浅谈“以市场手段”调控房价（二）

售价7500元/平以上不发新预售证？近日，成都数个网站上刊登出：成都管控高价楼盘，7500元/平以上不发新预售许可证的消息，传得沸沸扬扬。据网上颇具神秘感的“有关人士”透露，早在国家新政出台不久，成都房产管理局就已经口头通知与会的开发商，对于部分所属高价楼盘要暂缓其市场销售，成都对7500元以上的楼盘不发放新的预售许可证，而楼盘定价超过10000元的则不办理备案登记。

这一消息到底是坊间戏言还是情况属实，相信是不得而知。我们都清楚，需求决定了价格，价格决定了成本，如果说价格须定在7500以下，那么一些产品定位较高项目的成本将发生变化？房地产的成本由三大类构成：地价、建设、各种税和费，地价是在取得土地时已经确定的，比如，朗基在09年12月以7275元/平楼面价拍得的锦江区顺江路与龙舟路交汇处地块；成都新和在09年12月以8700元/平楼面价拍得的金牛区解放路片区4#地块；龙茂房地产在09年11月以6900元/平楼面价拍得的锦江区一心桥北片区6号地块，诸如此类还有不少这种高地价项目，政府用退还土地出让金方式降低这些项目的成本，不现实。如果采用不增加成本增高容积率方式，也难通过规划。免一定比例的税、降一定程度的费，同样不现实。如果和这些项目协商上市时间，这些公司也得先测算资金压力，并且不得和国家严囤土地的大政策相违背。那么只能降低建设成本了，钢筋水泥和人工价格的降幅很小，要降也只有降低产品品质了，比如减少赠送面积，把一些增加附加值的配置取缔，建成后将是“位置较好的经济适用房”，这样一来，原先的高品质需求将如何满足？被抑制的需求将借另外渠道或时机爆发。这种爆发将对宏观经济造成另一冲击。

由此可见，要实行这一政策，上述这些技术问题很难解决。所以，本人依然坚持调控房市不能只从销售环节入手，或者说不能通过抑制需求来控制价格。我们可以从督促项目上市时间再立新政，比如对已达到预售条件的项目，督促其尽快面市，以增加供应，解决需求矛盾。