2012年土地市场预测——保障为先  商业受捧

美联物业全国研究中心

美联物业全国研究中心认为：在2011年房地产调控的大背景下，全国土地出让金额同比大幅下跌，尤其是一线城市，而商业地块却异军突起，备受开发商追逐。预计2012年土地市场将是价格底部，开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业＋住宅的综合型地块。

土地成交低迷

受房地产市场调控的影响，2011年全国土地成交冷清。根据美联物业全国研究中心统计显示：2011年四大一线城市除了深圳土地出让金额出现上涨外，其他三大城市均出现下跌，跌幅超三成。其中深圳土地出让金额191.81亿元，同比上涨23.51%，北京、上海、广州出让金额分别为1055.14亿元、994.71亿元、307.36亿元，同比分别下跌35.76%、35.91%、21.80%（如图1）。

土地出让金额的大幅下跌，主要是开发商自身的资金相对比较紧张，在拿地方面变得更加谨慎。如11月份广州国土局推出南站32幅地块中，仅有2宗成交。究其原因，主要受以下几方面影响：

第一、受房地产市场调控政策的影响，去年新房销售不畅，导致开发商回款资金困难。去年四大一线城市新房成交量同比均出现下跌。其中北京跌幅最大，为31.15%;上海、广州、深圳分别下跌13.81%、16.88%、13.22%;

第二、融资渠道被堵。去年央行六次上调存款准备金率，使银行可用于房地产贷款的资金骤减;房地产信托、房地产公司的再融资和上市融资门槛均提高，使开发商的融资渠道相对不畅;

第三、贷款成本支出增大。去年央行三次加息，五年期贷款利率为7.05%。如贷款10亿元，每月的利息就高达587.5万元，与三次加息前相比，每月多付利息84.17万元。

居住用房  保障为先

“十二五”期间，全国计划要建设保障性住房3600万套，而作为“十二五”开年的2011，全年计划开工建设保障性住房1000万套，这也使得地方政府在居住用地的出让方面，更会偏重保障性住房用地的出让，以保证能够完成保障性住房开工任务。如2011年深圳居住用地（包括保障性住房用地）的出让面积为56.65万m2，其中保障房出让面积占79.19%，与2010年保障性住房土地出让面积相比，大幅上涨三倍多。今年出让的7宗保障性住房用地（含南山一块综合用地）全部建成之后，将在未来两三年内向市场提供约108万平方米的保障性住房，相当于深圳2011年新建商品房供应量的四分之一左右，未来在住宅新增供应中所占比重也将逐渐加大。

商业地块成交火热

2011年纯住宅用地类的成交相对往年冷清，开发商在拿住宅用地更谨慎，但商业用地却异军突起，与2010年土地出让金额相比，出现明显的上涨，尤其在四大一线城市。根据美联物业全国研究中心统计显示：2011年除了上海商业用地出让金额下跌外，其他三个城市均同比均出现上涨。其中广州涨幅最大，为34.68%;北京、深圳分别上涨17.52%、16.77%。二线城市中杭州同比上涨5.54%、重庆下跌15.37%（如图2）。

商业土地受捧，主要是因为2011年政府加大力度调控住宅用房的投机投资行为，而针对商业地产方面的调控政策相对较少，这让开发商在拿地方面有所偏移;另外一方面，去年全国新增商品房销售均出现回落，若调控不放松，2012年全国新房销售不容乐观，促使开发商在原来的基础上寻求改变。如某房企，年内首次涉及社区＋商业模式的地产开发，在深圳就取得不错的销售效果。

未来预测

由于2012年房地产调控不放松，开发商的资金依然不容乐观，因此我们预计2012年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供应，同时商业地块所占比例逐步提高。开发商在拿地方面依然保持谨慎的态度，商业地块或商业＋住宅的综合地块更适合开发商的胃口。