签订《商品房认购协议》六项注意 

　　《商品房认购协议》是商品房买卖双方当事人在签订《商品房预售合同》之前所订立的一种法律文书，是双方对买卖商品房有关事宜进行初步确认的一种书面凭证。其主要内容包括：买卖双方当事人的基本情况、商品房的基本信息、购房款的计算及付款方式、定金数额及处理方法、签订正式《商品房预售合同》的期限等。因此《商品房认购协议》是商品房买卖活动中较为常见的一种协议，是以将来需要签订《商品房预售合同》为目的的。如一但签订，对双方当事人就具有约束力。

　　为规范我市商品房市场销售秩序、维护购房人的权益，房产管理部门制定了《商品房认购协议》的示范文本。所以，购房人在签订《商品房认购协议》时须认真阅读相关条款并在签订时注意如下五点：

　　一、    注意查看所购商品房是否已取得《商品房预售许可证》

　　《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应向房产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”同时还规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”所以没有取得《商品房预售许可证》的商品房是不能买卖的，所签订的协议也无效，当事人的权利得不到法律保护。

　　二、    注意阅读《商品房预售合同》的条款

　　购房人在签订《商品房认购协议》前认真阅读《商品房预售合同》的条款十分重要。房产管理部门推荐使用的《商品房预售合同》示范文本，从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件、面积误差等方面的处理做了基本规定和提示，保障了购房人最基本的权益。

　　三、    注意约定签订正式《商品房预售合同》的时间

　　《商品房认购协议》只是双方对将来订立《商品房预售合同》的一种约定。双方要在约定的时间内签订《商品房预售合同》。为防止开发商利用《商品房认购协议》进行惜售，网上房地产系统对超过二十天仍未签订《商品房预售合同》的房源自动转为可售。所以双方约定签订《商品房预售合同》的时间不得超过二十天。购房人一定要在约定的时间内与开发商签订《商品房预售合同》。

　　四、    注意定金的约定

　　签订《商品房认购协议》时，通常需要购房人交纳一定数额的定金，定金的最高数额不得超过总房款的20%。定金作为双方当事人订立《商品房预售合同》的一种担保。在签订《商品房预售合同》后，通常就将定金转为房价款。如一旦违约，就会按法律的规定没收或双倍返还进行处理。
所以，购房人支付定金并签订《商品房认购协议》后，就要认真履行。如开发商不按规定时间与购房人签订《商品房预售合同》，就要双倍返还定金。

　　五、    注意不要用开发企业自制的《商品房认购协议》

　　为保护购房人的权益，房产管理部门推行并要求开发企业使用《商品房认购协议》的示范文本。但有不少开发企业因图省事或因存在在建工程抵押的权利瑕疵，而使用自制的《商品房认购协议》。因为设定了在建工程抵押，是不能从网上打印《商品房认购协议》的。如在在建工程抵押状态下用手写签订《商品房认购协议》时，一定要约定开发企业解除抵押的时间。如在建工程抵押未解除是不能签订《商品房预售合同》的。如在土地抵押状态下是可以签订《商品房认购协议》和《商品房预售合同》，但开发企业应在《商品房认购协议》和《商品房预售合同》中如实告知购房人存在的权利瑕疵。还有不少开发企业自制的《商品房认购协议》有加大购房人责任和义务的条款。因而购房人为维护自己的权益，签订《商品房认购协议》时，要求开发企业使用房产管理部门推荐的《商品房认购协议》示范文本。

　　六、    注意填写其他补充约定

　　签订《商品房认购协议》时，如双方还有其他约定的，可在《商品房认购协议》中进行补充，特别是有利于购房人的约定，一定要形成文字，写进《商品房认购协议》中。双方签署《商品房预售合同》后，《商品房认购协议》就自动失效。最后《商品房认购协议》的签约时间、双方的签章等同样不能忽视。没有双方签署的协议是不生效的。

文章出处：张明明律师   签订《商品房认购协议》六项注意 

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