殷先生不久前购买了一套现房，并开始办理公积金贷款。殷先生认为，公积金贷款审查很严，如果能办理下来，说明房子的权属没有问题。但殷先生的公积金贷款至今也没能办理下来。眼看着现成的房子不能住，殷先生颇为郁闷：别人买的期房都快收楼了，我却还拿不到钥匙入住，公积金贷款为什么如此之难？症结到底在哪里呢？ 　 现房公积金办贷款时间咋就这么长？ 《北京晨报》记者 莫春 　　一、产权证掐住现房贷款瓶颈 其实像殷先生的这种情况在公积金办理中比较普遍，由于房产证问题，甚至常常出现半年、一年乃至两年都办不下来贷款的情况。 　　在商品房买卖中，所谓期房，即指购房者在按规定交付定金或首期付款时，所购房屋还不存在或正在建设之中，开发商的售房行为是一种预售行为。而在期房变现后，过了交房日期，即称之为现房。 　　北京市住房资金管理中心规定：对以商品房现房抵押的个人贷款，必须在办理抵押登记后拨款。而办理抵押登记需要房产证。 　　一方面，开发商或者不愿意在购房人未办完按揭贷款，也就是购房全款没有打到开发商的账户里之前，为购房人办理小产权证；或者因为规划、土地审批等原因在较短时间内办不下来房产证；但另一方面，没有房产证，购房人无法进行抵押登记和按揭贷款，开发商就拿不到全款。两者之间的矛盾成为现房贷款瓶颈。 “房产买卖是产权交易，不能认为房子摆在那儿就没问题”，北京一评估公司的评估经理对记者说，现房公积金贷款时间长的症结出在房产证上。 　　二、现房、期房实行不同贷款制度 由于期房实行的是预售许可制度，而现房却不需销售许可备案。业内人士解释说，主要原因是银行为了保障自己的抵押权益，对于现房公积金贷款需要抵押贷款登记后才能放款。 　　期房预售首先要取得《商品房销售许可证》，合同签订后还要在规定时间内到房地产管理部门进行预售登记，整个过程受到管理部门的严格监控，这些措施保障了开发项目的合法性和交易的合法性。根据已进行预售登记的《商品房买卖合同》，在符合对期房抵押的法律规定前提下，银行的抵押权益是有保障的。 期房公积金贷款只要申请评估、评估中心出具评估报告后，银行就可以发放贷款了。相对于现房申请公积金贷款而言，期房公积金贷款的办理时间短，手续要简便得多。 　　然而现房却没有销售许可备案，银行仅仅根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》不能判定土地和房产在销售之前是否被抵押，以及是否存在“一房二卖”的情况，因此也不能确保能否取得抵押权。 　　三、公积金贷款比商贷还难 　　在实际操作中，现房公积金贷款通常比商业贷款还难。因为一般情况下，发放商业贷款的银行同时也是开发商资金往来账户的开户行，并被要求建立资金监管账户，也就是说银行可以就此控制贷款的风险。 　　相比之下，公积金贷款是委托银行放款，公积金中心缺乏监控资金力度，委托放款要在对房产进行评估和抵押登记后进行，这些都增加了手续，拉长了时间。 　　四、贷款手续何时才能缩短？ 据介绍，目前北京市个人按揭（公积金）贷款中，现房的比例约占１０％，房屋类型主要是尾房和纯粹的现房项目。如何简化现房个人贷款的手续，成为购房者关心的问题。 　　有的公积金办理中介机构在办理过程中采取通过变通方式，将曾到房地产主管部门办理销售许可证的期房尾房，也即现在的现房，按期房手续来办理，以简化办理手续，缩短办理时间。但对销售许可证已经到期并不再续期的现房项目仍毫无办法。 　　另外，中介担保模式的出现让购房者看到一线曙光。北京市住房贷款担保中心的一位工作人员告诉记者，为了帮助公积金贷款申请人解决现房贷款难的问题，他们设计了这样的程序：开发商与担保中心签订协议，由担保中心为贷款提供连带责任担保，使得贷款发放时间可以提前到购房人签订《房地产卖契》后，贷款申办时间一般为１至２个月。 　　“这和期房公积金贷款时间差不多了”这位人士说，但这需要每个项目与该中心签订协议。 　　 　　相关链接 ●购买现房客户申请公积金贷款评估步骤： 　　１．客户带评估通知单、商品房买卖合同、身份证件进行评估。 　　２．对于不再做预售登记的现房，出具《抵押物初审意见书》。 　　３．客户带《抵押物初审意见书》到申请贷款的资金中心开具《贷款承诺书》。 　　４．客户带《贷款承诺书》商请开发商办理个人《房屋所有权证》。 　　５．客户凭《房屋所有权证》到评估机构换领正式评估报告。 　　６．抵押登记后，资金中心发放贷款。 　　注：１．仍进行预售登记的现房按期房手续办理。 　　２．如项目开发商与北京住房贷款担保中心签订协议的项目，将会根据协议的具体情况确定放款的时间。 ●期房公积金贷款的步骤是： １．申请评估； ２．评估中心出具评估报告； ３．银行发放贷款。 　　●特别提示： 　　购买现房的公积金贷款人在采用北京住房贷款担保中心担保的方式时，要提前查询所要购买的商品房项目是否已经和该中心签订了相关协议。