相信大家这两天都看到了晨报上那个所谓的重庆楼盘批判的文章，那位仁兄也很不客气的称自己为什么深喉，他的那篇文章我是前前后后仔仔细细看完了的，作为一个地产人，看完了我只得出几个结论：

1、该仁兄没做过开发；
2、该仁兄极其不了解重庆的购买力；
3、该仁兄喜欢瞎扯。

别的不说，其实这位仁兄扯东扯西无非是说重庆的楼盘差了，比不上什么上海广州之类的城市了。这肯定是废话，做地产的人都知道。

还有就是重庆的房价涨了，品质应该向上海广州看齐了（我以为也是废话，在房价不向这些城市看齐的基础上谈品质看齐，此人脑袋有问题）。

先不说重庆的房价到底高不高，我先来算算一个中档楼盘的简单成本。

一中档楼盘，占地100亩，容积率为3，建筑形态为高层

土地费用——主城区内土地均价暂且按100万/亩算吧（这个数在主城区内应该是有较高参考性的），那么按土地100亩算，则土地费用为1亿元，摊到每平米头上大约是500元/平方米

前期费用——主要指设计费、六通一平、勘测费等等费用，按总建筑面积计算，每平米大约在50—70元之间，这里暂取60元/平方米。

建安费用——所有的建筑安装费用，大约在1200—1400元/平方米之间，这里暂取1300元/平方米。

规费——配套费140元/平方米，其他杂费（如水资源费等）大约10元/平方米

营销费用——暂且按30元/平方米计算（实际应该是不太够的）

监理费——暂按5元/平方米计算；

开发费用——暂按80元/平方米计算；

不可预见费用——暂按30元/平方米计算；

财务成本——暂按50元/平方米计算（已极低了）

把以上的所有加起来，这个项目的单方综合造价为：2205元/平方米（请注意，这是总建筑面积计算的单方综合造价）

至于公摊嘛，我们按高一点算，要不那位仁兄又要说不舒适了，按19%计算，那么套内单方综合造价是：2623元/平方米。

然后再扣除大约8%左右的不可售面积（包括车库、设备用房等等），那么实际套内单方成本价为2832元/平方米（这个测算比较保守，实际情况应该要略高于这个价格）。

那么我们现在主城区的房价是多少呢？平均套内价格3100元左右吧，那么开发商的毛利是多少呢？区区两百多块一个平方米，那么上海广州呢？这点利润恐怕那些开发商不敢做吧？

然后我们再回到那位仁兄所提的种种问题上来。

一、关于一梯几户的问题。

我个人感觉是个白痴问题，现在重庆稍微好一点的住宅小区，普遍采用的应该是两梯四户或者是三梯六户（仅指一类高层）至于一梯八户十户这种前几年是不少，现在又有多少？看来这位仁兄对重庆的小区看得并不多啊，至于他的结论从何而来我确实不清楚了。

二、关于板式结构

对于开发商而言，板楼是做起来最简单的建筑，也最好做，开发商其实也非常想做，但是重庆的地方规定里面有一条对板楼的硬性规定，栋距必须达到1：1，以一类高层为例，就意味着楼间距要达到100米，就现在的房价而言，谁敢做？这种楼做出来怎么也得卖个5000元/平方米吧，谁来买？

三、关于电梯

我也不知道这位仁兄觉得几部电梯够用，是不是应该一梯一户呢？当然也可以，但是请这位仁兄注意了，电梯费不是你这样算的，除了购买电梯，还要修电梯井吧？电梯厅也得扩大吧？设备房也要增大吧？种种费用算下来，每平米不是增加20，应该是接近100，说得轻巧，增加电梯，谁来买单？

四、关于会所

重庆的开发商也不傻，早就知道了会所亏钱的问题，你也可以擦亮眼睛好好看看，现在有多少新建小区还有所谓的会所？麻烦你做个调查先！

五、关于商业

商业卖还是不卖，这是个问题（不好意思，盗用了莎翁的版权），卖吧，既然都卖了，人家买来干嘛你凭什么干涉？不卖吧，对开发商而言就意味着资金的沉淀，也不说多了吧，一个十几万方的小区，配个一万方左右的商业不过分吧？也就意味着有十分之一的资产是沉淀资产，这对哪个开发商而言都是个沉重的负担，谁想背？那就招商吧，哪些业态愿意进社区？经过调查，大约有十八种商业在小区里面可以赢利，都是些什么呢？洗衣店、美容店、便利店、小食店等等，那么他们可以承受的租金是多少呢？每平米肯定不会超过30元，按一万方计算，年租金收入是360万，扣除人员工资、维修等等费用，大概可以剩下300万吧（乐观估计），按照前面的费用计算，这一万方的投资是接近3000万，也就意味着一万方的商业，开发商要用近10年才能收回投资，谁干这种事？

六、关于公摊

公摊说到底就是个成本问题，公摊越大成本越高，一个简单的道理，为什么控制公摊，简单啊，房价！

七、关于细节

有钱就有细节，很多细节是看不到的，我以前（5年前）参与工作的一个楼盘，配置不可谓不高，细节不可谓不到位，简单举几个例子，电器采用梅兰日兰、双可视对讲（单元门一个，入户门口一个）、外墙采用仿石砖，50元/平方米，那么这些细节客户知道得有多少？这些细节导致单方成本增加了200元，还是那句话，谁来买单？

这位仁兄看似义正词严的说了一大堆，都是建立在增加成本的基础上夸夸其谈，作为一个负责任的人，一个负责任的地产人，我认为都是些废话，为什么这么说，我们不妨看看重庆人的收入水平，国家的统计数据我们就别管了，按照两个人都在外面打工，平均月收入两个人的总合5000元吧（在咱重庆算高收入了吧）。那么这5000会怎么花呢？

    前段时间看到也是晨报的统计，重庆的恩格尔系数好象是38点几，也就是说，这5000里面有近40%要用于维持基本生存，20%拿来作为交通、应酬等等杂费不过分吧，也就是说还剩下40%，也就是说还剩下2000块，但这2000块能全用于购房吗？（支付按揭）显然是不可能的，能支付的大概也就1000块左右，月供1000块啊同志，这就是一个高收入的重庆家庭所能支付的购房费用，请注意这是高收入家庭，普通家庭月收入好多好不到2000块，这就是重庆的购买能力！在这样的条件下，开发商能怎么办？除了降低成本压缩一些不必要的费用之外，麻烦你告诉我，还有什么别的办法？

    还有一点，在你眼中，重庆的楼盘好象都成了垃圾了，五年前我第一次到深圳看楼盘，那时候真是像乡下人刚进城的感觉，只知道拿起相机一阵猛拍，今年我又去了，也看了不少鼎鼎大名的楼盘，感觉是和重庆也差不多了，但是请注意，我今年去看的广州深圳的江景和海景楼盘，平均单价都不低于12000元/平方米，重庆的江景房价格是多少？是人家的1/3！如果重庆的江景房也能卖到10000了，我想你说的那些所谓品质问题也就不成其为问题了。

    你既然是作为一个地产人，最好是不要做一些无知者无畏的事情，踏踏实实的做点实事，像这种哗众取宠的事情还是少做的好。

个人观点，也请指正