六大因素

影响融侨城定价

如何评估城北的真实购买力，面对高额利润时如何保持理性心态，是选择一次性利润最大化，还是长线拉网——小小的数字变换，牵动的是整个城北的神经，考验的是融侨地产的社会责任和商业智慧。

开发成本

楼面地价3367元／平方米

影响：成本高达7500元/平方米

融侨城有两个地块，平均楼面价为3367元／平方米，苏州目前高层建安成本约2800元／平方米左右，所以毛胚房的成本已达6167元／平方米，而营销、管理、财务和税费综合费用约占销售价格的15%，这样一算，其开发成本已高达

7255元／平方米，如果再加上部分赠送面积的额外成本，总成本突破7500元/平方米绝对毋庸置疑。另有业内人士透露，如果一家上市集团的利润达不到30%就有点说不过去，这样看来，其最基本的销售价格就高达10714元／平方米，

项目定位

融侨城系大型国际化高档居住社区

影响：定价不能“失身份”

融侨集团是品牌开发商，全国房地产企业前20强。融侨城项目本身即定位成以高层公寓为主，部分别墅产品为辅的大型国际化高档居住社区。我们可以看看中海和万科是什么样的房价，根本没有低于10000元/平方米的房价，而融侨与他们一样，都是中国房企的先锋，在定价上既要顾及品牌自身的颜面，更要对得起项目本身的定位，况且融侨城自拿地到动工仅仅用了83天，迅雷不及掩耳，既然有这份实力和魄力，您说，他们的价格会低吗？

周边房价

合景均价13500元/平方米

影响：要体现领袖身份就得迎头赶上

融侨城的房价会不会高过马路对面的合景？相信这是很多人心中的疑问。

不过，据合景售楼人员透露，合景的开发商虽然没公开降价，却可以私下里“讨价还价”，“诚意有多大，折扣就有多大”，这样看来，合景的房价未免有点“名不副实”，因此，融侨城开盘伊始，房价不会这么高，但也不可能低于10000元/平方米。

再看周边地块，恒基储备地已经动工，华润储备地块的岸场名已经面市，动工在即，还有雅戈尔帝豪等，这些都是品牌开发商，社会知名度和市场影响力都不比融侨城逊色，即便项目地段再好，又抢在前面开盘，但是如果要想杀出一条血路，达到“城北看融侨”的效果，那么在定价上就不会使用“软手腕”。

况且，华润地块的楼面价比融侨城楼面价高出了近1400元/平方米，又是央企，又走高端定位，有业内人士曾说，只要华润的橡树湾开盘，价格绝对会突破15000元/平方米，这样一来，融侨城要想“突围”，在价格上还真的不能“太低调”，毕竟现如今的社会，还是有相当一部分人“好面子”的。

人居环境

交通是最大的优势

影响：交通是价值拉升的主要因素

不可否认，城北是很偏远，且又是苏州最晚开发的区域，但是这些桎梏却阻碍不了融侨城价格的拉升，项目周边的交通恰恰是该盘最大的优势，因为融侨城正坐落于人民路北延段西侧，与阳澄湖路交汇处，驱车去观前街最多十余分钟的时间。隔壁的合景峰汇国际即是打着“北人民路大盘”的这张王牌而一跃成为率先打破城北无“万字头”房源尴尬局面的项目。

“万事俱备，只欠东风”，也许对融侨城来说，这“东风”应该就是交通吧！况且项目还靠近轻轨2、4号线，交通的确很便捷。坐公车76，79，816路可以到御苑家园东站下。

宏观调控

首期价格必须顾及后市

影响：调控政策可能使市场遇冷

连续的调控不见效果，4月17日，国务院再次祭出新的杀招，新政开始下猛药，面对有史以来最为严厉的调控政策，融侨城首期开盘必须考虑到政策对于后市的影响，给自己留够空间，对于一个建筑面积达40万平方米，销售周期或将持续几年的大盘来说，尤为重要。

目前苏州新政细则已经出台，规定每期预售面积不得低于3万平方米，公示价格三个月内不得调高。这样一来就给即将开盘的融侨城带来了难题。作为建筑面积达40万平方米的大盘，融侨城不可能首期开盘只用几套房子来试探市场，更不能像某些开发商一样，第一天开盘，第二天就涨价，大玩“价格变脸”。

如果项目一旦开盘，首期至少推出3万平方米，也就相当于两三百套房源，在价格的制定上的确要慎之又慎。如果价格定低了吧，也就意味着三个月内不能提价，很有可能完不成销售预期；如果价格定高了吧，又将吓跑一部分购房者，市场遇冷，同样可能完不成销售预期。

融侨城选择此时开盘，在价格的制定上怎一个“难”字了得！

购买人群

交通便捷 中小居室是主打

影响：自住投资客都适合

据悉，融侨城首次开盘将推出97—123平方米的房源，面积倾向于中小户型，不管是自住还是投资，都是不错的选择。最主要的一点是项目位于北人民路上，交通极其便捷，开车十余分钟便可到达市区观前街，既是房子增值一个保障，又是吸引本区域和其他区域的购房者关键因素。

从融侨城首批次房源的面积上看，总价应该都在150万以内，即便二套、三套房，其首付亦不会超过八十万，相比于园区一些品牌楼盘而言，这样的首付确实是小数目；再者，融侨城位于人民路北延段旁边，交通何其优越？若是“蜗居”在古城区的一些隐形富豪觉得购买高端别墅太显摆奢侈，又不想再受中心城区交通拥堵、空间逼仄的罪的话，开车沿着人民路到城北溜达一圈，没准就会掏钱买上几套。

苏州遍地都是隐形富豪，例如中翔服装城、商贸城的那些老板，别看店面不咋地，实则有钱的很。记者在那边吃饭的时候就曾经和一位做床上用品的老板聊过，“别看店小，产品单价又低，但是我每个月差不多都有二、三十多万的资金流动”。

这些因素也将影响城北

合景峰汇国际

北苏州价值提升的“先驱”

其实，业内对这个项目一直议论纷纷，说合景的开发商透支了未来好几年的价格，从而造成了现如今价格“虚”的局面。

但不管怎么说，合景峰汇国际是北苏州的功臣，最起码对于在此区域有项目，或者有储备地，以及希望来城北做项目的开发商而言是功臣，是这个楼盘率先打破了城北无万字头房源的尴尬局面，从而让人另眼相看城北。

不可否认，如果没有这个总体量达150万平方米的项目做板块价值提升的“先驱”，其他的后来项目肯定不会进展的如此顺畅。

恒达中环百汇广场

北苏州商业的推手

相城区是苏州最晚发展的一个区域，商业也不例外，虽然目前北苏州商圈内汇集了红星美凯龙、苏宁电器、家乐福等知名品牌，但却没有一个像样的商业项目，最起码在北苏州商圈的核心区没有。

但是5月6日，恒达中环百汇广场的破土动工给人无限期许。虽然项目体量不大，只有60000平方米，但位于阳澄湖中路采莲路口，地段优越，周边店铺林立，配套成熟，商业气氛浓郁，更有金逸国际影城的进驻，打破城北无影院的局面，该盘的面市，必将给城北带来意想不到的惊喜。

地产大鳄储备地云集

北苏州未来盛世百花齐放

自2007年1月17日，恒基中国以8.65亿元的价格竞得位于相城区元和塘以西、春申湖路南侧的相城G90地块开始，一直到现在，北苏州已经汇聚诸如恒基、合景、雅戈尔、首开、融侨、华润等地产大鳄，土地总面积达151万平方米，楼面价也从最低的820元/平方米一路飙升，直到华润储备地块的4709元/平方米，真可谓水涨船高，一路势如破竹。

就目前来看，这些地产大鳄中，合景在售，融侨城7月开盘，即将动工的新项目还有东渡国际的东渡海派青城，建邦置业的建邦华府，未动的地块有雅戈尔置业的雅戈尔帝豪、华润置地的橡树湾、恒基中国储备用地、首开储备用地、安徽高速地产储备用地等等，北苏州盛世百花齐放的时代指日可待。