宝马、奔驰、劳斯莱斯。

　　我曾经到一个县城去，他们那里把农民赶产都作为旅游收入，我想这还是要有一种平和的心态，能够回到大众的生活方式来去做。

　　过去现在，刚刚袁老师也谈到地产绑架了旅游，我们都是属于绑架者之一，绑也绑了，我们也认了，但是我们还是要真正带动这个产业，现在房地产的冬天，不像过去简简单单造个房子住人就可以了，现在再这样做就没有生存的空间，因为你必须要把它变成一种生活，你的外延、内在，整个生活方式不能处理好打造好，你绑架只能亏钱。

　　说实在的，地产商也不容易。

　　【顾海波】：谢谢任总，接下来有请吴燕华女士，你是律师，本身也置业的，对房地产也有自己的感想。从法律的角度来看，最近有很多砸楼现象，你认为砸楼有没有道理，从道理的角度砸楼有没有道理?有请吴小姐谈一下。

　　【吴燕华】：销售人员在开玩笑说，万科有一个售楼处被砸了，但是房子马上就卖了，这也是一个成功的案例。从法律的角度来说，从心情上面我们是理解一些购房人的，上半年买了房子，下半年房价马上就跌了，一平方米跌了3、4千元，一套房子的一个首付就没有了。但是从法律来看合同是自愿的，订立的合同是双方自愿的，如果合同里面没有关于降价承诺的一个约定，我们是认为购房人用这种手段砸闹售楼处是没有依据的。

　　所以现在有些开发商，也在考虑一种营销方式，什么样的营销方式呢?在售楼的时候给你一个保证，因为现在人不想买房子，就是担心2万/平方米买进来，一个星期降到1.7万/平方米，再过一个星期又降到1.5万/平方米，所以开发商也在想用保价的形式给购房人一个保障，这个可以写在条款里面对购房者有保证力的。但是真的跌价了，在履行过程当中是否可以真正的履行，作为律师来讲，我们不会说签订了合同，一个星期之后房价跌了多少给你多少补偿，从委托人的角度来讲会设置一定的条件。

　　【顾海波】：你的对策是什么?

　　【吴燕华】：我们一直也在探讨这样的问题，因为每一个开发商他的降价都不是主动提出来的，都是被动的，这是一个。第二他的降价不是整个楼盘的降价，我们都知道万科他的房子为什么降价?因为是尾盘，只有100多套房子，比如一期开盘，一开盘就打降价，没有一个开发商是这样做的，他是一个销售的策略，是暴利的营销，也是一种营销方式，只是尾盘的销售。

　　比如有的开发商拿出10套房子，以一定的价格来销售，那么这样的销售算不算是降价的销售?这也是一个双方讨论的问题。所以在合同里面的降价销售，在最终真的有一套房子降价，两套房子降价，比我这套房子单价低的情况下，权利能不能被保护，我觉得这个是值得探讨的问题，所以我们不太主张用这种形式去写在合同条款里面的。

　　【顾海波】：我认为道义上政府一定有责任的。类似于上海的限价令，我认为政府、开发商总体关系比较友好的，大家要珍惜这个好时光，但是总有离的时候，现在限价令，跌30%开发商有利润，实际上有的，我们现在很多地产商都是囤地囤放很厉害的，违法的主体是相关土地职能部门，按照房地产法把它收回来或者是二次上平台，或者是补贴你，有偿的收回来，不能随便玩地产的，所以我们要看问题更深刻一点。

　　另外，跌30%，他为什么要退房?就说明他不是刚需，他是恐慌性买断，为什么现在大家要突围呢?以前的办公地产大家都不玩了，灯亮着，没有人的，因为实体经济不好。我们太多的羊是善良的，羊群效应就是这个道理，我们切忌不要太凶狠，我们不能把羊全部吃掉，要让他养出小羊来，这才是真正的理性者、原生态的。

　　第二个问题，看看我们未来的走势，限购大家都知道，比如限购是不是市场经济的问题，大起不落，大家都希望它好，难道这是市场经济吗?中国的调控它就是没有制度，要用制度的调控，刚性的调控，我们更加安居乐业，老百姓更加的有钱，哪天老百姓发神经病，我们就完蛋了，他是我们的上帝，我们要善待他。

　　所以，有人说要大起大落，有人说是钢做的很厉害，不行出口转内销。那么明年、后年到底是什么趋势?有请各位谈一下。

　　【王军】：要判断未来的形势，如果用简单的一句话，前途是光明的，道路是曲折的。这里面房地产的价格变化很简单，那么多专家在讨论这个问题，价格是由什么定的，本来经济学规律讲得很清楚，就是由供需来定的，由供需来判断形势相对比较简单。

　　首先说需求，需求是由什么来定的?在房地产商品里面，这个商品跟别的商品不太一样，它不像柴米油盐是必需品，所以他的需求很大程度上是由预期来定的，所以对未来预期的研判是决定需穷很重要的一点。从这个角度来讲，最近这1、2周，大家应该有比较深刻的感受，一夜之间进入冬季，这是房地产的特性，08年出现过，当什么的消费预期发生逆转的情况下，需求有可能一夜之间就没有了，或者是急剧萎缩。

　　所以如果从这个角度来讲，房地产是有急速冷冻的可能性，在这样的情况下出现两个局面，一个局面，开发商从自己经营判断撑得住，然后他的资金情况，运营的情况，甚至包括上市公司股东对于他要求的情况就作出判断，根据这个判断他会采取不同的举措，有可能会降价回笼资金。

　　还有一种情况，更大的情况下，因为房价由供需决定的，但是价格是由价值来定的，价值是由成本定的，这是经济学最基本的规定，比如说现在的地，是在去年买的，今年供应市场的，当房价涨到5万的时候，地也涨到3、4万，他减少新开工，不去买地，对地方政府来说，每年财政预算里面，他们实际预算有一大块是土地的收入，每年预算里面有一大块的支出，基础设施建设，很多的建设都正在处于半拉子工程，后续都需要资金投入，这个时候地方政府也遇到很大的困难，土地卖不出去了，所以现在也出现了流标，这个僵持不会太长时间。

　　所以从这个角度来讲，我的判断，有市场急剧冷却，可能很迅速的有一个价格调整的可能性。另外从经济的发展来看，又难以支撑暴跌，在这样的情况之下，我现在最担心的问题，我前面谈到，GDP高于8%日子难过，低于8%日子就好过，政府也是这样想的，调控能力，我让房价稳定在一个阶段，可能对房地产这个商品的特殊性了解不够，自认为自己的调控能力强，但是往往政府的能力大家心里也清楚，再加上房地产的特性，这个需求是要没有就一夜之间没有了，在08年第四季度就出现了，这是我比较担心的。房地产是存在硬着陆的可能性，会带来经济的硬着陆。

　　限购，它是一个长期的举措，因为我也分析了这几年政府调控的脉络，最近调控知道了调控的核心目的是什么?核心的目的就是根据中国人多地少的情况，要让商品住宅回归居住的属性，尽可能的降低投资属性，要回归居住的属性。现在采取了很多措施，最后都是往这个方向走，这是一个判断，但是限购肯定会做调整。

　　怎么调呢?我以前一直呼吁，我认为中国的房地产应该分成两块，一块是属于保障的，现在才开始做，有70%的人，我认为应该是纳入整个保障体，因为对中国人来说住房是比较重要的，有70%的人群是用保障体系来解决的，这有一套办法来解决，也可以采取市场化的办法，然后有30%的有钱人，让商品房纯粹回归市场，用市场来调节，房地产价格对高价房来说，70%的成本是政府收的，现在要进行财富的转移，本来房地产是最好的转移手段，让有钱人都买商品房，反正70%的收入是政府收的，然后再进行财富转移，收来的钱回馈中低收入人群，多好的手段。如果按照这个手段来说，那房地产就是会在限购上有调整，这是一个判断。

　　第二个以后的商品房是解决改善型的需求，本身有房子，不管房子的涨跌，他把自己的房子卖掉，靠差价去换房子，我觉得这是主力，目前的限购把这种需求都砍掉了，我觉得以后的限购会是1＋1的模式，允许你有一套房子，再购买一套改善型的房子，这一块肯定会放开的。

　　这是我的基本判断。

　　【顾海波】：谢谢王总，他希望政府调控要长期化，现在限购有一个规定，现在多少面积，他也不交税，现在问题是说把房地产在中国投资功能无限扩大。上次有一个医生跟我讲，有些人炒房子炒成神经病，从他们的思维他也赚了小钱。为什么我们在这个时代当中，在同一个纬度、空间上面，国际的股价和房价是同步下滑的。

　　【王军】：调控，经济要转型，另外一个，他对于房地产多依赖要降低，怎么降低?我基本看清政府未来的意图，现在要降低对房地产的依赖，土地收入要慢慢在其中变得不重要，不重要怎么办?对地方政府要弥补房产税，所以房产税一定会台，反正你都买了房子，我以后在房子上面收你的税，地也卖得差不多了。

　　【顾海波】：房产税是指你有多大的房子。

　　【王军】：顾老师你的想法太简单，他肯定会有一个过程，刚开始房产税出台打的幌子是说要调控房价，但是这段时间口形就变了，给地方政府增加税源，所以房产税的出台，中国税出台都是这样的，首先出台不严，然后先富人征，然后慢慢过度到所有人都征。今后地都卖得差不多了，地方要有稳定的税源，这都是政策基本的判断，所以考虑问题，把问题想清楚之后再判断。

　　【顾海波】：所以手里房子多的要抛房子了。从规律的角度来看，从来没有按规律出牌，大家该干什么就干什么，不玩就不玩了，玩潇洒、玩心态。李刚先生，最近海外置业，大量的移民也过去了，包括现在的房价，你从国际上的角度来看，你出去以恶会不会引起房价的塌陷?

　　【李刚】：房子本身是商品，供求需求决定它，跟大的经济形势挂钩，现在有这么多的限购政策，政府在说要想尽各种办法让房价降下去，理论上不用限制和规范它，回想08年金融风暴，不用任何的政策，房价自然而然就下降，它要符合市场规律。

　　现在很多境外的房子到中国来推销，甚至于伦敦最贵的地方，纽约最贵的地方，中国在过去20年的发展非常成功，中国老百姓非常富裕，有很多富裕人士出现。另外也很可悲的，我们剩余的钱不知道要干什么，楼市本来可以遵照经济规律市场规律来运作的，因为政策的关系变得有这么多的不确定性，人民币政府想印多少就印多少，通货膨胀和贬值一定是存在的，所以使得很多人会考虑在海外置业。

　　适合到海外置业的是一小部分人，因为存在太多的风险性，每个国家有每个国家不同的经济环境，大部分的国家是非常市场化，所以它的波动长线不大，小波段不断。如果你真有很多富裕的资金，发现在国内没有什么投资渠道，你在一些稳定的西方国家做房产投资也不失为一种投资方式。

　　人民币汇率的问题，在今后一段时间，因为种种原因会上升。海外投资要谨慎，但是也是一条路。

　　【顾海波】：谢谢李刚。现在一线城市房地产涨停，二三线城市，我认为限购就是一个阳谋，它是相当不公平的，中国没有赌场，但是房地产是最大的赌场，全世界的资产阶级到这里赌博，而无产阶级被赌。任总来自于中部，西部要振兴，东部要崛起，中国崛起的地方或者是一二线的板块今后怎么样，任总是最有发言权的。

　　【任朝刚】：我是有些感触，我在贵阳、成都这些城市做，但是在一线城市的时间也比较多，其实有一个对比。昨天有一个专家的观点我非常的同意。刚刚王总和李总也有谈到，不管它是什么样的城市，它就是由供需决定的，在中国，有很多现象是趋同，现在很多人才资源、老百姓的思想，往往要进都进一线城市，所以会导致这样的城市涨幅更快更高。

　　现在很多地方大学生回去，反过来说，通过房价在一线城市高了以后，又会导致一些人才回流，会有这样的情况，一线城市的房价我个人认为偏高，但是二三线城市的房价也不低了，省会城市都是1万/平方米以上。所以我觉得房价它还是跟城市的收入有很大的关系。一线城市我觉得拿地成本会适当的放平，而二三四线这样的城市会相对的上升。

　　【顾海波】：吴律师，从律师的角度或者你所看到的，你的观点，或者你所代表的企业未来市场的看法。

　　【吴燕华】：我们对于未来市场的看法，从现在国家调控的政策层面来进行分析，从2011年国八条、四条、十条等等政策，我们觉得这些政策有几个特点，它是政策性的，名称都是以通知打头的，从立法角度来讲都不是属于行政法规的层面，也不是属于法律的层面，它是国家的政策。既然是政策就有一个可调控性，现在房地产市场房价高了，他用这个政策打压一下，哪天房地产市场不好了，需要扶持一下，政策可以撤销掉，它比较灵活。

　　第二现在的政策，实际上它是一个临时性的政策，它是一个暂时性的政策，因为无论是国家的政策还是地方性的通知里面，它对于商品住宅的限购，它都是暂时限制购买，暂时出售，它并没有说得很死，以后不能购买，不能出售了，它还是一个暂时性的。

　　第三它是很有针对性的，所谓的针对性，针对商品住宅而言的，但是对于其他的地产，它没有限制的购买。所以在住宅限购令出来之后，很多商业房屋改为住宅，所以它打的一些广告不限购不限贷，用此来吸引一些投资。

　　所以从现在国家的政策层面来说，我们理解，它是暂时性的政策方面的，它也是根据市场的走势在进行，随时调整政策的趋势，但是我们认为这种政策性的调整，并不利于房地产健康的发展。

　　比如现在的土地供应、储备制度，以及解决商品住宅价格层层上涨，现在在研究保障性住房，现在经济适用房推出来，但是经济适用房在推出的过程当中，发现一些问题，比如准入资格的问题，定价的问题，包括继承的问题，包括市场转让的问题，都是有很多需要解决的问题，现在问题是说，有些政策是头痛医头，脚痛医脚，现在是临时来调整一下，后来出现新的问题又有新的政策来调整。

　　我们现在讨论的旅游地产，我们以后旅游地产将要走什么样的路?现在没有法律来规定，什么是旅游地产?是旅游＋地产的综合体项目?还是在旅游这样一个特殊的土地使用权上面进行的开发?还是现在有一些发展商在打擦边球，他是利用景区为依托开发住宅，开发酒店，然后出售酒店式公寓，大家都打这样的旅游地产名目。

　　所以说在旅游地产发展过程当中，也是涉及到法律问题，资源的保护问题，这是首要的问题，如果资源过度的开发，引起国家的重视，前期对高尔夫球场、自然生态园区的调控限制。所以我们认为，在立法层面上应该注意一个问题，同时我们在开发的时候，也要多注意国家的一些政策，多理解国家的政策，要使这个产业可持续健康的发展，否则的话，可能路就会走到尽头，国家会进行打压。

　　【顾海波】：谢谢，这个尽头不仅是行业内部整合的问题，同时也是行业外产业结构调整的问题，这个问题很大，我们现在也搞不清楚，中央政府搞来搞去，八年来一直在调控，央企、国企全部进入房地产，难道一个国家的经济只有搞房地产吗，这个问题说大了。

　　旅游地产的趋势问题大家已经说到了，是不是每个地产商都适合搞旅游地产，是不是每一个地产商都适合搞商业地产，最后请大家用一句话来概括。

　　【王军】：每一个地产的类型都需要相应的资源匹配，这肯定不是每家都适合干的。但是我要说的一点，首先搞清楚旅游地产是不是地产?第二旅游地产它的对象是谁?你做一个东西一定要有对手，如果旅游地产是准备销售的，那其实就是一个资产，资产确实现在整个不光是中国，受世界经济的影响，我曾经说过，要学会在泡沫当中生存，学会在泡沫高通胀的时代生存，它必然是长时间存在。

　　现在欧美国家的政府，他现在是等于举债经营，要让经济发展，只能不断的举债，而举债之后，他要赖债，现在政府有手段就是印钞票，把债赖掉。等于世界各国政府都会让自己的货币贬值，贬值是趋势，而且这段时间进入一个快速贬值的时期，因为政府都缺钱，必须要大量印钞票，否则就对冲。这些因素导致我们进入高通胀的时代，高通胀的时代，资产要保值，如果是旅游地产要保值的话，从资产角度来讲，它是一个投资比较好的产品。

　　当然了，它既然是地产的一块，肯定会受房地产市场的影响，它不能独善其身。

　　【李刚】：我延续王总的说法，旅游地产真的要搞清楚是在做旅游还是做地产，说到旅游地产，在做地产的时候，其实旅游地产也是归类到商业地产的范畴，只是说你在给地产寻找主题这个主题就是旅游的主题。真正要把旅游地产做好不是任何开发商都可以去做的，首先要把这个主题做好，要报主题做到位，这样才能成为真正的成功旅游地产，如果做不到最好不要做。

　　【任朝刚】：过去很多旅游地产是远看像欧洲，走进是亚洲，住进去是非洲，我觉得这种局面要结束。

　　【顾海波】：因为我们的收入像非洲。

　　【吴燕华】：旅游地产，我们在开发之前，应该首先知道我们是开发旅游产业还是开发地产产业，可能在法律上是有不同的法律依据的。第二如果是以旅游为依托来开发地产的情况下，应该多注意现在国家相关政策，比如休闲度假村，有一些是利用农业地进行度假村的打造，但是今后这种模式能不能再发展下去。

　　另外利用自然保护区在建设房地产项目，商业房产或者是住宅，如果这种项目再继续建设下去，不注重当地自然保护的情况下，也是对我们的地产发展有不良的影响，可能国家还会继续出台严厉控制措施。

　　【顾海波】：今天我们这场讨论，旅游地产，一个是有没有中产阶级，收入有没有保障。另外在现代的情况下保值比增值更重要，大家可以选择休息、发呆、养鸡，该干什么干什么。

　　现在主要的问题，我感觉现在不涨就是跌，现在中国主要的问题就是，在人与生态、人与自然不平衡，要引起注意。提高警惕保卫口袋，一颗红心两手准备，希望大家共勉，我们这场论坛到此结束。