新国十条的十大亮点与一点不足

汪少潭

4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。目前，有关新国十条的热议还在继续，相关的配套政策也在进一步的深化和完善中，我认为，新国十条至少有十个方面的亮点，但也有一点明显的不足，具体如下：

亮点一：思想认识明显提高

新国十条第一条明确指出“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。”并强调“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”从思想上有了一个全面和辩证的认识，站在了一个新的高度。

亮点二：建立考核问责机制

新国十条首次将问责机制提到文件的“第二条”，指出“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。”同时，让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路，这是前所未有的。

亮点三：精确制导市场投机

“一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求”，此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。如果说提高首付只是“限制”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀”。但是，我们也应该看到，对于全额炒房以及利用其他方式或者他人名义，比如夫妻、子女、父母、亲朋好友等名义购房，很可能会增加认定难度，不折不扣地落实才是最重要的。

亮点四：差别化替代一刀切　　

税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。而新国十条提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。”最关键的是要因地制宜、分类指导。“严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

亮点五：地王或将寿终正寝。

在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心。“从这一条要求可以看出，国家对民生保障房产项目的开发，会给予更多的优惠政策。而“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。”方面，将改变当前土地市场价高者得地的现状，地王或将寿终正寝。

两点六：供房结构趋向民生

第六条规定：“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。”将确保市场上普通住房的有效供应，从而缓解房价上涨压力。

亮点七：安居梦不在很遥远

第七条在提出年内确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”的同时，明确要求“住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。”这是一个强制性的要求，目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。”而过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。

亮点八：炒地者将被炒鱿鱼

第八条提出“严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。这就是说，今后土地不能再“闲着”啦。

亮点九：规范发展租赁市场
　　虽然第九条最后只有两句话谈租赁市场，但这恰好说明房地产市场必将迎来一个重大转变，也与笔者长期坚持的“房地产市场租售并举”观点完全吻合，这是一个很好的和正确的选择。也为将来以租代售埋下了伏笔。

亮点十：信息更加公开透明

新国十条要求住建部加快个人住房信息系统的建设。“完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。这意味着，地方政府行为将在社会监督之下，个人跨区域购房行为将得到有效监控，而由于信息不对称造成的投机性购房和恐慌性购房将得到有效缓解，房地产市场也将进入均利时代。

    一点不足：呼唤阳光下的利润

俗话说：“扬汤止沸不如釜底抽薪”！

新国十条第九条中“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”条款，虽然有抑制房价作用，但没有涉及问题的根源，比如房屋定价是否存在暴利问题。去年有些地方房价翻一番只需数月或数周，如果各地都能够公开楼盘各种成本，再加上合理的“阳光下的利润”，那么也就不存在调整中的“一刀切”与“大起大落”，这样是不是更符合市场规律，更有助于我国房地产市场全面、稳定、和谐、健康发展？我想，这个问题，值得广大有识之士深思！