房地产调控尚未见底

美联物业全国研究中心

美联物业全国研究中心认为：今年房地产调控大政策基本已出尽，但楼价降幅尚未见底，致使成交量低迷。预计明年国家将有针对性的对房地产调控政策进行微调，楼价调整将在第二季度趋于稳定，届时刚需带动成交量反弹。

资金压力加速开发商降价推盘 

经过近一年房地产市场的调控，大部分开发商资金压力逐渐加大。据美联物业全国研究中心监测，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。而到2011年第三季度四大房企万科、保利地产、招商地产、金地集团的负债率依然处于高位，分别为78.97%、80.74%、66.95%、74.86%。由此可见目前开发商的资金链相对比较紧张，加上年底冲刺销售目标和回笼资金的需要，将使开发商加速推盘，以解燃眉之急。

开发商的心态调整在深圳市场也表现得淋漓尽致。进入11月，深圳全市一手住宅供应量迎来全年的第三高峰，供应一手住宅3589套，与10月份相比上涨21.58%。而在价格方面，其降价范围、幅度正在慢慢扩大，据美联物业全国研究中心对目前在售91个一手楼盘监测显示：截止至2011年11月29日，超过8成的一手楼盘有购房优惠，与9月份相比上涨了2成多;优惠幅度相较之前的97折-99折，也增加了4-5个百分点，为92折—95折之间。由此可以看出，开发商正在逐步加大推盘力度和降价促销，以改变目前成交低迷的现状。无奈市场购房者不给力，一方面是开发商目前的降价尚未达到购房者的心理价位，双方处于博弈之中;第二，房地产调控依然不放松，购房者短期内看空后市;第三，申请按揭贷款难、贷款利率高。目前5年期以上的贷款利率为7.05%，大部分银行在此基础上调20%-30%，甚至个别银行已停房贷。

成交低迷 个盘销售一般

开发商推盘力度、降价幅度在逐步加大，但全市成交量依然处于低位。截止至2011年11月29日，全市一手住宅成交1410套，创下了自2010年5月份以来月度成交量的最低点，与9月份相比下降了10%;成交价格为20172元/M2，环比小幅上涨5.51%。可见目前一手住宅成交低迷主要是价格尚未达到购房者的预期，双方处于博弈。

从热点个盘销售情况来看，大房企、楼盘位置佳更受购房者青睐，相对而言小房企、位置一般则销售一般。如9月份同时入市的万科金域缇香花园和龙华花半里，目前销售率分别为97.65%和17.18%，其中花半里项目的售价更是一降再降，从开盘价18600元/M2，降到目前的12000元/M2左右，降幅为35.48%，却得不到市场的认可（如表1）。

第二，中小户型依然占据主要市场。从图表1可以看出，中小户型为主的楼盘销售率大部分超过15%以上，甚至个别超过九成。如金地塞拉维花园，目前销售率仅为10.37%，而公园里花园销售率则超过五成。

后市走势预测

经过近一年的楼市调控，一手住宅房价已开始慢慢出现松动，但是我们认为尚未到底。预计明年二季度，一手住宅楼价调整将趋于阶段性稳定，届时成交量迎来反弹。

第一，降价并未进入实质性阶段。目前开发商降价只是涉及到个别房源，并未针对整个楼盘项目。11月份深圳一手住宅成交均价为20172元/M2，环比上涨5.51%，与去年同期相比上涨11.69%;

第二，由于目前中小型企业贷款难，甚至有些企业因资金链断裂而倒闭。如温州在一个月之内就有超过20多个企业老板跑路。为了解决此困境，国家可能会放松信贷政策，而房地产将会因此搭上便车;

第三，经过买卖双方的博弈，房价将会慢慢趋于稳定，预计在明年第二季度，届时刚需的积累将带动成交量的反弹。