如果说，现在是全球房地产的黄金时代，那么它最富有的收藏者则组成了一众特别的鉴赏家。事实上，一家顶级酒窖和种种艺术品已无法同收集各国著名豪宅相媲美。近来，世界主要城市的顶级房产市场价格飙升，主要因素之一就是极富有人群的急剧膨胀并且，这些富人在资产分配上不断增加商业和房地产比例，这也是一种日益全球化的特性。

“虽然全世界的房地产市场都已经触顶，或正在走下坡路，房地产链的最高端却是另一番景象，”房地产中介Knight Frank的住宅研究负责人利亚姆•贝利(Liam Bailey)说道。他指的是曼哈顿——在全美国其它地区都跌入次贷危机黑暗时，曼哈顿的房价去年一年却上涨了22%。类似情况也发生在英国。“至4月底的前三个月，伦敦出售的1000万镑以上的房产与去年同期相比增长了2倍。”上海、日内瓦、巴黎、香港和其它富有吸引力的城市情况也一致。

如果这一切使高端海外房产购置听起来那样轻松，就像一个少年往地球仪上扎图钉，来决定从哪里开始他的间隔年(gap year)——先别着急下结论。追求能象征身份的房产可谓历史悠久。London Central Portfolio的纳奥米•伊顿(Naomi Heaton)估量道，许多世界上最值得期待的房产所带来的显赫名声，同那些古老土地所有者所拥有的声望相当。伊顿是伦敦高端地产投资的专家，她本人在伦敦、科茨沃尔德（Cotswolds，英国西部）及瑞士拥有17处房产。

 “从历史上看，财富的根本皆关于土地所有权和大片不动产，”她说道。新财富也许并不是指购买1000英亩威尔特郡(Wiltshire)或多尔多涅(Dordogne)的土地，但也能是很妙的事：购置格施塔德(Gstaad)、曼哈顿或摩纳哥1000平方英尺的房产。伊顿解释道：“我的客户往往分成两大类：低调的和张扬的富豪。前者——尤其是亚洲中国市场——对购买房产十分低调，购买目的也以投资为主。而后者则多为奢华房产的炫耀顾客。”

出生于维也纳的杰弗里•斯坦纳(Jeffrey Steiner)是世界上最值得收藏的房产的狂热追猎者。通过生产航空部件而聚集财富的斯坦纳，收集房产的历史已超过30年。现在处于半退休状态的他和夫人主要定居在格施塔德，但在遍布全世界的家之间迁居：南法、纽约、华盛顿、巴黎、伦敦、加勒比海、以色列及土耳其。

“买一处房产的首要标准永远是它的环境，”他说到。“我所有的房子都有漂亮的风景，无论是阿尔卑斯山，还是加勒比海或曼哈顿地平线。这无关钱，但你会发现，带最美风景的房子同样是最佳的投资。”

斯坦纳家族和朋友们享受着这些房产的同时，他也希望能将其传给他的子孙，成为一个世界范围的地产王朝。但拥有诸多房产也有问题。一些人对能恰到好处地装修一套房子已充满畏惧，那么想象一下，要对超过一打的房子进行改进该怎样。

“我们不仅买，更全部重新装修了所有的房子，”斯坦纳说。“这是极大的乐事。维持这么多房子需要当地帮工，而你必须能负担得起。现实如此：缺点就是你必须维护这些房产，除非你一直能维持其最高标准和无瑕疵状况，否则该投资就会蒙受损失。”

房地产中介Aylesford International的董事路易丝•休利特(Louise Hewlett)管理着斯坦纳的数处现有房产，并在过去为他买卖房屋。同伊顿一样，她发现房产收藏者分为两大类：超级富有鉴赏家和投资富豪。这些投资者买进房产，并出租出去，而自己并不住。

“我敢说，我们大多数客户都是自住者，虽然一年中仅住一个月。我们运作的方式是靠口口相传，”休利特说。“如果我们获知有一处特别房产，我们立刻知道该向谁推荐。”

从此意义上讲，休利特更像是一位艺术商人，将精选的欧洲大师推荐给好眼力的收藏家。但如果另一位收藏家也在寻求相似作品时怎么办？

休利特解释说：“你打电话给拥有豪宅的顾客，问他‘你有兴趣出售么？＇这就像一件珍贵的艺术品：收藏者永远准备着买进卖出。在最高端市场，收藏者清楚，在过去的40年里，房地产比其它任何投资都表现更出色。你能看见并感受得到。这不仅仅是一张写满股票和股份的纸。”

然而，这并不仅仅是超级富豪的专属权利，房产收集者在各阶层都最突出。“真实潮流是那些超级富人在国外购有大量房产。但在过去几年里，那些只有百十万财富的人所拥有的房产量也大幅增长，他们也愿意拥有更为分散的投资组合，”贝利说道。“而且，我们尚看不到需求尽头。事实上，我们仅刚刚看到来自印度和中国的影响。”

Avatar International的新兴市场专家Amar Sodhi还发现，“普通收藏者”是被拥有数处房产的名声所吸引。“与其说是投资，这更是为了拥有投资组合的名声，”他解释道。“许多客户主动提供信息，即使我们并没有问。”

这就是多处房产拥有者感觉所获得的身份地位：他们并不总用“称心如意”来形容众多房产中较便宜的居所。“人们在中欧或东欧某处，花5000磅购买没人愿意买的旧农舍，”Sodhi说。“有一种观点认为，纯粹因为便宜而买，再守着它，看情况发展。房产就是为了回报，因此，如果一年后你将该农舍以1万镑的价格出售给同你一样的收藏者，这就增长了100%。那想象一下在伦敦肯辛顿(Kensington)获得同样收益。”

由于这些普通有钱人渴望在海外被认定为富翁，政府很乐于鼓励他们。对跨境投资的监管越来越宽松。“全世界的政府都在放松对资本出口的管制，跨国购买限制的放宽已成为普遍趋势，”贝利解释道。

俄罗斯一直是国外房地产投资的主要输出国，伦敦的顶级市场则成为其主要受惠者。以色列已放宽了对资本流入境外的监管，不再限制资本流入或流出。阿布扎比(Abu Dhabi)和迪拜(Dubai)支持阿联酋(UAE)的经济政策，对资本流动实行有限的限制。沙特阿拉伯、阿曼及卡塔尔同样对其国民不设任何资本流动的限制。

印度政府允许其国民每年将20万美元的个人免税额投资国外地产市场。香港采取一系列自由市场政策，对外汇没有任何控制，不限制任何外国投资。大体上，中国对资本流通实行开放政策，虽然银行仍受限制。

哈萨克斯坦拥有大量石油、天然气、煤、锡和黄金储藏，最近数年的财富增加非常强劲。该国对居民购买国外房地产的限制已经在逐渐减少，最近的政策放宽是在2005年。越来越多的哈萨克斯坦人在伦敦置地便是证明之一。与此相似的是，近年来在日本，越来越多的投资者增加了对外国证券的持有量，对房产购置也没有任何限制。

高端地产开发商Finchatton的亚历克斯•米什林(Alex Michelin)本可以在伦敦成立店面，但他很快发现自己可以卖出任何数量的外国房产。米什林说：“让我们举个例，一个来自爱尔兰的买主，第一步就是伦敦。然后他们需要马贝拉(Marbella)的房产，紧接着就是南法和托斯卡纳(Tuscany)，再下来就是纽约和香港。”

米什林认为，这压根不是出于自负，而是从在不同地区拥有令人眩晕的房产中得到的快乐驱使着这些收藏者。另外，还出于实用性考虑。“这些人不再是某国国民，而是世界公民，”米什林评价说。“他们可能会在中国生产，在美国销售。他们的帐户会设在日内瓦，而商业伙伴在莫斯科。所以他们在所有这些地区都拥有房产。”

而且，这些房产已经成为体现一个人审美品位的平台。“他们向我们寻求建议，该如何照明，使用什么建筑材料，装置何种安全措施：他们希望每个细节都做到最佳，”米什林说。“如果你在罗马拥有一幢邸宅，你会希望拥有典型的弗图尼(Fortuni)家具、以及意大利石膏和绘画。而如果你在普罗旺斯有个农舍，你就想拥有弗拉芒(Flament)家具和石板地面。”

看起来，真正的世界公民在个人房产里会更有归属感，而不是在旅馆。

 

6月20日，美联物业深圳区的“蓝筹指数，快人1步”——美联物业写字楼蓝筹指数发布会在深圳总行举行。美联物业公司高层非常重视这次发布会，深圳区三级市场营业部总经理江少杰先生及写字楼部总监王涛先生均亲自参与了发布会。另外，本次发布会还有众多媒体到场，并且在网上现场直播。

美联物业于1973年成立于香港，是唯一拥有两家上市公司的物业代理公司，拥有35年行业经验，财雄势厚，专业服务享誉国际。美联物业坚持“顾客为主，服务为先”的服务理念，多年前就在香港推出美联物业指数，为各类购房者提供物业购买参考，深受市场欢迎。美联物业深圳分公司亦在成交之初，就着手设计一套能够更好反映房地产市场走势的指数系统，终于取得了阶段性成果。美联物业写字楼蓝筹指数以深圳写字楼市场成交活跃的、典型的甲级写字楼为样本，统计分析其走势，为写字楼市场各方提供真实的市场信息。深圳写字楼蓝筹指数以2007年1月为基期，基值为100，2007年8月深圳写字楼蓝筹价格指数达到最高161.51点，2008年5月为152.41点。目前整个写字楼市场价格高位盘整，并稳中略降。另外，该指数系统还有写字楼蓝筹租金指数、投资回报率及样本的价格、租金和回报率指数，它不仅打破了地理区域的界限，使样本具有同质可比性，并且还可以知晓各个样本各自走势。不仅如此，美联物业写字楼蓝筹指数还具有先导作用，我们统计发现，蓝筹价格走势先于写字楼市场均价两个月见顶，蓝筹租金指数亦先于写字楼市场平均租金一个月发生变化，这就更有利于投资者掌握市场动态，把握市场机会，保障投资者的资金财产安全，实现投资回报最大化。

美联市场研究部

 

据深圳国土资源局公布数据显示（如图1所示），07年第四季度至08年5月，深圳一手写字楼市场成交面积下滑明显，月成交面积都在10000平方米以下，其中更有5个月份的成交面积仅在1000平方米左右。从历史数据来看，从05年1月至07年9月，月成交面积几乎都在10000平方米以上，高峰期时月成交面积达70000平方米。成交面积的迅速下滑是否意味着写字楼市场拐点已然显现，对此笔者不以为然。

数据来源：深圳国土资源与房产管理局。

此次市场的低迷仅是市场疯狂过后的一次盘整。在大量外资涌入、投资需求旺盛的大背景下，深圳写字楼市场经历了07年上半年的疯狂。然疯狂过后，楼市限外，政府控制房贷，写字楼市场也顺势降温。这并不意味着市场拐点到来，因为拐点的一个重要特征是市场价格大幅下降，市场信心委靡。而从美联统计数据来看，市场价格并未出现大幅跳水，整体价格保持相对稳定。例如，一手在售的财富广场售价36000元/平方米，海岸大厦西座售29000元/平方米左右，相比去年高峰期价格相当；而二手市场与一手市场类似，尤其是甲级写字楼市场。这可从美联写字楼蓝筹指数可以看出，5月份蓝筹指数显示为152，去年高峰期指数在160左右，整体下降幅度并不大。而总部经济、深港一体化等利好因素亦成为市场信心的有力支撑。从以上分析可以看出，目前深圳写字楼市场正处于疯狂过后的盘整阶段，是对过去狂热的写字楼市场的一个缓冲。

诚然，目前的观望气氛对市场成交影响深远，而市场新增供应量不足亦是导致目前市场成交低迷不可忽视的一个重要因素。

比较写字楼供应走势图（图2）与写字楼成交走势图（图1）可以发现，两者有着惊人的相似之处，一个供应高峰往往对应一次成交的活跃期，而低迷的市场成交也与市场供给有着密切的联系。从下图可以看到，07年第一季度至今，市场新增供给一直维持低位，近一年半时间，新推办公面积仅十万平方米左右，这与05年的四十万平方米及06年的三十万平方米的供给相比都相去甚远。持续的供应低潮使得目前的可售项目有限，制约了投资的选择范围，自然会影响到成交量。

美联物业市场研究部

自1978年改革开放至今，中国经济发展呈现出加速发展的良好势头，GDP增长率一直高位运行，其中有16年保持着两位数的增长，有19年的增长率大于9%，而大于8%的增长率更是高达23个年头。作为一国或地区经济发展风向标的写字楼市场亦获得长足的发展，然而分析写字楼市场走势的方法大多是以区域为界进行简单平均，由于写字楼的差异性（包括区域、档次、软硬设施等）的存在，使这种方法无法真实再现写字楼的走势，亦无法更好体现社会经济的发展。美联物业唯一一家拥有两家上市公司的物业代理公司，多年前就在香港推出美联物业指数，为各类购房者提供物业购买参考，深受市场欢迎。美联物业深圳分公司亦在成交之初，就着手设计一套能够更好反映房地产市场走势的指数系统，终于取得了阶段性成果，曾于2007年5月推出美联物业住宅蓝筹指数（深圳），现在美联物业深圳分公司又将于6月20日在其总部推出美联物业写字楼蓝筹指数（深圳）。美联物业写字楼蓝筹指数打破区域限制，以深圳写字楼市场成交活跃的、典型的甲级写字楼为样本，统计分析其走势，从而引导投资者行为。

企业传讯部  刘佳

6月4日，主题为“团结 凝聚 规范”的美联物业6月全民大会在深圳会堂召开，美联集团执行董事兼中国部行政总裁郭应龙先生亲临会场激励各同事，并指出美联今年下半年的发展方向——区域互动，跨区合作，积极转介!

    郭董就5月下旬考察台湾项目之行与各同事进行了经验分享，郭董表示，美联物业一手、二手、工商铺现已成三足鼎立之势，在目前市况下，要把企业做大、做强、做稳，每位员工都需要改变自己的陋习，改变以前一成不变的做事方法！有激情、有创劲、有准备、机会只会留给有准备的人！

    深圳区总经理王书权先生对5月业绩做了总结，他对深圳地产市场和美联物业前景充满信心，王总表示，市场其实没有好坏之分，关键看自己的心态和信念，我们不能改变已有的市场，但我们可以改变自己去适应市场，团结和凝聚是美联物业一贯的氛围，他希望大家继续保持，为公司的日趋规范献策献力！

此外，新上任的深圳区营业部三级市场总经理江少杰先生以及深圳区项目部总经理李志仁先生分别做了精彩发言，江总和李总均是行业内的专业精英，追求卓越并成绩斐然。会上，他们不断为大家大气，并就各自的成功经验与大家进行分享，以各自的亲生经历激励在场同事把握机会，坚持到最后的胜利。他们表示要尽自己的所能为美联的发展注入新的元素！

美联物业深圳企业传讯部  刘佳

 

美联物业除了关注千里之外的灾区同胞之外，家中受灾的美联员工也得到了美联大家庭的特别关爱。继5月20日为地震灾区同胞一次性捐助善款118631.6元人民币后，美联物业又再次为公司内部家中受灾员工筹得善款22812元，助他们踏上回乡探望之路。

据悉，地震发生后，灾情牵动着每一个美联员工的心，特别是家在四川的同事，对家乡情况和亲人安危的担忧让他们倍受煎熬。美联物业特别慰问了家中受灾的员工，对他们进行心理安慰，了解他们的实际需要，并积极发动公司员工义捐。为方便家乡受灾员工返乡探望，公司特为有返乡探望需求的同事提供了长达15日的带薪假期以及往返的交通费补助，让他们能够安心踏上回乡之路。