2009年二手房市场经历了成交火爆的高峰时期，高涨的房价促使二手房交易中出现了违约、坐地涨价等现象。新的一年来临，如何在延续火热的二手房市场下规避交易风险、如何保护好自己的合法权益?本期本刊特选取二手房买卖过程中经常出现的问题案例，进行分析与解答，为购房者提供置业参考。

案例一

2009年5月20日沈先生与成先生通过某房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》按揭购买住房。合同约定沈先生应当在合同签订之日起60个工作日内将房屋交付给成先生并办理房屋权属转移登记手续，逾期7日内，沈先生应按日计算向成先生支付已交付房款的万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向成先生支付违约金，合同继续履行；逾期超过7日，成先生有权退房，沈先生应自退房通知送达之日起7日内退还全部已付房款，并按成先生全部已付房款的百分之三向成先生支付违约金。本案中，签订合同当日成先生向沈先生交付购房定金2万元，后因沈先生出国无法办理房屋权属转移登记手续，回国后因房屋涨价遂通知某房地产经纪有限公司要求涨价8万元，否则将不再履行合同。双方协商未果诉至法院。

律师分析

本案例中，合同明确了房屋价款及出卖人应将房屋交付给买受人并办理房屋权属转移登记手续的时间。现出卖方单方增加房价拒不按合同约定履行义务，是明显的违约行为，成先生可以要求沈先生承担违约责任。但本案中存在着成先生要求沈先生承担何种违约责任的选择问题。

案例二

张先生于2009年7月1日购买了陈先生位于A处的1号楼3单元201室（现尚未办理房屋权属转移登记手续）。2009年11月2日张先生通过某房地产经纪有限公司与赵先生签订了房屋买卖合同将此房卖给了赵先生，房款120万元，首付款40万元，按揭80万元。2009年11月8日赵先生在张先生的协助下与陈先生签订了《存量房屋买卖合同》并办理了网签手续。2009年11月20日赵先生表示要全款买房，请张先生协助办理过户手续。此时，张先生表示要赵先生再多支付7万元房款。经协商未果，现张先生表示自己不是产权人，陈先生表示自己已将房屋卖给张先生，二人拒不办理房屋权属转移登记手续。

律师分析

本案中，陈先生虽已将房屋卖与张先生，但尚未办理房屋权属转移登记手续，张先生只是实际的占有、使用人，而非法律意义上的产权人。在这里就要分析赵先生与张先生间的房屋买卖合同是否有效。因张先生不是法律意义上的产权人，其与赵先生签订的合同属效力待定的合同，依法须经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时，该合同方有效。2009年11月8日赵先生与陈先生签订了《存量房屋买卖合同》并办理了网签手续。陈先生作为法律意义上的产权人，其行为是对张先生与赵先生签订合同行为的追认。所以，2009年11月2日赵先生与张先生通过某房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同是有效的。赵先生可以依法向陈先生及张先生主张合法权益。

房屋出卖人借机单方提高房屋价款变更合同内容，不仅损害了房屋买受人的合法权益，也不利于维护正常的社会经济秩序。本案中，买受人成先生为维护自身合法权益可以要求出卖人沈先生继续履行合同，也可以要求其支付违约金，也可以要求其双倍返还定金，同时可以要求其赔偿损失。