这不，继青岛、石家庄、武汉之后，北京有可能在今年出台商品房预售款的管理办法，而且部分房企已经拿到了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，也就是说：商品房预售资金监管已经开始征集意见，如果不出意外估计几个月后就会实施。

    在国家明确“房地产宏观调控政策不动摇”的基调下，在中房协不得不收回“建言中央暂缓出台楼市新政”的戏剧性场面后，敏感地区北京市出台的任何楼市新举措，马上就会牵动全国楼市这根敏感神经。新举措后买房者会关心房价会不会降？而已经在调控重压下的开发商，则害怕“有一颗传说中的稻草”会落下，压垮疲惫的身体。

    《暂行办法》明确了几个关键条款：

1、今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件。

2、预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。开发商使用预售资金时，则需要申请，并经过监理部门确认。

3、房地产企业不能直接收存预售资金，而是由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户。

4、开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

5、商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

    我了解了这些严格的监管规定后，脑袋“嗡”的一下，强烈的意识到：这些意在规避开发商“卷款潜逃”风险的监管条款实施后，会极大地改变开发商就有的运营模式，给已经紧绷的资金链套上沉重的枷锁。我分析它会从以下几个方面影响楼市，而且综合利弊得失，我认为总体上弊大于利，建议暂缓实行或适当放松监管标准：

1、在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。

    这并不是危言耸听：从国家统计局今年1~7月数据可以看出：全国房地产开发企业的本年资金来源中，贷款总额7539亿元，增长29.3%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%，定金和预售款不仅在金额上远远超过银行贷款，而增长速度也快于贷款。换句话说：开发商依赖预售款的程度远远高于贷款，而贷款在新政后已经被严格限制，莫非：真的要下狠手断掉开发商血液。

2、预售款新规将加大开发商资金成本，吞食开发利润，影响开发商发展。

    开发商干的是资金密集型买卖，需要资金支持，这是血液。即使是最合算的银行贷款，利息也在7%左右，其它的融资方式甚至高达13—15%，而绝大部分开发商不会只做一个项目，甚至所有上市公司的业务也不只局限在一个城市，企业往往会采取“将预售款在集团内统一调动，避免闲置，多余资金用于拿地、开发新项目，至于工程用款，按照计划“收支两条线”回拨”的方式给予保证。

    加强预售款管理后，这个项目存着钱不让用，那个项目发展要靠“高利贷”，其影响不亚于将企业全部自有资金费率提高7-15个百分点，而这个比例可能就是开发商利润。换句话说：本来盈利的项目，不赚钱了；甚至，没钱再去拿地了。公司规模越大，资金量越高，受影响也会加大。

3、监管过度就会涉嫌违反《企业法》。

    政府官员喜欢出台“亡羊补牢”式的法规，因为这可以体现“执政”水平。但孰不知，企业生存发展何其之难。在有些人眼中，开发商拿着暴利，干着一本万利的买卖。但在我看来，房地产开发企业黄金发展期已经过去，取而代之的是半计划经济式的保障房时代，这个时期，开发商的发展空间被压缩，生存空间大大变小，企业经营风险加剧。

    况且：《企业法》明确企业作为法人，可以自我经营、自负盈亏、自我完善、自我发展，只要企业不违法，企业的自主经营权就应该受法律保护。你通过权力监管了企业资金，企业经营大大受限，效率降低，成本提高，企业亏损了，你舒服了！干脆，收归国有，政府全管了得了。

我的建议：

1、 资金监管条例不要急于实行，发布政策切忌因噎废食。

    据我了解，天津南开区曾有过一个“永基商城”，老板携款潜逃，坑了无数百姓。至今，天津还有因为开发商幕后官员出事，项目烂在那里的事情。而在北京，已经很多年没有出过类似事情。

    这得益于中国法制环境日益健全，当然，也托福这几年房地产行业高速发展。开发商老板也是人，除非他隐藏于幕后，否则倾家荡产的铁窗生涯，不是他们所追求的。携款潜逃，没有巨大勇气，没有开发商敢以身试法。

    所以，法律的事情，法律解决！建委操什么心？劳民伤财不说，苍蝇没打着，弄翻了饭碗，因噎废食，得不偿失。再说了，银行贷款不良率还允许有千分之几呢，怕什么？监管就不会出事么？

2、 分级处理、适度监管为上策。

    刚才提到了《企业法》，我觉得司法大于行政，对于合法的政府干预，企业没说的，“一个人感冒、大家全吃药”,未免太武断。

    所以，我建议，对房企应该分级处理，适度监管，采取差别化政策。

A、  对上市公司，无需监管。

    证监会在监管，监事会也在监管，股东们放心的在投资，人家监管责任很明确，况且上市公司即使一个项目出事，他有能力负责。建委就别操心了。

B、 对具有一定开发面积，资质在二级以上，有成熟开发经验、银行资信在4A级以上的企业，只适度监管五分之一的工程资金就可以了。

    为什么是五分之一？企业自有资金买地，建安费用只占五分之一左右，干嘛全监管？或者只监管到竣工验收，到这时候没任何风险了，干嘛到产权登记呀，多此一举呀！

C、 对于资质三级以下，开发面积在10万平方米以下，开发经验不足的企业，这才需要监管，但也要适度。

    老板理论上才有可能卷款潜逃，但即使如此，预售资金监管一半足够了，也给他点发展空间吧。

D、  最后，说个不是笑话的笑话的简单易行解决措施：“不就是怕开发商老板卷款潜逃吗？干脆，像政府官员一样，只要你是房地产老板，列个名单，通知公安边防检查站，限制出境不久结了，干嘛兴师动众。”