探讨六个业主自治的问题

“共有财产”不是“公有财产”

业主的共有财产不是公有财产，而是业主私有财产的一部分，换句话说小区的共有财产是由每个业主的私有财产中与其它业主共用部分组成。基于这个基础，才有区分的问题，才有共同管理的问题。认清这一点，才能真正理解物业管理的真正内涵，一系列问题就比较容易找到正确答案，比如：为什么说业主才是物业管理的主人，为什么说不能用行政干预的手法解决业主自治的纠纷。

“业主代表大会”不同与“人民代表大会”

由于业主集体授权也好，由业主大会授权也好，授权业主代表或业主代表大会代行权力是不能排斥业主个人不委派代表表达对共有财产意见的，法定需要业主共同决定的事情，业主代表大会也好、业委会也好，不管得到过什么样的授权都要接受不委派代表、不授权业委会的单个业主直接发表意见和参加表决，这是对私有财产保护法定的权力，任何人不能以影响办事效率或所谓的社会分工加以剥夺，不能用“ 你一票不影响结果”为由而拒绝任何业主直接参与投票。

 “不反对视为同意” 问题

不少人反对这种讲法。说这是伪民主，其实有这种想法的人还是没考虑清楚小区自治是解决私有财产问题，和我们平常说的那个解决公共关系的民主没有关系，举个简单例子，四个人共同买了一件东西，三个人没去报案，一个人去报了案，警察通常是受理的，他不会说你只代表四分之一，其它人没表态支持你报案，所以而予不受理，除非那三个人找警察提出反对，说东西不是被偷的，是我们自己送的，在这种情况下警察才会告诉报案人，你的案子不能受理，要由你们自己协商解决，实在无法调解也只能去找法院了。

在小区自治问题上，“不反对视为同意”的前提是必须给不反对者一个公认合理的能让其发表意见的时间和机会，必须允许“不反对视为同意”的不反对者随时可以站出来反对，这两点才是小区自治活动“民主”的体现。

这同样是一个人人都有保护自己私有财产的权力问题，任何人都有放弃对自己财产保护的权力，但他绝不能因为自己放弃权力而不让别人行使权力。香港是世界公认的民主法制比较完善的地区，政府就敢于定出在特殊情况特定条件下5％的业主可以代100％业主做出维护共有财产决定的法律。

小区自治和居委会融合的问题

居委会是中国特色，居委会起源于当年我国公有制为主的管理，随着房屋私有化进程的发展，业主大会和居委会融合有可能会是一种趋势，至少会你中有我，我中有你，热心小区业主自治工作的业主可以考虑积极参选本社区居委会。上地西里业主自治规章和过去政府部门提供的范本有很大不同而能顺利得到政府同意备案非常能说明这种融合对业主自治工作的好处。

业主大会成立和备案问题

业主大会自成立和选举的业委会是否合法不因政府是否发出备案同意书而决定，而是取决于成立和选举过程有无违反法律限制性条款，没有违反的政府不应用行政手法干预，当然政府也不会因同意备案替业主的选择承担责任，正常的做法应该是民不举官不纠。业委会自业主大会选出之日起即可开展工作，虽然做到这一点，现实仍然还比较难，但这取决于业主自己的坚持和努力，当年某小区业委会（当年叫管委会）就是在区小区办一直拒绝同意（当年是批准）和无任何报酬的情况下坚持开展工作，最终物业公司也不得不同意与其签定合同，同意将管理费从5块8毛多（公司户8块多）降低到3块1毛多（含每月分摊的公共维修基金，因为当年未有一次性缴纳）。

业委会监督问题

每一位出于公心为小区服务的积极分子都应从一开始就主张小区自己管理的制定建设，包括设立一个监管自己的制度。这不是喜欢不喜欢婆婆的问题，就是组织小区业主再难也要去做，没有一个好的制度，将来受害人很可能是自己，如果你今天为了工作方便拒绝别人监管，明天别人就会用你留下的规矩拒绝你的监管。随着政府越来越尊重业主合法权利，这个问题就越来越迫切。各小区可根据自己小区的具体情况和实现的可能考虑建立业委会监管机制，比如业主代表大会这种更方便召集的方式。