购房贷款属于商业行为，买房人要取得贷款，就要遵守买房人选择的贷款银行规定，除了要付贷款利息外，还要承担一些其它费用。除公积金贷款评估费和抵押登记费外，政府没有规定。 个人住房贷款究竟要花多少费用，首先要搞清三个方面的问题： 1．个人住房贷款费用＝评估费＋律师费或公证费＋抵押登记费＋保险费，除抵押登记费外，其它费用并不固定。 2．个人住房贷款分为三种形式：公积金贷款，商业贷款，组合贷款。 3．个人住房贷款有四种担保形式： ①财产抵押担保； ②财产质押担保； ③连带责任保证担保； ④财产抵押加连带责任保证担保。 买房人贷款究竟要负担多少费用，直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。 评估费 公积金贷款： 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估，北京市物价局1996年和1997年两次发文，要求执行国家计委、建设部制定的收费标准：总房款为100万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100万元以上 － 1000万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300元。可是北京市住房资金管理中心却在1997年6月发文指定公积金贷款评估由北京康正房地产评估事务所独家承办，并自行制定了一个收费标准，即目前仍被误传的总房款为20（含）万元以下的收1500元；总房款为20万－50万元的收2500元；总房款为50万元以上的收3500元。这个标准对购买70万以下和100万以上房屋的买房人明显不利。这种错误收费，北京市住房资金管理中心在2000年8月虽然做了纠正，但由于目前北京公积金贷款评估仍是一家垄断，国家关于评估费可下浮20％的规定，由于没有竞争，买房人仍然无法受惠。 所购房屋为经济适用房不需要评估，经办机构认为需要的除外。 所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估，但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件（或确权证明）。 商业贷款： 建设银行规定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500元计收。 工商银行规定：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。 农业银行规定：二手房的评估费按4‰收取。 组合贷款：同公积金贷款。 律师费或公证费 办理公积金贷款时不需支付律师费； 办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费或公证费，每单最低额度为100元； 办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分收。 二手房贷款需要办理公证，每件200元左右。 抵押登记费 抵押登记部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）会收取抵押登记费，收费标准为0.30元／建筑平方米。 买房贷款人在取得房产证后才能办理抵押登记。 保险费 保险费是贷款费用中最贵的，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险（又叫房屋险）及贷款信用保险（又叫人身险），并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息，保险费用由买房贷款人承担，抵押期间保险单由贷款银行保管，在借款合同执行期间，买房贷款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保险费仍由买房贷款人承担。但买房贷款人并不是在贷款时一律要购买房屋险和人身险。 公积金贷款： 按国务院1999年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”，买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，是可以不购买保险的。 按北京市住房资金管理中心1999年10月发布的[99]京房资中心计字第119号文规定买房人采用公积金贷款仍要购买人身险，虽然这个文件同时规定了在抵押登记办理完成或贷款还清之后的人身保险费，保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续，即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费，但对北京目前从期房到领产权证这个不短的时间内要求买房人替住房公积金管理中心承担贷款信用风险是否合理？值得商榷！ 北京市2000年5月房屋险已改为自愿购买（经办机构认为必须的除外）。 商业贷款： 采用财产抵押担保的：须购买房屋综合险（房屋险＋人身险），因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险。 采用财产抵押加连带责任保证担保的：须购买房屋险。 采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。 组合贷款： 保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。 贷款留意 买房人贷款时需要留意的是：如果选用财产抵押加连带责任保证担保的，买房时可以节省一项人身险的保费，但是一旦买房人失去还贷能力，剩余部分虽然由提供连带责任保证的第三者偿还，房屋产权也会同时归提供连带责任保证的第三者，买房人需和提供连带责任保证的第三者处理余下的债务；如果只选用财产抵押担保，买房人虽须多承担一项人身险的保费，但在买房人失去还贷能力时，剩余部分由保险公司负责偿还，房屋产权直接归买房人。 买房人贷款时还需注意的是：如果买房人不是希望房地产商提供连带责任保证担保，办理贷款不一定非要委托房地产商或房地产商指定的中介代办，买房人是可以自己办的。各个商业银行为争取贷款客户，经常会采取优惠措施降低贷款费用，如免收或减半收取律师费（或公证费）、评估费。而住房保险费率的高低属于保险公司自己的业务范围，随着商业银行经办个人住房贷款规模的扩大，保险公司为了竞争，会根据住房保险出险概率的大小，降低房贷的投保额度或在住房保险中赠送相当于投保房价不同百分比的同期限的家庭财产保险。买房人如果能够不辞辛苦，货比三家，肯定能够减少房屋贷款的额外支出。 【小常识】 个人住房公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，所以又叫政策性委托贷款，指已缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 个人住房商业性贷款：是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 个人住房组合贷款：凡符合个人住房商业性贷款条件的买房贷款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即买房贷款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 财产抵押担保：买房贷款人或第三人提供的、经贷款行认可的、能够进行抵押登记的买房贷款人所购房屋或其他符合法律规定的财产作为抵押的担保。买房贷款人以所购住房作为贷款抵押的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 财产质押担保：买房贷款人或第三人提供的，贷款行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利的担保，包括1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存单等。 连带责任保证担保：法人、其他经济组织（例如：买房贷款人所在的单位或所购房屋的房地产商）或自然人（买房贷款人的亲属或朋友）为买房贷款人提供的担保。担保人为法人或其它经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的，必须有稳定的经济来源，具有足够代偿贷款本息的能力，并在贷款行存有一定数额的保证金。 抵押物财产保险：由于买房贷款人多数是用贷款买的房屋作为抵押物，所以又被人们称为房屋险，它是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还。 抵押住房投保的房屋险费（P）＝保险金额（S）×年费率（L）×换算现值系数（F） 换算现值系数（F）的计算公式为：F＝（1－Vn）／（i×V），其中：i为年利率，V为1／（1＋i），n为保险期限年数 保险金额（S）不能低于贷款本息，由于保险期限较长，利息因素会导致保险费在不同年度内的价值出现差异。 贷款信用保险：是为防范买房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险而设的险种，所以又被人们称为人身险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。 人身险费＝保险金额×（主险保险费率＋失业保险） 刊登于8月21日《北京日报》