10月15日，新地产 “第五届地产金融年会”迎来了两位远道而来的贵宾——宝龙集团副总裁林峰利和宝龙集团董事、总裁助理刘晓兰。他们向各位参会来宾传达了宝龙地产(01238.HK) 在10月14日成功登陆香港资本市场的喜讯，更与大家分享了宝龙集团以7年半时间成长为“全国领先商业地产运营商”的成功经验。

一段短片忠实地记录了宝龙成功上市最激动人心的时刻。也让会场气氛进入了高潮。切合本届大会的主题，刘晓兰将宝龙地产的成长经验归纳为一连串的“大变局、大应对”。

钟情商业

早在1990年，宝龙集团就踏入了发展如日中天的地产领域。然而，有一个问题一直困扰着宝龙集团董事长许健康——什么样的地产是这个时代最需要的?

2002年，许健康以全国政协委员的身份参加了全国“两会”。这一年，在会上，他了解到中国要在2020年基本实现小康社会，加快推动城市化进程。“城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的机遇，我看到了这个商机，回来以后把所有的事情都放开，全力以赴做商业地产。”许健康说。

这也就是宝龙地产的第一次“大应对”，“从传统房地产专项专注于商业地产”，刘晓兰说。

据介绍，宝龙试水商业地产的起步还是比较谨慎的。“我们开始不敢去外地，就在本省的省会福州做了第一个项目。”这就是福州宝龙城市广场。

在当时，中国的商业地产刚刚起步，福州这样的二线城市，在商业形态上还处于“百货、超市”时代，宝龙城市广场如此大规模、全业态的一站式购物中心，完全称得上一次革命;而且，其地理位置在当时来说还是“新城区”。

福州宝龙城市广场并非一帆风顺，开业前期，就有部分商户为了延长免租期而闹事，致使商场一片混乱。危机时刻，宝龙集团却干净利落地进行了一系列整改，林峰利介绍：“我们前后一共做了五件事：第一，调整我们的经营团队;第二，帮助商家做市场宣传和推广活动;第三，对广场硬件设施进行整改;第四，为处于整改区域的部分商户减免1-3个月的物业管理费;第五，进行二次定位和二次招商，调整业态。”

强力措施很快使宝龙城市广场恢复了生机。开业两年时间，这一项目的商铺出租率高达95%以上，租金涨了三至四倍，物业价值也翻了三番!如今，这一项目已经成为中国购物中心经典成功案例之一。

上市风云

2007年，中国房地产如火如荼，进入巅峰时期。

对于地产商而言，这又是一次“大变局”，而宝龙的“大应对”则是：做大做强，启动上市。

在福州项目获得进展之后，宝龙迅速在全国复制这一商业模式。彷佛一夜之间，十几个宝龙城市广场便在全国各地生根成长。

从一开始，宝龙就证明自己有着清晰、鲜明的战略导向：从区域上看，宝龙城市广场基本落户于中国东部经济富庶、人口集中的地区，包括二线城市的新城商业中心和三线城市的中心商业区。从规模上看，每一个宝龙广场体量都在20万平方米以上，建筑形式新颖亮丽，从诞生之日起就注定成为二三线城市的地标性建筑。从业态上看，宝龙广场属于复合型商业地产，实现了购物、居住、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商务……的多元融合，满足了人们对生活的梦想和多样化需求。从经营模式上看，宝龙将项目40%左右的住宅面积和少量商业面积进行销售，以取得现金流上的平衡;而长期持有大部分商业面积(全部商业面积的70%—80%)，以取得长期租金收益和物业的增值。

14个城市、17家城市广场、500万平方米的土地储备;这样的“硬件”足以打动当年的资本市场。2008年5月，宝龙通过了香港联交所上市聆讯，计划当月底挂牌上市。然而，此次美国次贷危机的浓雾已经弥漫，港股接连下挫，受大势所累，宝龙只得在“临门一脚”时推迟了IPO计划。

卷土重来

“其实，要感谢资本市场的这次调整，给了我们一个审视自己的机会。”刘晓兰说。在IPO延迟后，宝龙一方面继续快速发展，一年多时间便有6个城市广场奠基开工;另一方面则对内部的运营管理进行了细致的梳理，这也就是宝龙的“标准化”历程。

如果说，从前的宝龙是一块璞玉，正是这一年多的琢磨使其更加光芒四射。

根据记者的观察，从2008至2009年，宝龙在两个方面实现了突破，这使得“宝龙品牌”具备了更深厚的凝聚力和竞争力，也使得“宝龙模式”的特色更为鲜明。

首先，宝龙对于城市广场的业态进行了更大胆的尝试，将宝龙乐园、奥特莱斯等一系列“新颖、丰富、欢乐”的商业品牌作为城市广场的“标准配置”。宝龙地产副总裁林峰利告诉记者，在每个城市广场，宝龙自持商业物业的比重保持在70%—85%左右，其中，很大部分的商业面积留给宝龙集团的自营业态：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、食全食美及宝龙酒店旅游业五大连锁体系。

青岛城阳宝龙乐园就是宝龙集团投资3亿兴建的中国超大型室内主题乐园，在各方面都全面超越国内同类产品，甚至比韩国的乐天乐园更加宏伟。而康城奥特莱斯则将面向全球1000个以上的国际国内高档品牌开展合作，并将直接从美国、欧洲、日本等国家和地区“自营采购”大量优质商品，使其真正成为荟萃“难以想象的低价世界名品”的购物天堂。

宝龙为城市广场量身打造的这些精品业态，体现了集团在商业运营的大智慧——跟随时代的脚步，跟随消费者的思维，在“体验型消费”大行其道的背景下，超市、百货的光芒已经褪色，要占领市场，需要让消费者更兴奋、更喜悦的武器!

宝龙的另一突破则是对于“商业地产标准化”的深入思考，在宝龙今后建设的“新一代城市广场”中，从选址、产品到商户组合、开发运营，都将逐步标准，保障开工后20个月即可实现开业。“不断完善的标准化，使宝龙减少投资和管理的成本，极大降低决策和运营风险;这使得宝龙具有更强的快速复制和扩张能力。”林峰利说。

2009年春天，中国地产走出低谷，迅速回暖，而宝龙也在5月重新启动IPO，“国际资本长期看好中国，不过，单纯的土储规模已经不再引起资本市场的兴趣，他们更注重你的商业模式和盈利模式。”刘晓兰说。

宝龙在商业地产开发和运营上的成功模式，以及由此带来的高成长性，令国际机构投资者为之倾心。一位机构投资者表示，他看到了宝龙地产一份业绩报表，其中9月30日新开业的青岛城阳商业广场，投资25亿元，在国庆节期间7天时间内，游乐场项目收入140余万元。正是这样一份成绩单，使他下定了决心。

“上市成功，是我们新的起点。”刘晓兰微笑言道。接下来，宝龙地产注定又要进入“快车道”，新一批“宝龙城市广场”正在紧张的筹划之中。