2012降至，在政府宏观政策的调控下，从市场回馈的状态来看，已经初显成效，各个城市，部分地区的地产泡沫已经开始破裂，开发商不断地抛售项目，前所未有的惊人促销手段，甚至闹出传的沸沸扬扬的开砸售楼处现象，SOHO也闹出了丑闻，拖欠工资佣金，在国际金融环境不景气，经济政策与金融局势不明朗的情况下，明、后年，上海的房地产市场会崩盘吗？越来越倍受瞩目的上海老房子市场，被誉为抗跌性最强的项目是否也会开始走下坡路呢？？

            前些日子不断有朋友问我，你看，现在上海各大开发商争相降价，回笼资金力保市中心的大项目，折扣一打就是6到7折，估计这样一来，上海的老房子价格撑不住了吧！！

            其实我认为，金山，松江，奉贤等等……上海周边地区的房价，应该要跌，上海最大的地产泡沫不在市中心，而在郊区。我们可以从上海人居住观念来证明，上海市中心老房子里存在非常多的72家房客，或是代金租使用权，或是成套的产权，但是，其居住条件并不理想，但是我们可以算笔账，就拿一栋在湖南路的使用权洋房来说，花园面积在300平米左右的洋房单价基本是在12万左右，也就意味着，只要拥有两间房屋的业主，兰卡面积大致在40平米左右，房屋的市值大约在450万左右，这个价格如在外环买一套200平米的新公寓，3房2厅2卫，单价大约在1.6万，花去320万，再拿出50万装修，不求精装，带家具，家电，还能剩余80万，这生活也算是改善了吧！但是即便是这样照样有很多洋房居民情愿按现况，情愿卫生，厨房大家合用，但起码是在市中心，市中心的教育，医疗，娱乐等生活设计都是最为高档的，出入的人群，居住的人群层次都是非常高，住在外环的人想往中环走，中环的人想往内环走，内环的人想住老洋房，因为老洋房拥有市中心内的唯一大面积的原始绿化带，算是市中心的市中心了！！他们怎么会愿意去外环呢？？

            既然上海的居住观念是如此，那么今年年初时，共富新村以北，包括顾村的新公寓楼盘的开盘价几乎毕竟2万单价，松江也如此，甚至在奉贤轨道交通沿线的号称豪宅要卖6万多一平米，五角场新江湾城的开盘价也标致5万，凭什么？什么叫豪宅？什么叫别墅？光是拥有原始绿化带是不够的，这就是为什么虹桥的别墅一直卖不高的原因，商业档次，居住人群，生活设施永远都与地块建立之初衷背道而驰。我们看市中心静安区一般性的新公寓均价大约在4万的样子，徐家汇4.5万，虹口北外滩大约在3万到3.5万，这些都是上海传统的高档区域，奉贤、金山等地凭什么卖那么贵？并且那边投资者居多，空置率极高，一旦有什么政策风吹草动，价格波动最大的就是这些地方。而市中心的住宅出售率非常低，因为在限购令后，上海人只得购买两套房屋，即便在郊区有一套房屋，但在市中心必有一套自住，所以市中心的房屋一直都是求大于供。郊区的房价别说是7折了，哪怕是对折都不足为过，但是低于对折的折扣，在明年一定是看不到的！！

             国际金融政策及局势的不稳定，国内企业债务的堆积，进出口贸易受挫，股票市场公信力不足，使得房地产的宏观调控成为政府的最大担忧！所以政府的一系列的货币微调都将是房地产市场的甘露，因为刚性需求太大了，上海房市不缺购买力，只缺少市场信心，大家对政策调控还存在预期，每次的政策微调会让刚性需求的期望破灭，从而不断有人出手，稳定了地产局势！

             再从国际金融状况来说，欧债危机是大家都在关注的，欧盟的小成员国如果不进行财政减缩，光是靠资金注入，那么危机还将继续，只是危机延长而已，而德国的态度也非常明确，只要进行财政减缩，福利减缩，那么会毫不犹豫的批准央行来稳定局势，但是欧盟国家国民抗议四起，恐怕执行不是件易事，但是德国能不救吗？一旦意大利，西班牙等国的经济走下坡路，那么德国的经济走下坡路也是必然的，家坡国破是必然趋势！！那么最终还是会以印刷钞票来解决，通货膨胀是必然的！而美国已经开始货币量化宽松了，降低福利，向华尔街强征税这是绝对不可能的，所以最后还是会通过增加货币的流动性。于此同时，我们必须要关注的是，国际货币的流动性，资金的流向如何发展？

              中国目前来说，经济局势比较稳定，城市化发展潜力很大，都不到50%，执政的政策也较为稳定，那么资金流入中国这样的发展中国家是肯定的。虽然我并不担心在未来几年的上海房市，但是，我更支持谢博士说的要让中国地产泡沫破裂之说，只有那样，中国的经济才会健康，制造业，创新企业及国民待遇等等才能得到应有的，健康的发展，否则一系列的微调，热钱流入的推高，经济迅速膨胀，将会把中国房市，把中国的经济带入真正的大破灭！大衰败！时间拖得越久，越惨！！！

               但是就目前来说，还是建议投资者关注上海市中心的老房子，物以稀为贵，特别是拥有上海元素与特色的石库门建筑，道理很简单，石库门是上海所独有的元素，而其他风格的老洋房其技术发源地是在国外，当热钱流入时，这种有地方特有元素的，并且拆迁至今最为稀有的元素，将会是未来的热点！！！！！物以稀为贵！！

              不久前长乐路汤恩伯宅邸以50万单价的价格成交，这个数字非常惊人，其实看到目前上海政府对老宅的肆意虐待及拆迁是让人非常悲痛的，因为他们还未发现上海老宅将来在上海地产中扮演的重要角色，有的人开玩笑说，50万单价算什么？如果把这栋楼拆了，直接盖高楼，那么能赚多少钱？？当今地产发展非常迅速，但是在上海真正有品质的建筑师寥寥无几，能成为上海城市名片的建筑是什么？东方明珠，日本人造的金茂，还有吗？隔望黄浦江，一片狼藉，一栋栋长方形的钢混楼堆积在眼前，他们没有任何艺术感，没有时代感，没有灵魂的建筑，但是其牺牲了非常多的具有深远价值的，带有历史感与艺术感并存的老建筑。

                 或许拆了一栋汤恩伯宅邸，可以造出给开发商的利润翻很多翻的建筑，但是你们就快看到，其实代表着深厚历史底蕴，代表内涵，代表历史传承，这些老建筑会给上海城市，企业及个人带来更多的潜在财富与价值！！