文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

近日，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。

这也就意味着，自去年初限购后，持长期居住证连续满3年的家庭和上海市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；有二套及以上的，暂时不能再买。

而在之前，龙年春节首个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路：2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，沪长期居住证满三年可买二套房，上海普通住房标准调整等近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代。这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。

从楼市调控走向“差别化”时代的原因来说，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有三个方面原因：

 第一、从房地产行业角度来说，今年2月国家统计局发布的数据情况来看，1月全国各大城市房价全部停涨，整个房地产行业调控也取得成效。楼市调控继续从严“一刀切”有可能影响房地产市场的实际需求的释放。

第二、2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局，市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策。

第三、限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资。市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。

     首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者、部分改善型需求入市购房。

对于上海来讲，本次沪长期居住证满三年可买二套房的旧政新解对于市场的利好作用能有多大呢？据官方说法，沪长期居住证满三年可买二套房调整之后，将有有67.1多万人受惠。但笔者认为，这些人群当中有50%左右的人入市就不错了。同策咨询研究中心总监张宏伟认为有两方面原因：

第一、   符合长期居住证满三年可买二套房条件的不一定具有购买二套的能力；

第二、当前房地产市场还处于僵局的市场博弈状态，购房者在观望，开发商价格调整与否也影响这些人群入市的动机。

因此，尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内转化为政策对于市场的的推动作用还有待我们去观察。由于当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，当前长期居住证满三年可买二套房、普通住房标准的调整及存准率的下调等政策面对于楼市成交量的作用还是有限，尽管当前政策相对从严执行的状况不会使“小阳春”的成交量抢眼，但是，仍然值得我们期待。