【大萝卜看房展2】南京豪宅开始试探性接力赛？

【引子】

本次春交会出现了以往少见的一个现象：除了以新房为主角外，大量中介公司纷纷涌入会场，他们或大搭展台或以游击队的形式四处出没，以抢夺会展这块巨大的蛋糕。而会场外简直成为二手楼的天下，中介大军从停车场、地铁出口开始，排成了盛大的欢迎队伍，列队欢迎各方人群。

【豪宅，有钱人的游戏】

在新房价格出现大的波动时，大萝卜一直关注着二手房市场的动态。随着城市大交通的改善，刚需被逼出城区，悄然向两江板块、奥南板块等城郊进发。主城已然成为有钱人的游戏，而一些近郊别墅作为主城豪宅的可替代品，也日渐成为主流。

进入三月以来，二手房市场看房、成交的数量日益增多，二手房价格经历了短暂低迷后又重回不断走高的态势。在交易日趋活跃的背后，大萝卜还留意到，最近有很多投资者开始高价放盘，同时，还有很多投资者积极入市寻觅新的机会，南京豪宅接力赛已悄然开始。

【不断试价，高回报的诱惑】

房地产投资的高额回报，吸引了更多人士的参与。以奥体某片区的一户房产证面积为118平米的毛坯豪宅为例，房龄4年，购入的价格是62万元，现出售价格是230w，4年账面盈利168万元，年均盈利44万，还是非常让人吃惊的数字！片区还放出不少次新房，但单价几乎是每平米高于目前主流区域二手房的3000-5000元左右，我想这应该是中介和卖家的一种试探性放盘。

正是房地产投资的高额回报，让很多手头有闲散资金的人士跃跃欲试。作为一种特殊的投资产品，房地产成为一个诱人的金矿。尤记得在金融风暴来临之时，很多做实体经济的boss们纷纷放弃了传统行业，抽资加入这个钱生钱的游戏中来。

前者在房地产的投资，可以说是在最低点时进行的，但是现在的接盘者，有多少人能够信心满满地保证在同样的3年内，房地产投资还能保持那么高额的回报？投资有风险，楼市一样是现实的。可以说，前一波楼市投资者在合适的时机内与国家发展速度保持了高度的步调一致，抢得了投资房地产的“头啖汤”。对于接棒者来说，要付出更多的代价，但是能否得到预期的回报，大萝卜持谨慎乐观态度，但是其收益将大打折扣是必然的了。

【豪宅更能抗跌？】

支撑豪宅抑或普通住宅价格的因素，包括区域、品牌、交通、学位、物管等，人们各取所需从而达成交易。但是这种试探一旦成功，将促使南京一、二手楼价甚至租赁市场的持续上扬。从而产生淹没实际需求的更大泡沫的风险。

但是，在“泡沫”的背后，我们应该看到的是，南京的“大省会”“大军区”“大学城”现象和“中心城市”趋势，南京在省会城市中算是很有特色的一个，一方面是其位于苏浙皖三省交集地块，汇聚了来自周边三省财富人士；第二方面，最为南京军区的所在地，部队的高管以及相关人员带来的强劲购买力；第三，是南京作为同类城市中高校最多的省会，各类科研机构、教师及其学生家长都是主力购房人群。他们作为先富起来的一拨人已经完成了第一阶段的资金积累，并且拥有了稳定的事业和创富模式，他们的投资方向，正着力从传统的南京豪宅走出来，开始了新一轮的换房或投资；但是新生代，是目前南京小户型、二手房市场上的主力购房群体，正处于工作、事业、家庭爬坡期的他们能否完成高房价的完美接力，仍然有待事实考证。

随着长三角经济圈的融合，城际轨道的建成，大城际时代使得南京成为一个颇具影响力和城际枢纽的中心城市。而南京的租赁市场，将随着中心城市的特性凸显而日渐活跃，对于普通人来说中小户型远比大户型更加具有投资价值。南京的“中心城市”趋势，离不开整个长三角地区的发展、滨江靠海的地缘优势。随着大上海的国际化向心力加强，南京也将面临新的机遇和挑战，整个城市的价值将受到严峻的考验。

毋庸置疑，2010年的南京楼市，驶上了快速上升通道，一个交接棒的传递游戏正在上演。南京正吸引着危险的热钱，也许南京又是幸运的，因为有太多的人乐此不疲的加入这个追逐的接力赛，太多的人正在帮助消化泡沫。