刘宏诚的博客：
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| 刘宏诚，北京经济学院毕业，中国开放改革后在北京最早购买商品房的人之一，由于其对金融和法律的兴趣，利用业余时间对房地产和物业管理进行了较深入的研究，在去美日、欧等三十多个国家时，也特别留意过当地房地产市场发展情况。 刘宏诚在1995年就提出了北京商品房小区应该成立业主委员会的主张，1998年和自己小区的业主一起成立的得到政府认可、由业主自己选举产生的业主委员会是北京最早一批业主委员会中的一个。刘宏诚和自己小区业主一起经过努力，率先突破了北京业主委员会改选和修改业主公约要经过小区办批准的限制，成功地将业主委员会改选和公约修改在政府进行了备案，并率先在北京实现了业主委员会对小区维修基金的掌控，没有业主委员会主任的签字，物业管理公司无法动用小区在银行中的维修基金的帐户，在大修工程中，业主委员会通过招标为业主节约了数百万维修基金。 刘宏诚对北京市的物业管理工作率先提出过很多积极建议，禁止发展商和物业公司代收公共维修基金和将发展商在小区中的投票权限制在20％以内等建议已在北京市主管部门文件中体现。刘宏诚在北京率先提出了“居委会、业主委员会、物业公司三合一”进行物业管理的新模式。刘宏诚率先提出的物业管理不应是单一的物业管理公司管理、小区通过决议不一定都要50％业主投赞成票才能决议等多项建议已被国务院《物业管理条例》所采纳。 刘宏诚对房地产市场发展也有自己独特的看法，1999年初就写信提醒政府，如果不及时改变对房地产商保护政策的倾斜，随着买房人人群构成的改变，房地产商和业主的经济纠纷一定会演变成社会的不稳定因素，甚至会演变成老百姓对政府的不满。在北京房地产价格一片喊涨声中，批评一些媒体不负责任地误导百姓，指出北京的总体房价并没有上涨，在北京申奥成功当天，发文给媒体指出北京商品房除了降价别无选择，并预测了政府将采用控制土地价格、减低税收的方法维护房地产市场的健康发展。刘宏诚率先公开指出契税收取的时间应从产权过户时计算，而不应从签订购房合同时计算，对政府主管部门一些做法进行公开质疑在北京房地产媒体报道中也可以说是最早的。 刘宏诚虽然是业余研究，但由于其发表的观点独特，文章几乎被北京所有有房地产报道的报纸采用过，并被数十家网站和外地报纸转载，多次接受《新华社》、《中央电视台》、《北京电视台》、《新浪网》及十几家报社记者采访，多家房地产专业杂志曾邀请其开辟专栏。并从媒介得到了“物业管理专家”、“房地产评论专家”、“置业专家”等各种头衔，并被《北京青年报》称为2001年地产“新闻人物”，对于新闻媒介的各种册封，刘宏诚一笑了之，他说：“我只是一个普普通通的买房人，我的目的是希望新闻媒介能反映买房人的呼声，至于媒介称呼我什么或其他人议论我什么，我都无所谓，只要我的文章能被发表，让多一个买房人少受骗，就是我的最大满足。” |
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感受名人的魅力！
物业公司 VS 黑社会 如果有人问“你听说过黑社会收保护费的事情吗？”很多人会说“听说过！”即使没听过现实社会中的，也看过港台片中演的。但如果有人问“你听过黑社会因没收到保护费把拒绝缴纳保护费的人告上法庭的吗？”大概摇头的人会多一些，为什么？因为大家对此问题的是非比较清楚，黑社会不会笨到去自投罗网。 可是现今社会里，却有这样的组织可以没有依据强迫别人接受它的“服务”，对于拒绝的人，武的，把你打得头破血流，甚至打瞎你的眼睛；文的，把你告上法庭。如果要问谁有这么大胆，那就是物业公司。为什么物业公司可以这样无法无天，原因就是大家对此缺少一个比较一致的认识，这样的物业公司有时还会得到庇护。 文章到此，相信早有看的人沉不住气地大喊：“你有没有搞错，把物业公司和黑社会比较。”笔者的答复是：“请你先别急，本文所说的物业公司专指那些没有合同强迫业主交费的公司。对于那些依合同进行管理和收费的物业公司，你们不必对号入座，我不仅不想中伤你们，而且要感谢你们为业主付出的辛勤劳动。我今天这样比，就是希望社会能尽快清洁你们队伍中的垃圾，早日还你们的清白。” 笔者将那些没有合同就强迫业主依他们自定标准交费的物业公司和黑社会相比对不对，大家可以自己分析。 那些不是依据合同收费的物业公司向业主要钱的理由是什么？他们的理由无非只有一个：“我给你服务了，你就要给钱。” 黑社会收保护费的理由是什么？他们的理由是：“我保护了你们，你们就要交钱。” 物业公司说：“我们是为了全体业主的利益，你不给钱，就是侵犯了交费业主的利益。”如果这种理由也能成立的话，黑社会也会说：“我们是为了一条街的商家安全，你不给钱，就是侵犯了交保护费人的利益，加重了交费商家的负担。” 反对我的人一定会说：“黑社会和物业公司目的不同，黑社会是为了自己的利益，物业公司是为了业主的利益。”我的回答是：“他们的目的是一样的，都是为了自己的利益，人们现在的看法不同，原因不过是因名字不同而已，现实中有的物业公司其实比有的黑社会还不如，有的黑社会收了钱还知道为交保护费的人玩命，有的物业公司却只知道收钱不知道干事。” 事实服务就要付费是有前提的 我曾在3年前曾举过一个例子说明不是什么样的事实服务都要付费，那就是我们看到的有人在大街上不管车主同意不同意就给车主擦车，然后伸手找车主要钱，车主不付钱，一般人都不会反对。 反对我的人也举过一个例子，那就是坐公共汽车，上了车发现票价贵了，如果不给钱，同意的人不会太多。 这两个例子都在说事实服务后给不给钱的事，为什么看似相同的事会有不同的结果呢？问题就出在“看似相同”，但其实不同上，他们的不同点就在于擦车例子中，要给钱的人是被动的，坐车例子中，要给钱的人是主动的。 我现在把上面的例子重新讲一下，大家可以自己回答该不该给钱。 有个车主没谈好价钱就让擦车的人擦车，等车擦完，擦车的人向车主要钱。 有辆汽车，未经走路的人同意硬把他拉上车，这个人下车就是不给钱。 通过以上分析，我们不难看出事实服务就应付费是有前提的，这个前提是付费的人主动接受了服务，付费人的主动是关键，而要求别人给钱的人是否付出并不是关键。 曾经事实接受不表示永远要接受 有的物业公司经常以业主在办理入住的时候交纳了物业费，主张业主已事实接受了他们的服务，但他们忘记了在法律上事实接受了仍然可以随时撤消，这种撤消可以用书面形式，也可用实际行动，并且无需任何理由。业主不交物业费就是用行动表达了事实撤消。 物业公司事实接受了业主“欠”费 前面说了，业主不交物业费，实际就已事实表明了不接受物业公司的服务，在这种情况下，物业公司应该主动采取措施避免自己的损失扩大，如果它愿意继续提供服务，说明的不是业主继续事实接受他们的服务，而是他们事实接受了业主的“欠”费，事实表示自己愿意免费提供服务。否则，那些到处诉苦的物业公司干什么赶都赶不走，不知有谁见到业主拿刀拿枪逼着物业公司进行服务了。 正确理解《民法通则》第九十三条 “没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”这条法律条文经常成为物业公司或替物业公司没有合同情况下收费进行辩解的挡将牌，但是这一条不是可以乱用的。 举个简单的利益，有一个人掉到河里一个钱包，掉钱包的人没有说话，旁边有个人奋不顾身跳到河里去捞钱包，钱包捞上来了，捞钱包的人因此生病住院，或者钱包没捞上来人却淹死了，捞钱包的人或家属要求掉钱包的人赔医药费或丧葬费，掉钱包的人不肯赔，法官会怎么判无需我往下赘述。 这个例子告诉我们，雷锋谁想做都可以做，但为了挣钱去主动服务不一定会有人给你钱的，不然，农村的盲流都可以跑到小区里擦玻璃了。不是我话说得难听，没有从事物业服务工作资格，没有合同依据而跑到人家小区干活的和大街上提个桶擦车的性质上并没有什么区别。 不要被骗人的鬼话所骗倒 我们经常可以听到一种论点：物业公司的收费不合理业主可以向政府行政主管部门申诉投诉，向法院起诉，而不能采用拒交物业费的方式。这种说法听起来好像他们的法制观念多么强，但其实这些人可怜得连法律基本常识都不懂，对合法来进行管理的物业公司的收费不合理，业主当然可以向政府行政主管部门投诉，也可以向法院起诉，如果来进行管理的物业公司根本就没有合同、根本就是非法的，业主用得着主动去投诉、去起诉吗？如果你家不需要人擦玻璃，有人天天来擦，你是不付费呢？还是先给钱，然后再投诉、再到法院去要回钱呢？更何况法律规定当事人在知道会有损失时要先防止损失扩大，即使合法的物业公司进行管理，如果乱收费业主也有权先拒交！ 我们还会经常听到一种论点，那就是你不是法官，不能根据自己判断来决定自己的行动，好像一个人做什么只有等法官判决了才能去做。持这种观点的人看似遵纪守法，实际上另有目的。我们不妨试问一下：如果有人拿刀杀你，你是先让他杀了然后等法官判他有罪呢？还是先进行防卫，哪怕是误伤对方法官最后可能不认可你是正当防卫呢？ 笔者必须告诉大家，每个人都要对自己的选择负责，而不要指望政府、法官对你负责。给没有合同的物业公司交费，就如同购买没有预售许可证的房子一样，是要为自己的选择买单的，这才是真正法律意义上的事实接受，你不能证明有人拿刀拿枪逼着你交钱，是没有人帮你追讨损失的。 是侵犯全体业主的利益还是侵犯物业公司的利益 对业主不交物业费问题上我们听到最多的一句话恐怕就是“个人不交物业费侵犯了全体业主利益。”这句话我也说过，而且可能在北京是最早公开说的。但笔者今天要和大家说的是说这句话要有前提，不是什么人在什么场合都可以用的。比如物业公司在起诉业主时就不应该说，为什么？因为物业公司如果以此起诉业主，法院根本就不应受理。物业公司不是检察院，没有全体业主的委托，有什么资格为此理由去起诉业主呢？物业公司能起诉业主并能被法院受理的理由只有一个，那就是业主不交物业费侵害了它自己的利益。想为物业公司粉饰的人请别忘了在民事纠纷中只有当事人才能主张权利。 笔者说“个人不交物业费侵犯了全体业主利益”要有前提的，这个前提就是看要交的费是不是业主共同商定的。如果不是，即使业主说这句话也欠妥，因为你并没有替没交费的业主交费，也没因别的业主不交费而多交费，即使多交了那也是你自己愿意。那些不交费事实享受服务的并没有占交费业主的便宜，而是物业公司自己愿意免费服务。 |
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